Notícia n. 4731 - Boletim Eletrônico IRIB / Junho de 2003 / Nº 707 - 16/06/2003
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
707
Date
2003Período
Junho
Description
Incorporações imobiliárias e o patrimônio de afetação - Como reduzir a lista de devedores do INSS. - Carlos Miguel Aidar* - Na esteira do noticiário sobre a reforma da Previdência, foi divulgada uma extensa lista de devedores do Instituto Nacional de Seguro Social (INSS), cujas dívidas estão sendo cobradas na Justiça. Em um dos primeiros lugares, com centenas de milhões de reais, aparece a dívida da massa falida da construtora Encol, cujo passivo é aproximadamente dez vezes maior do que o ativo. Parece difícil a Previdência receber seu crédito, mas para o futuro é possível evitar esse tipo de perda e assegurar plena eficácia da arrecadação sem nenhum acréscimo de despesa para o Estado. É o caso, por exemplo, das incorporações imobiliárias submetidas ao regime do patrimônio de afetação, instituído pela Medida Provisória n° 2.221, de 5 de setembro de 2001. Se houvesse essa legislação quando do lançamento das incorporações da Encol, certamente não haveria esse rombo nas contas da Previdência, independe da atuação de sua máquina de fiscalização. É que, por esse novo regime, cada incorporação constitui um patrimônio separado, com contabilidade própria e conta bancária específica. Suas receitas destinam-se ao exclusivo pagamento dos seus próprios compromissos, vedado o desvio de recursos para outras obras. A medida provisória faculta aos adquirentes o controle das aplicações, e eles terão todo interesse em fazê-lo, notadamente para assegurar os recolhimentos à Previdência, pois, havendo atraso da obra que enseje a destituição da incorporadora, eles assumirão a administração da incorporação, e os recursos que terão para concluir a obra são os do seu próprio orçamento. Por aí se vê o alto grau de eficácia da fiscalização por parte dos adquirentes, sem nenhum custo adicional para a máquina oficial da Previdência. Esse é apenas um dos aspectos positivos da Medida Provisória n° 2221/01, que presentemente aguarda apreciação do Congresso Nacional. Para assegurar proteção patrimonial aos adquirentes, a medida provisória os autoriza a assumir a administração da incorporação em caso de falência da empresa incorporadora ou em caso de injustificado atraso ou paralisação da obra. Trata-se de proposição encaminhada pelo Instituto dos Advogados Brasileiros (IAB), e era há muito reclamada para compensar a vulnerabilidade da posição patrimonial dos adquirentes e de todos quantos têm créditos vinculados diretamente a cada obra, como são os casos dos trabalhadores, da Previdência e dos financiadores. O mecanismo é coerente com o projeto de lei de recuperação de empresa, que privilegia a continuidade da atividade empresarial, visando o cumprimento da função social da empresa. Pelo regime da afetação, cada incorporação constitui um patrimônio incomunicável, circunstância que viabiliza a continuidade de cada obra separadamente, sem sofrer contaminação por compromissos de outras obras. Em caso de falência da incorporadora, a obra não será arrecadada à massa falida, mas será entregue à administração direta dos adquirentes, que destinarão os recursos do seu respectivo orçamento para pagamento das dívidas vinculadas à sua obra, com prioridade, obviamente, para os débitos trabalhistas, previdenciários e fiscais. Por essa forma, assegura-se não só o recebimento dos débitos vencidos e não pagos mas, também, a continuidade dos recebimentos independente do processo de falência. Todas essas providências são viabilizadas a partir da afetação, que é o meio jurídico adequado para segurança de adquirentes e credores, segurança que não existia quando os bens e direitos das incorporações faziam parte do patrimônio geral das incorporadoras e, portanto, tinham que ser arrecadados para compor a massa falida da empresa incorporadora. Aí, os recursos empregados pelos adquirentes, os salários atrasados, as contribuições previdenciárias etc. estavam fadados a evaporar, o que não ocorre se adotado o regime da afetação, pois neste caso os adquirentes terão auto-suficiência financeira para prosseguir a obra independente da falência. A medida provisória que institui esse regime ainda não foi apreciada pelo Congresso Nacional, mas já está em tramitação e já foi objeto de algumas emendas que corrigem algumas imperfeições, convertendo-a num texto legal de efetiva proteção da economia popular, coerente com a orientação que o Congresso imprimiu no direito positivo brasileiro ao aprovar o novo Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e, certamente, o projeto de lei de recuperação de empresa. E no contexto desse sistema geral de delimitação de riscos, a nova legislação que vier a ser aprovada com essas emendas tornará plenamente eficaz a fiscalização indireta da Previdência Social, pois, fiscalizando para proteger a si próprios, os adquirentes estarão fiscalizando os recolhimentos das incorporações imobiliárias, circunstância que poderá resultar em extraordinário aumento de arrecadação sem nenhum custo para a máquina do Estado. Como se vê, é perfeitamente possível aumentar a arrecadação com medidas simples, sem fazer força e sem criar novos encargos. No caso específico das incorporações, basta que o Poder Executivo ponha a Medida Provisória nº 2.221/01 no contexto da reforma da Previdência. Com isso, estará não só garantindo a arrecadação em um importante setor da economia como, também, estará protegendo a economia popular. * Carlos Miguel Aidar é presidente da seccional paulista da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP) e sócio do Felsberg, Pedretti, Mannrich e Aidar Advogados e Consultores Legais.
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
4731
Idioma
pt_BR