Notícia n. 4321 - Boletim Eletrônico IRIB / Janeiro de 2003 / Nº 610 - 27/01/2003
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
610
Date
2003Período
Janeiro
Description
Compromisso de c/v. Inadimplência. Rescisão. Devolução das parcelas pagas. - Sérgio Jacomino, seleção e verbetação Processo civil. Legitimidade do contratante inadimplente para pleitear a restituição de prestações pagas e nulidade de cláusula contratual após devolução das chaves para a construtora. Retenção de 30% das prestações pagas. Possibilidade. Perdas e danos, mais despesas efetuadas pela compromitente vendedora com propaganda e comercialização das unidades condominiais. Precedentes. - O contratante inadimplente tem legitimidade ativa para pedir a revisão contratual, diante do princípio geral do direito que veda o enriquecimento sem justa causa e da garantia do livre acesso ao Poder Judiciário. - A devolução das prestações pagas, mediante retenção de 30% (trinta por cento) do valor pago pelo promissário comprador, objetiva evitar o enriquecimento sem causa do vendedor, bem como o reembolso das despesas do negócio e a indenização pela rescisão contratual. Decisão. Cuida-se de recurso especial interposto com fulcro nas alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional, em face de v. acórdão que deu provimento à apelação dos recorridos para julgar procedentes os pedidos de rescisão contratual e restituição de importâncias pagas. Alega-se violação aos artigos 55-57 da Lei n. 4.591/64, artigo 1092 do CC e artigo 53 da Lei n. 8.078/90. O acórdão recorrido teve ementa lavrada nos seguintes termos: “Compromisso de compra e venda. Rescisão. Cumulação com restituição de importâncias pagas. Cláusulas abusivas - incidência do artigo 51, do Código de Defesa do Consumidor. Inexistência de prejuízo à ré, que poderá vender novamente o bem. Não comprovação de despesas com propaganda e corretagem. Recurso provido para julgar procedente a ação com determinação de devolução das quantias pagas pelos autores, corrigidos do desembolso.” Foram interpostos embargos de declaração que não foram providos, com os seguintes fundamentos: “A cláusula que estabelece o desconto do total das parcelas pagas, como restou claro no V. Acórdão é nula, nos termos do artigo 51, parágrafo IV do Código de Defesa do Consumidor, ser potestativa pura, implicando em prejuízo ao consumidor. Além disso, recebeu a ora embargante os valores pagos pelos autores, com a fiscalização da Comissão de Representantes, motivo pelo qual responde por sua devolução, nos termos do artigo 55 e seguintes, da Lei n. 4.591/64. Demais disso, não incide o artigo 1.092, do Código Civil, pois que não se trata de exigência de cumprimento de obrigação por inadimplemento, mas sim, de ação de rescisão de contrato por impossibilidade de seu cumprimento.” Entende a recorrente que foram viciados os artigos 55 a 57 da Lei n. 4.591/64 porque não havia previsão de “desistência da negociação” e “o empreendimento Residencial dos Sabiás está sendo edificado em regime de condomínio de empreitada, sendo o preço total da empreitada rateado pelos condôminos aderentes da incorporação na proporção das frações ideais de terreno a eles compromissadas”. A violação ao artigo 1.092 do CC decorreria da impossibilidade de os recorridos, que não cumpriram suas obrigações, pleitearem a rescisão do contrato, e ao artigo 53 do CDC porque a devolução das prestações pagas seria um direito do credor, exclusivamente, diante do veto ao parágrafo primeiro do citado artigo. Repisados os fatos aprecio o recurso especial. O dissídio jurisprudencial não restou configurado porque o acórdão paradigma é da lavra do mesmo Tribunal que proferiu o acórdão recorrido, portanto, não foi demonstrado o dissenso entre os Tribunais pátrios, mas só o dissenso interno. Os artigos 55 a 57 da Lei n. 4.591/64 não foram prequestionados, pois o Tribunal de origem se limitou a afirmar que devolução das prestações pagas deveria observar aquela disciplina legal, sem abordar o tema de edificação em regime de condomínio de empreitada. Assim, incide, na espécie, o óbice da Súmula n. 211/STJ. O acórdão recorrido está em harmonia com a iterativa Jurisprudência desta Corte Superior de Justiça que admite o pedido de devolução de parcelas de contrato não cumprido integralmente, especialmente quando a inadimplência encontra justificativa. Veja-se: “Civil. Promessa de compra e venda. Rescisão. Ação de rescisão de compromisso de compra e venda ajuizada pelo promitente comprador, que ficou sem condições de cumprir o contrato. Procedência do pedido, à vista das circunstâncias do caso concreto. Recurso especial não conhecido.” (REsp 200019, Rel. Min. Ari Pargendler, DJ de 27/08/2001). “Contrato de compra e venda de imóvel. Impossibilidade de pagamento das prestações. Pedido da compradora inadimplente de devolução das importâncias pagas. Artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Precedentes da Corte. 1- Admite-se o pedido de rescisão feito pelo promitente comprador, diante de fato com força suficiente para justificar o inadimplemento, assim “a alteração objetiva da base em que foi celebrado o contrato”, como tal a previsão de critérios de atualização das dívidas que desequilibram o orçamento do comprador impedindo-o de cumprir o avençado impondo-se a devolução das parcelas pagas, e, ainda, sequer tendo sido ocupado o imóvel. 2- Recurso especial conhecido e provido.” (REsp 265338, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 20/08/2001). “Promessa de compra e venda de imóvel. Pacto celebrado na vigência do Codecon. Cláusula abusiva. Ação proposta pelo comprador. I- O comprador inadimplente pode pleitear em juízo a devolução das prestações pagas e a rescisão do pacto, em face do desequilíbrio financeiro resultante da aplicação dos sucessivos planos econômicos. II - Na exegese dos artigos 51 e 53 do Código Consumidor são abusivas as cláusulas que, em contrato de natureza adesiva, estabeleçam, rescindido este, tenha o promissário que perder as prestações pagas, sem que do negócio tenha auferido qualquer vantagem. (...)” (REsp 115671, Rel. Min. Waldemar Zveiter, DJ de 02/10/2000). O contratante inadimplente tem legitimidade ativa para pedir a revisão contratual, diante do princípio geral do direito que veda o enriquecimento sem justa causa e da garantia do livre acesso ao Poder Judiciário. No mesmo sentido decidiu a e. 2.ª Seção no EREsp 59.870, Rel. Min. Barros Monteiro, julgado em 10/04/2002. Contudo, também não seria justa a devolução total das prestações pagas pelo compromitente comprador que deu causa à rescisão contratual, pois a empreendedora vendedora, efetivamente, teve despesas com propaganda e comercialização das unidades condominiais, porque inerentes à própria atividade empresarial desenvolvida, que não podem ficar sem compensação financeira. A devolução das prestações pagas, mediante retenção de 30% (trinta por cento) do valor pago pelo promissário-comprador, objetiva evitar o enriquecimento sem causa do vendedor, bem como o reembolso das despesas do negócio e a indenização pela rescisão contratual, como decidi no Resp 303.240, DJ de 27/08/2001, e no Resp 293.214, DJ de 20/08/2001 (também referido no Resp 265.338, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 20/08/2001). Forte nestas razões, dou provimento ao recurso especial, com fulcro no artigo 557, § 1.º- A, para permitir a retenção, pelo compromitente vendedor, de 30% do total das prestações pagas. Brasília 24/05/2002. Relatora: Min. Nancy Andrighi (Recurso Especial n. 399.849/SP, DJU 4/06/2002, p.191).
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