Notícia n. 4537 - Boletim Eletrônico IRIB / Abril de 2003 / Nº 658 - 02/04/2003
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
658
Date
2003Período
Abril
Description
Condomínio. Despesas condominiais. Legitimidade do titular do domínio. - Sérgio Jacomino, seleção e verbetação Direito civil. Despesas de condomínio. Promitente vendedor. Transmissão da posse anterior ao período da dívida. Ilegitimidade passiva. Precedentes. Caso concreto. Recursos providos. 1. Trata-se de recursos especiais manifestados contra acórdão do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, assim ementado: “Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Legitimidade passiva. Apenas o proprietário é legitimado para figurar no pólo passivo de ação de cobrança de despesas de sua unidade autônoma. Sentença mantida. Embargos infringentes rejeitados. Entendimento desta Colenda Câmara deste Egrégio Tribunal de que tem legitimidade passiva para figurar em ação de cobrança de despesas condominiais quem, no Registro Imobiliário, figura como titular do domínio da unidade autônoma a que elas se referem”. No primeiro deles, alega a imobiliária dissídio jurisprudencial com julgados desta Corte. No segundo, manifestado pela construtora, alega-se violação do artigo 12, parágrafo 4o da lei 4.591/64 e também divergência. Ambos os recorrentes sustentam ilegitimidade passiva, ao argumento de que a obrigação do pagamento das cotas condominiais é de quem na realidade usufrui do condomínio, sendo irrelevante a ausência do registro do compromisso de compra e venda. Com as contra-razões, ambos os recursos foram admitidos. 2. Em relação ao tema, a jurisprudência desta Corte orienta-se pela possibilidade de o credor optar entre aqueles que tenham vínculo jurídico com o imóvel, ressalvando a ação regressiva, dada a prevalência do interesse da coletividade. É o que se vê no REsp no 194.481-SP (DJ 22/3/1999), da relatoria do Ministro Ruy Rosado de Aguiar: “Condomínio. Despesas. Ação de cobrança. Legitimidade passiva. A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, - entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), - o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável. Ação promovida contra o proprietário. Recurso conhecido, mas improvido”. Tomando em conta a mesma finalidade, a Segunda Seção assentou que “a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto” (EREsp no 138.389-MG, DJ 13/9/1999). 3. Por outro lado, havendo elementos que permitam aferir-se a transferência da posse a terceiro, bem como o conhecimento do fato pelo Condomínio, o promitente comprador investido na posse do imóvel responde pelas despesas de condomínio, independentemente de ainda não ter sido feito o registro, como se verifica, entre outros, dos REsps 258.382-MG (DJ 25/9/2000) e 174.737/SP (DJ 29/11/99), respectivamente relatados por mim e pelo Ministro Waldemar Zveiter. No caso, como assentado na sentença, dúvida não há do conhecimento do condomínio a respeito da transferência da posse do bem. Destarte, o promitente comprador, na espécie, é parte legítima para responder pelas despesas de condomínio, até porque a dívida se refere a período posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda. Em caso semelhante, a propósito, ementou a Terceira Turma: “Civil. Despesas de condomínio. Se o promitente comprador está há anos instalado no imóvel, e só recentemente se revelou inadimplente relativamente às cotas condominiais, o débito é responsabilidade dele, não do promitente vendedor. Recurso especial conhecido e provido” (REsp no 295.304/SP, DJ 29/10/2001, relator o Ministro Ari Pargendler). 4. Autorizado pelo artigo 557,CPC, conheço dos recursos e dou-lhes provimento para restabelecer a sentença. Brasília 29/08/2002. Relator: ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (Recurso Especial no 434.852/SP, DJU 9/09/2002, p.378)
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
4537
Idioma
pt_BR