Notícia n. 4503 - Boletim Eletrônico IRIB / Março de 2003 / Nº 651 - 25/03/2003
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
651
Date
2003Período
Março
Description
Condomínio. Cobrança. Convenção não registrada. - Sérgio Jacomino, seleção e verbetação Decisão. J.A.A. e sua esposa opõem os presentes embargos de divergência ao Acórdão de fls. 258 a 265, da 4a Turma, Relator o Senhor Ministro Cesar Asfor Rocha, assim ementado: “Civil. Condomínio. Convenção não registrada. Obrigação dos condôminos. Ainda que não registrada, a convenção de condomínio devidamente aprovada vincula os condôminos que não podem, por este fundamento, recusarem-se ao seu cumprimento. Recurso conhecido mas desprovido.” Os embargantes, para comprovar a divergência, indicam os seguintes precedentes da 3a Turma, da minha relatoria: “Condomínio. Associação de proprietários de loteamento. Inexistência de condomínio. Súmula no 126 da Corte. 1. A Associação autora qualifica-se, ela própria, como sociedade civil, sem fins lucrativos, não tendo, portanto, nenhuma autoridade para cobrar taxa condominial, nem, muito menos, contribuição compulsória alguma, inexistindo, pois qualquer violação ao artigo 3o do Decreto-lei no 271/67. 2. Havendo no Acórdão recorrido fundamento constitucional para repetir a pretensão, assim a regra do artigo 5o, XX, sem que o extraordinário tenha sido interposto, aplica-se o que dispõe a Súmula no 126 desta Corte. 3. Recurso especial não conhecido.” (REsp no 78.460/RJ, DJ de 30/6/97) “Loteamento. Associação de moradores. Cobrança de taxa condominial. Súmula no 07 da Corte. 1. Em tese, é possível a cobrança pela associação de moradores de taxa para a manutenção e melhoramento de serviços comuns. Todavia, neste feito, presente a Súmula no 07 da Corte, não é possível desmanchar a especificação feita pelo Acórdão recorrido no sentido de que os valores em cobrança referem-se a serviços que estavam na alçada do loteador não respondendo por eles o adquirente do lote. 2. Recurso especial não conhecido.” (REsp no 269.976/SP, DJ de 20/8/01) Decido. Não está presente divergência entre os acórdãos confrontados, razão por que não merecem processamento os embargos. O Acórdão embargado decidiu aplicar a vedação da Súmula no 07/STJ quanto à existência de condomínio, mesmo não registrado, bem como adotou a jurisprudência desta Corte no sentido de que a ausência de registro da convenção de condomínio não afasta a validade desta que regula as relações entre as partes. Para que não haja dúvida, extraio os seguintes lances do aresto: “01. Com a rejeição dos aclaratórios, adveio o recurso especial em exame com base nas letras “a” e “c” do permissor constitucional por sugerida divergência com os julgados que indica e por alegada violação ao artigo 20, parágrafos 1o e 2o da lei 4.591/64, fundamentalmente porque o imóvel dos recorrentes seria independente e autônomo, possuindo acesso para as vias e os logradouros públicos não tendo sido transferidos quaisquer domínios de áreas indivisíveis, razão pela qual não teria de pagar nada do que está sendo objeto de cobrança. O r. aresto hostilizado consignou que, “quando criado o condomínio, cada adquirente das unidades assumiu responsabilidade em relação às áreas comuns, ou seja, as partes do loteamento em que seriam feitos piscinas, play-ground, lagos, ajardinamentos, bosques públicos, canalização de águas pluviais, as quais foram consideradas inalienáveis e indivisíveis”. Com efeito, o desfazimento dessas conclusões, hauridas do exame do acervo probatório existente nos autos, encontra o intransponível empeço decorrente do enunciado no 7 da Súmula/STJ, segundo o qual “a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”, em vista de as instâncias ordinárias decidirem soberanamente sobre os fatos da causa. 02. Ademais, afirmam os recorrentes que a convenção teria sido celebrada unilateralmente não havendo, portanto, a participação da maioria dos condôminos nem também a dos recorrentes. A modificação do r. julgado por esses argumentos igualmente envolveria reexame de prova, por isso mesmo que, também neste tópico, o recurso especial não pode ser conhecido em face do referido verbete no 7 da Súmula/STJ. 03. Por fim, asseveram os recorrentes que não passa o recorrido de uma mera associação de moradores que, por não estar devidamente registrada, não teria o condão de legitimar qualquer cobrança de seus associados. A jurisprudência desta Corte é pacifica em desfavor dos recorrentes, ...” Anote-se, ainda, que o Acórdão embargado está assentado na jurisprudência pacífica das Turmas que compõem a 2a Seção. Os paradigmas colacionados, entretanto, ambos de minha relatoria, não guardam semelhança fática com o caso dos autos. Foram aqueles decididos à luz das circunstâncias específicas de cada um. No REsp no 78.460/RJ, primeiramente, afastou-se a existência de condomínio e a possibilidade de cobrança de taxa condominial assim: “Está irrepreensível o Acórdão do Tribunal de Alçada Cível. No caso, não há condomínio, nem mesmo equiparação a tal. A Associação autora qualifica-se, ela própria, como sociedade civil, sem fins lucrativos, não tendo, portanto, nenhuma autoridade para cobrar taxa condominial, nem, muito menos, contribuição compulsória alguma, inexistindo, pois, qualquer violação ao artigo 3o do Decreto-lei no 271/67.” No REsp no 269.976/SP, por sua vez, admitiu-se, em tese, a cobrança por associação de moradores de taxa para cobrir despesas de conservação e melhoramento das áreas comuns e, também, cuidou-se da distinção entre as obras a cargos do loteados daquelas que ficam a cargo dos adquirentes. Observe-se: “Em tese, não é vedado a cobrança por associação de moradores de taxa para cobrir as despesas para a conservação e melhoramento das áreas comuns, havendo precedente nessa direção (REsp no 43.735/SP, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 14/4/97). Mas, tenho que, neste feito, existe a barreira da Súmula no 07 da Corte. De fato, o recurso especial procura demonstrar a distinção entre as obras que ficam a cargo do loteador daquelas que ficam a cargo dos adquirentes, na forma de cláusula inserido nos contratos de compra e venda dos lotes. Afirma, ainda, que a loteadora realizou as obras a seu cargo, descritas no contrato assinado com o recorrido, tendo arcado com as despesas para a abertura das vias de circulação, demarcação de lotes e captação de águas fluviais, sendo que a definição dos equipamentos urbanos não significa que o loteador está obrigado a executá-los. Ocorre que o Acórdão recorrido, como visto, entendeu que o que estava em cobrança cabia na obrigação da loteadora, asserindo que a associação autora não especificou a que título estava a cobrança sendo feita. Ora, para vencer tal antinomia necessário seria revolver todo a matéria fática, o que não é permitido na instância especial.” Não há, portanto, divergência a amparar o presente recurso. Ante o exposto, nos termos do artigo 266, parágrafo 3o, do Regimento Interno, indefiro, liminarmente, os embargos de divergência. Brasília 07/08/2002. Relator: Carlos Alberto Menezes Direito (Embargos de Divergência em Resp no 162.223/SP, DJU 20/08/2002, p.221/222).
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
4503
Idioma
pt_BR