Notícia n. 4840 - Boletim Eletrônico IRIB / Julho de 2003 / Nº 753 - 28/07/2003
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
753
Date
2003Período
Julho
Description
Promessa de c/v. Rescisão. Inadimplemento. Devolução das parcelas pagas. Redução. - Sérgio Jacomino, seleção e verbetação Direito civil. Promessa de compra e venda. Rescisão. Iniciativa do promissário comprador. Perda das parcelas pagas. Cláusula abusiva. Código de Defesa do Consumidor. Norma de ordem pública. Artigos 51- IV e 53. Derrogação da liberdade contratual. Redução. Possibilidade. Recurso acolhido. 1. Os recorrentes, na qualidade de promissários compradores, ajuizaram “ação de rescisão contratual c/c indenização”. Alegaram que por questões financeiras, ficaram impossibilitados de continuar a pagar as demais parcelas ajustadas no contrato. A sentença, ao acolher o pedido dos autores, declarou “rescindido” contrato e condenou a ré a restituir o valor das prestações pagas pelo autores, descontando-se o equivalente a 10% (dez por cento) a título de despesas administrativas. Apelou a ré, tendo o Tribunal de Justiça de São Paulo dado provimento ao recurso. Entendeu a Turma Julgadora que “o contrato previu para a rescisão por culpa dos promitentes compradores, situação cuja confissão foi o próprio fundamento da demanda, a perda de 10 % (dez por cento) das quantias pagas, a título de cláusula penal, e mais 12% (doze por cento) por gastos administrativos (cláusula IX)”. Concluiu que tais disposições não ferem qualquer norma legal. Rejeitados os embargos declaratórios, adveio recurso especial dos autores, com fulcro nas alíneas “a” e “c” do permissor constitucional, alegando, além de dissídio jurisprudencial, ofensa aos artigos 51 e 52 da lei 8.078/90 e 924, CC. Sem as contra-razões, foi o recurso admitido. 2. De um lado, a extinção do contrato pelo promissário comprador, unilateralmente, faz incidir em regra a cláusula penal pactuada. De outro lado, todavia, as cláusulas “que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada” (art. 51- IV, CDC) reputam-se “nulas de pleno direito”, vale dizer, restringem a liberdade contratual aos limites da paridade entre as partes contratantes, o que, em se tratando de relação de consumo, levam em consideração a hipossuficiência do consumidor. Em outras palavras, a lei 8.078/90 insere-se entre as normas de ordem pública, como reiteradamente tem afirmado esta Corte ao anular a cláusula eletiva nos contratos de adesão, como exemplifica o CC 20.826-RS (DJ 24/05/1999), da Segunda Seção, com esta ementa: “Conflito de competência. Cláusula eletiva de foro lançada em contrato de adesão. Nulidade com base na dificuldade de acesso ao judiciário com prejuízo à ampla defesa do réu. Caráter de ordem pública da norma que institui o Código de Defesa do Consumidor. Inaplicabilidade do enunciado no 33 da súmula/STJ. - Tratando-se de contrato de adesão, a declaração de nulidade da cláusula eletiva, ao fundamento de que estaria ela a dificultar o acesso do réu ao Judiciário, com prejuízo para a sua ampla defesa, torna absoluta a competência do foro do domicílio do réu, afastando a incidência do enunciado no 33 da súmula/STJ em tais casos. Com base nessa premissa, de que a norma de ordem pública derroga a livre vontade para ajustá-la aos parâmetros da lei, é que se reduz a patamar razoável a quantia a ser retida pela promitente vendedora nos casos de extinção do contrato de promessa de compra e venda, ainda que por iniciativa e culpa do promissário comprador. 3. No mais, a jurisprudência desta Corte se uniformizou pela redução da parcela a ser retida pela promitente vendedora, nesses casos. É o que se extrai, por exemplo, do REsp 114.071-DF (DJ 21/6/99), com esta ementa: “Civil. Promessa de compra e venda de imóvel em construção. Inadimplemento. Perda parcial das quantias pagas. ” Mesmo se o contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção estabelecer, para a hipótese de inadimplemento do promitente-comprador, a perda total das quantias pagas, e ainda que tenha sido celebrado antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, pode o juiz, autorizado pelo disposto no artigo 924, CC, reduzi-la a patamar justo, com o fito de evitar enriquecimento sem causa que de sua imposição integral adviria à promitente-vendedora. Devolução que, pelas peculiaridades da espécie, fica estipulada em 90% (noventa por cento) do que foi pago pelo comprador. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido” Destarte,independentemente de o pedido de “rescisão” ter sido formulado pelos compradores e de não haver culpa da promitente vendedora, certo é que o abatimento de 10% (dez por cento) visa exatamente a reparar a empresa pelo rompimento prematuro da avença, ao qual deu causa os promissários compradores. Neste mesmo sentido, entre outros, o REsp 198.480-MG (DJ 12/3/01), da Terceira Turma, assim ementado: “Comercial. Promessa de compra e venda de imóvel. Perda do valor das prestações (cláusula abusiva). Inteligência dos artigos 924 do Código Civil e 53 do Código do Consumidor. I- A jurisprudência acolhendo lição doutrinária, na exegese do artigo 924 do Código Civil e, mais recentemente, do artigo 53 da lei 8.078/90, possibilita à compromissária vendedora reter parte do valor das prestações pagas a titulo de indenização pela extinção do contrato a que não deu causa, e para cuja realização teve despesas. II - Recurso especial conhecido e provido, em parte”. 5. À vista do exposto, autorizado pelo artigo 557, parágrafo 1o-A, CPC, conheço do recurso e dou-lhe provimento para restabelecer a sentença. Brasília, 30/10/2002. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, relator. (Recurso Especial no 399.812/SP, DJU 13/11/2002, p.387).
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