Notícia n. 4039 - Boletim Eletrônico IRIB / Outubro de 2002 / Nº 547 - 10/10/2002
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
547
Date
2002Período
Outubro
Description
Audiência Pública ANOREG-SP 2/2002 – 2ª fase. Confira as conclusões do GT sobre loteamento e envie suas sugestões até 20 de outubro de 2002. - Comissão de Estudos sobre a Lei de Parcelamento do Solo finaliza trabalhos. ANOREG-SP publicará cartilha com conclusões e modelos. A Comissão de Estudos sobre a Lei de Parcelamento do Solo, formada por representantes de loteadores e de registradores imobiliários, conforme parceria celebrada entre a AELO-SP e a ANOREG-SP, concluiu suas discussões na reunião de 01/10/02. Além dos representantes oficiais das duas entidades, compareceram à reunião o Presidente da ANOREG-SP Ary José de Lima e o Presidente do IRIB Sérgio Jacomino, que ofereceram sugestões para a complementação dos trabalhos. AELO-SP cria o SRA - Selo de Regularidade e Aprovação de loteamento Em complementação ao importante trabalho da Comissão de Estudos sobre a Lei de Parcelamento do Solo, a Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de São Paulo – AELO-SP criou o Selo de Regularidade e Aprovação, para atestar que o loteamento em questão está dentro das normas e da legislação em vigor. Para o lançamento da campanha que vai divulgar maciçamente a criação do SRA, a entidade preparou várias peças promocionais, entre as quais um folheto de apresentação do selo ao público, um cartaz para ser afixado nos cartórios e um termo de compromisso que deverá ser assinado por responsável pelo empreendimento. A seguir, o regulamento de emissão do selo da AELO-SP. Regulamento de Emissão do "Selo de Regularidade e Aprovação" (SRA) A diretoria da AELO-SP aprovou o presente Regulamento de Emissão do “Selo de Regularidade e Aprovação” (SRA), o qual contém procedimentos para emissão do referido selo. SEÇÃO I - REQUISITOS PARA OBTENÇÃO Artigo 1°. São requisitos obrigatórios para a obtenção do selo, a apresentação de todos os documentos especificados abaixo: a) Projeto urbanístico completo, incluindo todas as pranchas de parcelamento do solo e perfis transversais e longitudinais, com os devidos carimbos, e grafias de aprovado pela Prefeitura Municipal e GRAPROHAB b) Certificado do GRAPROHAB, ou as respectivas anuências dos órgãos Estaduais, caso o empreendimento tenha sido licenciado anteriormente à criação do referido colegiado c) Alvará emitido pela Prefeitura Municipal, ou Decreto de aprovação, ou Lei Municipal que aprovou o referido projeto de loteamento d) Cronograma de Obras, e respectivo Instrumento de Garantia e) Termo de Verificação e Entrega de Obras (TVEO), averbado junto ao Serviço de Registro de Imóveis, caso as obras já tenham sido concluídas f) Certidão da Matrícula em que foi registrado o loteamento com validade de 30 (trinta) dias da data de entrega desta documentação g) Procuração do Proprietário da área loteanda (instrumento Público ou Particular, neste caso, com firma reconhecida) h) Contrato Social ou Estatuto Social da Empresa Loteadora ou concessionária i) Contrato Padrão do loteamento depositado no Registro de Imóveis j) Se associado, apresentar o recolhimento da taxa de expedição do selo, bem como estar em dia com as mensalidades da Associação k) Se não associado, apresentar o recolhimento da jóia determinada pela Diretoria da AELO. Parágrafo 1°. - Somente poderão ser certificados os empreendimentos que estiverem nas seguintes condições: a) Loteamentos aprovados e em execução b) Loteamentos executados c) Loteamentos aprovados, não executados, porém com alvará e demais documentos válidos. SEÇÃO II - TRAMITAÇÃO Artigo 2°. - O encaminhamento dos documentos acima elencados poderá ser feito através das regionais, as quais emitirão um protocolo de recebimento em 03 (três) vias: a) uma via para o interessado b) uma via para arquivo da regional c) uma via que acompanha o processo e é encaminhada à sede da AELO-SP (na Capital). Artigo 3°. - Uma vez encaminhada a documentação, ou seja, a partir do recebimento da documentação pela sede da AELO-SP, originará a reunião da comissão de certificação (conforme procedimento do regimento em anexo), a qual num prazo máximo de 30 (trinta) dias externará sua decisão, emitindo o selo, ou fazendo exigências, ou negando. Parágrafo Único - Caso venha a ser emitido o selo, o mesmo será numerado e datado, acompanhado do termo de compromisso a ser firmado pelo responsável do empreendimento. SEÇÃO III - CATEGORIAS DE CERTIFICAÇÃO Artigo 4°. - Os SRA's são categorizados