Notícia n. 640 - Boletim Eletrônico IRIB / Maio de 1999 / Nº 81 - 17/05/1999
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
81
Date
1999Período
Maio
Description
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - NULIDADE DE CLÁUSULA DE DECAIMENTO - CONSUMIDOR - Cláusula de contrato de compra e venda de imóvel que prevê a perda total das prestações já pagas pelo comprador é nula. A empresa que vende o imóvel deve devolver os valores pagos, corrigidos monetariamente porém o cliente deverá deixar um percentual do montante para a cobertura das despesas da empresa, que não tem culpa pelo que motivou a inadimplência. Essas foram as conclusões da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça ao indicar, em processos diferentes, que as empresas Encol S/A Engenharia, Comércio e Indústria, e Paulo Octavio Investimentos Imobiliários Ltda deverão devolver as parcelas pagas pelos respectivos clientes. Antônio Nicola Afini firmou contrato com a Encol para a compra de um apartamento no valor de 35 milhões e 74 mil cruzeiros, tendo dado um sinal de um milhão e 214 mil cruzeiros e financiado o restante em 24 prestações. Afini pagou o sinal e 11 parcelas, quando, por questões financeiras, pediu a rescisão do acordo e a devolução das quantias pagas. O Tribunal de Justiça de São Paulo negou o pedido de Afini, invocando o princípio da autonomia da vontade e a inaplicabilidade da teoria da imprevisão decorrente de inflação ou de planos governamentais. Afini então recorreu ao STJ, alegando ser nula a cláusula que indicava a perda total das prestações pagas. João Miranda, por sua vez, em contrato com a Paulo Octavio para a compra de um apartamento no Gama-DF, pagou o sinal e nove prestações, mas, como não pôde continuar saldando o acordo devido às correções, pediu a devolução dos valores pagos. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal acolheu o pedido de Miranda, determinando a devolução de toda a quantia recebida pela imobiliária, corrigida a partir da data de cada pagamento. A Paulo Octavio, então, recorreu ao STJ, afirmando ser válida a cláusula que previa a perda total das quantias pagas pelo comprador, em caso de inadimplência. Segundo o ministro César Rocha, relator dos dois processos, o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor afasta a possibilidade de, nos contratos de compra e venda de imóveis, o devedor perder totalmente as prestações já pagas. "Não seria certo nem justo admitir-se que a vendedora pudesse, pelo inadimplemento do comprador, reter integralmente o sinal e as prestações pagas e ainda receber o imóvel que, via de regra, é contemplado por uma valorização por força das regras naturais do mercado, já que na medida em que uma construção avança, o seu valor fica acrescido, por diminuir a taxa de risco. Admitir-se o contrário, seria favorecer a vendedora com um enriquecimento injusto, situação censurada pela Moral e que o Direito repudia pela regra do artigo 924 do Código Civil". Para o ministro, a devolução integral das parcelas pagas prejudicaria as empresas, que tiveram custos ao promoverem as vendas dos imóveis. "Mesmo na hipótese de aplicação do artigo 53 do Código do Consumidor, não tem o devedor, necessariamente, o direito de receber de volta do credor todas as prestações já pagas, sobretudo quando o rompimento do contrato decorreu de razões que não podem ser imputadas ao credor, mas apenas porque os devedores não dispunham mais de suporte econômico-financeiro a lhes possibilitar o cumprimento das obrigações assumidas". A decisão do STJ no recurso de Afini contra a Encol (REsp 139999/SP) indicou à empresa a devolução das parcelas recebidas, com exceção do sinal. Já no movido pela Paulo Octavio contra João Miranda (REsp 114071/DF), a Turma concedeu à empresa a retenção de 10% dos valores pagos, devendo devolver o restante ao comprador. (stj - Resp 114071 17/05/99 17:49:04)
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
640
Idioma
pt_BR