Notícia n. 4341 - Boletim Eletrônico IRIB / Fevereiro de 2003 / Nº 618 - 05/02/2003
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
618
Date
2003Período
Fevereiro
Description
Compromisso de c/v. Imóvel rural. Outorga de escritura. Obstáculos à regularização da transferência. - Sérgio Jacomino, seleção e verbetação Despacho. A.D. e sua mulher, M.R.R.D., propõem a presente cautelar, com pedido de liminar, contra R.M.T. e sua mulher, S.V.M.T., “para atribuir efeito suspensivo ao Recurso Especial e, ainda, paralisar o curso da execução de sentença n. 734/96 que tramita perante o Juízo da 2.ª Vara Cível de Presidente Prudente, até o pronunciamento definitivo deste Colegiado”. Alegam os requerentes, para tanto, que: “1.1 Os autores adquiriram dos réus, mediante Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado em 12/07/94, o imóvel rural denominado “Fazenda Cofre de Ouro”, situado em Coxim - Estado de Mato Grosso do Sul, com área total de 4.653 (quatro mil, seiscentos e cinquenta e três) hectares e, de fato e fisicamente, apenas 4.311 (quatro mil, trezentos e onze) hectares, objeto da matrícula n. 453, do Livro 02 do Registro Geral do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Coxim Estado de Mato Grosso do Sul (docs. anexos). 1.5 Consumado o negócio, em meados de 1.996, por desentendimento das partes, os réus ingressaram no Juízo de Presidente Prudente contra os autores com ação de indenização, pleiteando, em síntese, a rescisão do negócio jurídico e, ainda, perdas e danos. 1.6 Por sua vez, os autores, da mesma forma, ingressaram em Juízo contra os réus com Ação Declaratória de Nulidade de Cláusulas Contratuais c/c Reintegração de Posse, já que como parte de pagamento os autores deram aos réus um imóvel rural com área de 798,7562 m2 (setecentos e noventa e oito hectares e sete mil, quinhentos e sessenta e dois metros quadrados), em Jaraguari - Estado de Mato Grosso do Sul, objeto da matrícula n. 9782 do Registro de Imóveis de Bandeirantes - Estado de Mato Grosso do Sul. 1.7 Após longa e incansável discussão judicial, inclusive com a prolação de sentença de mérito pelo Juízo de 1.ª Instância, as partes chegaram ao seguinte acordo, homologado judicialmente (docs. anexos): a) Os devedores, ora autores, reconheceram dever aos credores, ora agravados, a importância de R$ 2.800.000,00 (dois milhões e oitocentos mil reais), quantia essa “relativa ao saldo do preço do negócio imobiliário que fizeram e mais o excesso de área previsto no contrato, a indenização de danos emergentes, a atualização monetária, os juros, de mora e parte das despesas processuais” b) Os devedores, ora autores, reconheceram dever ainda aos advogados dos credores, ora agravados, a importância de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), cuja importância seria paga na forma constante da cláusula 2.ª, letras “a” e “b” do referido Termo de Composição Amigável de Parcelamento de Dívida e Outras Avenças firmado entre as partes c) No prazo de 30 (trinta) dias, a contar da assinatura do Termo de Composição Amigável de Parcelamento de Dívida e Outras Avenças, os devedores, ora autores, se comprometeram a outorgar em favor dos credores, ora réus, a escritura pública definitiva de parte da área de 1.526,9103 hectares de terras destacadas da Fazenda Brasília, no Município de Jaraguari, objeto da sentença judicial d)Também na mesma data comprometeram-se os credores, ora réus, a outorgar aos devedores, ora autores, a escritura pública definitiva da Fazenda “Cofre de Ouro”, competindo àqueles exibirem os comprovantes do CCIR e do pagamento do ITR relativos ao imóvel bem como os demais documentos necessários à confecção do documento público. 1.8 Vejam Srs. Ministros que pelo acordo homologado judicialmente, as partes litigantes avençaram o cumprimento de obrigações recíprocas e simultâneas, nos termos do artigo 1.092 do Código Civil Brasileiro, até porque assim estava delimitado no Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda - cláusula XIII - tal como transcrito no item 1.3. 1.10 Os autores, visando dar cumprimento ao avençado, se dirigiram ao Cartório do 1.º Ofício de Registro de imóveis da Circunscrição da Comarca de Coxim - MS, parar obter os documentos necessários à consecução do ato público. 1.11 Porém, lá estando, depararam-se com uma irregularidade extremamente relevante, ou seja, de que o imóvel rural denominado Fazenda “Cofre de Ouro”, conforme descrição na matrícula n. 453, ficha 01/verso, tinha parte compromissado à terceiro, cuja averbação tem o seguinte teor: Compromissado 300 hectares ao Sr. Pedro Bester, conforme inscrição n. 1 735, fls. 18, livro 4 H”. 