Notícia n. 768 - Boletim Eletrônico IRIB / Junho de 1999 / Nº 96 - 20/06/1999
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
96
Date
1999Período
Junho
Description
HIPOTECA - O OCASO DE UM GRANDE INSTITUTO - A hipoteca serviu ao longo de muito tempo como eficiente instrumento de garantia. Foi e ainda é considerada como a mais clássica e tradicional das garantias reais do direito brasileiro. Ultimamente, contudo, em face do colapso institucional dos mecanismos judiciais, o instituto vem experimentando um progressivo esvaziamento de sua importância. Todos os comentaristas apontam o calcanhar de aquiles da hipoteca: a execução judicial, que demanda um custoso processo, de incerto resultado e de morosidade garantida. Além disso, o credor hipotecário se vê diante de grandes embaraços no confronto de seu crédito em face daqueles privilegiados, como o são os fiscais e trabalhistas. Enfim, vivemos uma crise da hipoteca, o que tem levado o mercado a criar novos mecanismos de defesa do capital e do investimento aplicado. Se, por um lado, a busca de soluções aponta para saídas inteligentes e criativas - e a edição da Lei 9514/97, que recuperou para o direito brasileiro a alienação fiduciária, é um bom exemplo - por outro, verificamos a profusão de projetos de leis que não apresentam o mesmo grau de acerto. Por proposta do Deputado Federal Nelson Micheletti (PT/PR) foi apresentado o projeto de lei 3580, de 1997, que à guisa de proteger o consumidor de bens imóveis em loteamentos e incorporações imobiliárias, acaba por ferir de morte o instituto da hipoteca. E desnecessariamente. A ignorância das causas de tantos problemas enfrentados pelos adquirentes está na raiz dessas propostas desarrazoadas. O fundamento para o projeto foi o desenlace do "caso Encol", que acabou por acarretar insuperáveis prejuízos para os adquirentes. Mas é preciso compreender que os problemas existiram porque os adquirentes foram incautos. Além disso, como o próprio deputado Nelso Micheletti reconhece, o cidadão muitas vezes não reúne as "condições mínimas de se cercar dos cuidados necessários" e por essa razão, os adquiretnes, "pela inexperiência e pela complexidade que envolve o negócio, tornam-se vítimas". Mas é justamente a combinação da imprudência do adquirente, aliada à sua ignorância, que concentra as condições ideais para a fraude. Potencializando ainda mais esses problemas, existe a contratação privada (o malfadados "contratos de gaveta"), redigidos por quem não é especialista, nem se submete ao controle e fiscalização públicos. Não se compreende como os contratos particulares ainda são defendidos tão apaixonadamente por aqueles que se intitulam defensores dos interesses sociais. Afinal, quem, em sã consciência, poderia sustentar que se sancionasse a imposição unilateral de cláusulas contratuais aos adquirentes, que ficam sem a chance de uma defesa prévia e eficaz? Mas é justamente isso que atualmente ocorre com os contratos particulares. Redigidos por incorporadores ou loteadores, que impõem as cláusulas contratuais que atendam unica e tão-somente aos seus interesses econômicos e financeiros, pouco resta ao adquirente: é "pegar ou largar"... Em relação ao contrato particular é preciso reconhecer: (a) que geralmente é mais caro que a escritura pública, pois não sofre qualquer tipo de controle de custos (b) é o que apresenta maiores chances de conter cláusulas e condições abusivas, já que não se submete à qualificação notarial e nem se sujeita à fiscalização pública (c) são os que apresentam maior potencialidade de litígios, abarrotando o Judiciário (d) são redigidos muitas vezes de maneira pouco inteligível para os adquirentes. Finalmente, o Sr. deputado poderia ser informado que os problemas sofridos pelos adquirentes da ENCOL se devem singelamente à falta de registro de seus contratos. O registro robusteceria o adquirente face à "engenharia financeira desenvolvida pelo empreendedor e instituições bancárias". Seria tão mais singelo que o projeto de lei do Sr. deputado pudesse, pura e simplesmente, contemplar o instrumento público notarial como requisito formal indispensável para aquisição de bens imóveis oriundos de loteamentos e incorporações. É mais barato. É mais seguro. E o que melhor atende aos interesses do consumidor. (Sérgio Jacomino)
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
768
Idioma
pt_BR