1.16 Assim, era pressuposto para finalização do negócio jurídico firmado entre as partes, que a área do Sr. P.B. no total de 300 (trezentos) hectares, seja destacada da área maior, promovendo o respectivo desmembramento da matrícula, nos termos da parágrafo único do artigo 235 da Lei de Registros Públicos, individualizando, dividindo e demarcando ambas as áreas. 1.17 Ato contínuo, era necessário, também, que diante da diferença encontrada pelos autores entre a área física existente e a área constante da matrícula n. 453, depois de realizado o desmembramento da área menor vendida à Pedro Bester, que os réus promovessem a retificação da área, nos termos do artigo 213, § 2.º, da Lei de Registros Públicos, alterado pela Lei n. 9.039, de 09/05/95,... 1.19 Sem tais providências é impossível ser confeccionada a Escritura Pública de Compra e Venda da Fazenda “Cofre de Ouro”, cabendo aos agravados dar integral cumprimento aos atos acima descritos, uma vez que, conforme constam dos documentos anexados, a área rural fora adquirida livre e desembaraçada de qualquer ônus, com metragem constatada de 4.397 (quatro mil, trezentos e noventa e sete) hectares. 1.20 Ao serem notificados, os réus se dirigiram à Comarca de Coxim - Estado de Mato Grosso do Sul, visando “regularizar” junto ao Registro de Imóveis daquela Comarca a “pendência” de 300 (trezentos) hectares só conhecida pelas partes após a realização do acordo homologado em Juízo. 1.21 Contudo, lá estando, a situação se agravou ainda mais, posto que o Oficial de Registro imobiliário, em 28/12/2000, suscitou ao D. Juízo Diretor do Foro de Coxim procedimento de dúvida (docs. anexos) 1.24 Então, os autores requereram ao D. Juízo Singular, após ouvir os réus, a suspensão do trâmite processual e do vencimento das obrigações concomitantes, até solução final do procedimento de dúvida, ou, alternativamente, a designação de audiência para que as partes pudessem recompor as obrigações, tendo em vista a impossibilidade momentânea, causada por ato de exclusiva responsabilidade dos réus. 1.25 Em decisão interlocutória de fls. 390 e 390/verso, o D. Juízo Singular, para surpresa dos autores, determinou: “Vê-se com clareza meridiana que a cláusula 14.º do termo de compromisso amigável firmado pelas partes previa apenas e tão somente suspensão da execução. Portanto, indefiro o pedido de fls. 317/321, facultando aos devedores, depois de adimplirem suas obrigações, buscar pela via processual adequada, eventual ressarcimento de danos que entendam terem sofridos por inadimplemento imputado aos credores” . 1.26 Contra essa decisão interlocutória foi interposto recurso de agravo, distribuído à 10.ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo - Relator Des. Hélio Quaglia Barbosa - Autos n. 217.699-4/2-0. 1.27 Ao proferir julgamento, a E. 10.ª Câmara Cível do TJSP negou provimento ao agravo, sob a seguinte ótica: “Execução. Termo de composição amigável, incumprido no tocante a parcela pecuniária, relativa a compromisso de compra e venda de imóvel, em negócio a prazo. Pedido de sobrestamento, à luz do artigo 1.092, do Código Civil, diante de obstáculos antevistos à outorga esperada da escritura final, por força de exigências registrárias, opostas aos promitentes vendedores, mediante processo de dúvida. Denegação em virtude de não pactuada a simultaneidade do adimplemento das obrigações, pecuniária e de fazer, simultaneidade apenas estipulada com vista à outorga de escrituras, de parte a parte, uma relativa ao próprio objeto do compromisso, outra referente a imóvel dado como parte de pagamento. Pretensa novação, ademais, não configurada, a ponto de demandar retomada ab initio do processo de execução. Preliminar de inadmissibilidade do recurso rejeitada (art. 526, do Código de Processo Civil). Agravo não provido, com observação”. 1.28 No prazo legal os recorrentes interpuseram recurso de Embargos de Declaração, partindo da premissa de que o voto condutor do acórdão, “data vênia”, tinha sido equivocado em dois pontos enfocados que, se analisados sob outro ângulo, poderiam resultar na modificação do resultado. 1.29 Apreciado o recurso de Embargos de Declaração, a Câmara o conheceu, mas negou-lhe também provimento (vide acórdão juntado), cuja decisão foi publicada em 13/05/2002. 1.30 Contra esses acórdãos do TJSP os autores interpuseram recurso especial, calcado no permissivo do artigo 105, inciso III, letras “a” e “c”, do Texto Magno. Destarte, ainda que os autores tenham êxito em seu pleito junto Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Especial, no sentido de ser provido seu recurso, a prestação jurisdicional restará comprometida, já que o bem penhorado (trata-se do imóvel adquirido, avaliado em R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais), aproximadamente, por tratar-se de patrimônio de imenso valor comercial, por certo que será prontamente alienado em hasta pública, impondo aos autores prejuízos de dificílima reparação.” Acrescentam os requerentes estar presente o periculum in mora que não se trata de protelar o vencimento da obrigação, mas sim de prestigiar a regra do artigo 1.092 do Código Civil Brasileiro, que, de modo expresso, prevê o exercício desse direito (“exceptio non adimplenti contractus”), levando-se em conta a inadimplência confessada dos credores, ora réus”. Decido. Os requerentes buscam emprestar efeito suspensivo ao recurso especial e obstar o trâmite da execução judicial do acordo, fundamentados em que os requeridos não cumpriram com a sua obrigação, no sentido de viabilizar a transferência do imóvel objeto do instrumento particular de compromisso de compra e venda. Segundo os requerentes, vários obstáculos estão presentes, que impedem a regularização da transferência, em cartório, do imóvel. Extraio do Acórdão recorrido, que o Tribunal a quo negou provimento ao Agravo de Instrumento n. 217.699-4/0 mediante a interpretação das cláusulas do acordo celebrado entre as partes e dos fatos da causa, concluindo que o termo da obrigação pecuniária não receberia interferência das obrigações de lavraturas das escrituras das fazendas dos litigantes. Trago, a propósito, os seguintes lances do aresto: “(...) Não há, efetivamente, lugar para o embate proposto pelos compromissários, com alegado esteio no artigo 1092, do Código Civil, uma vez que a execução intentada se volta à satisfação de parcela em dinheiro, relativa a negócio efetuado a prazo e vencida em data certa, a saber, em 30 de maio de 2001, suspendendo-se o respectivo processo até o pagamento como avençado, cláusulas 2.ª, 3.ª e 4.ª), não exibindo a obrigação em causa, com a de fazer, vínculo de simultaneidade, tal como pretendem os agravantes, mediante interpretação equivocada do sentido da cláusula 10.ª do termo de composição amigável. Com efeito, o que ali se estabelece, diferentemente, é que “no mesmo dia em que os devedores lhes outorgarem a escritura da Fazenda Brasília, R.M.T. e sua mulher outorgarão àqueles a escritura definitiva de venda e transferência de domínio da Fazenda Cofre de Ouro, exibindo a documentação necessária para a lavratura do ato” segue-se que a propalada simultaneidade se previu com vista às obrigações de fazer, entre elas apenas, mediante outorga de escrituras prometidas, em cláusulas especificas (idem, 8.ª e 10.ª), sem interferência no termo pactuado para a obrigação pecuniária assumida pelos compromissários, em data certa. Tampouco há alusão sequer a que a escritura prometida pelos agravantes haja sido outorgada, o quanto embaraça, ainda, a utilidade de argumento fincado na chamada exceptio non adimpleti contractus, à luz do artigo 1.092, do Código Civil. Irretocável, a esse propósito ainda, a ponderação dos agravados, no sentido de que “nas vendas a prazo”, - como se dá na espécie -, “o ordinário é o pagamento do preço anteceder a outorga do título definitivo do imóvel”, tanto mais quando pagamento discutido é de parcela intermediária, que não chegaria, caso satisfeita, a completar o preço. Não faz jus a reparo, dessarte, o fundamento básico do ato guerreado, no sentido de que “a cláusula 14.ª do termo de composição amigável firmado pelas partes previu apenas e tão somente suspensão da execução”, nos moldes da própria avença, de sorte a faltar respaldo consensual, como falta, igualmente, o legal, para albergue ao pedido de “sobrestamento” do feito. Haja, sob outro prisma de apreciação, obstáculos futuros, no âmbito registrário, para ingresso de título, que venha a ser conferido aos agravantes, no fólio real, sua antevisão não impede, porém, por si só, a outorga da escritura, nem tampouco o acolhimento de dúvida, suscitada pelo serventuário, em procedimento administrativo, de iniciativa dos agravados, representa óbice intransponível, que não comporte providencia a ser agitada, de natureza contenciosa, se e quando for o caso.” Em princípio, portanto, ao menos na parte tratada nesta cautelar, parece que a reforma do Acórdão com base no artigo 1.092 do Código Civil, mediante o acolhimento do recurso especial, demandará nova interpretação de cláusulas contratuais e dos fatos da causa, operação vedada a teor das Súmulas n.s 05 e 07/STJ. Com efeito, o fumus boni iuris, entendo, não está caracterizado, requisito sem o qual não se pode deferir o processamento da presente cautelar. Ante o exposto, nos termos do artigo 34, inciso XVIII, do Regimento Interno, nego seguimento à cautelar. Brasília 10/06/2002. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito (Medida Cautelar n. 5.120/SP, DJU 18/06/2002, p.336/337).
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
4341
Idioma
pt_BR