da seguinte forma: a) O Selo de Regularidade provisório terá validade compatível com a validade do alvará municipal, ou ato administrativo que autoriza a execução do empreendimento b) O Selo de Regularidade definitivo será obtido uma vez constatada a execução das obras obrigatórias, conforme matrícula atualizada que demonstra a averbação do TVEO (Termo de Verificação e Entrega das Obras). Parágrafo Primeiro - Para a primeira categoria, é obrigatório a apresentação dos documentos elencados nas alíneas "a", "b", "c", "d", "f", "g", "h", "i", e "j" ou "k" do Artigo 1° do presente regulamento. Parágrafo Segundo - Para a segunda categoria, é obrigatório a apresentação dos documentos elencados nas alíneas "a", "b", "c", "d", "e", "f", "g", "h", "i", e "j” ou ”k" do Artigo 1° do presente regulamento. SEÇÃO IV - CANCELAMENTO E PERDA DA CERTIFICAÇÃO Artigo 5°. - Os SRA poderão ter sua validade suspensa, ou cassada caso ocorram um dos fatos abaixo elencados: a) Infringência por parte do responsável do empreendimento de qualquer um dos itens firmados no termo de compromisso anexo ao SRA b) Cancelamento do Alvará, ou ato administrativo correspondente, por qualquer motivo c) Sentença judicial transitada em julgado, que implique perda da regularidade do empreendimento. Artigo 6° - Uma vez recebido pela AELO-SP a denúncia da irregularidade do empreendimento certificado, a mesma convocará a reunião da comissão certificadora/gestora, a qual reunir-se-á (nos moldes do regimento da comissão) , e verificando a necessidade de cancelamento ou suspensão da certificação do empreendimento, exarará através do site, jornal regional, e jornal da AELO, bem como de outros canais de mídia necessários, a decisão do cancelamento ou suspensão do SRA obtido. Parágrafo Único: Entende-se por suspensão a perda temporária de validade do Selo. Artigo 7° - A critério da Diretoria da AELO, poderá ser criada uma COMISSÀO GESTORA DO SELO, com poderes nos limites desse Regulamento para gestão desse SELO, bem como, decidir os casos de dúvidas ou omissões. Parágrafo Único: Não sendo criada a referida comissão a responsabilidade permanece com a Diretoria da AELO. Artigo 8° - Este Regimento é aplicado imediatamente. São Paulo,_________de__________de______ . Audiência Pública : 2ª fase sobre sugestões incorporadas ao trabalho da comissão. O objetivo da Comissão, que vem se reunindo mensalmente desde a sua criação, em 2002, é discutir as dúvidas dos loteadores e a uniformização de procedimentos pelos registradores imobiliários. O resultado das discussões da Comissão está resumido em: a) 16 questões enfrentadas nas reuniões entre o Comitê de Integração dos Loteadores e a ANOREG-SP b) uma minuta de contrato discutida pelo grupo e elaborada segundo a legislação vigente e as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo. Esses dois trabalhos foram oferecidos em audiência pública para críticas, sugestões dos notários e registradores (Boletim Eletrônico IRIB/ANOREG-SP nº 537) Na última reunião, o grupo decidiu incorporar ao corpo do trabalho as sugestões oferecidas e colocar novamente em discussão o resultado final dos estudos. Assim, a ANOREG-SP e a AELO-SP submetem novamente o trabalho da Comissão a todos os notários, registradores e loteadores de São Paulo com o objetivo de aprimorar o resultado final dos estudos do grupo, para posterior edição do texto numa cartilha, que será distribuída a todos os envolvidos. Participe deste importante trabalho, enviando já as suas críticas e sugestões para a análise da Comissão de Estudos sobre a Lei de Parcelamento do Solo. 1. Audiência Pública sobre as questões discutidas nas reuniões entre o Comitê de Integração dos Loteadores e a Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo – ANOREG-SP (incorporando as sugestões da 1ª fase desta audiência pública) 1. CANCELAMENTO DE SERVIDÃO DE PASSAGEM INDICADA NA PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO DO EMPREENDIMENTO.Para averbação de retificação de registro imobiliário, existindo servidão, mesmo tendo sido indicada na planta e memorial descritivo, foi exigido para o cancelamento de servidão de passagem, instituído através de escritura pública, igual ao ato de escritura pública, para, ao depois, ser registrado o loteamento. Resposta: Enquanto não cancelado o registro, este prevalece para todos os efeitos (art. 252, Lei 6.015/73). Assim, se há registro de servidão de passagem, este deve ser previamente cancelado, por meio adequado, mediante escritura pública ou mandado judicial (art. 1.093, Código Civil). 2. INEXISTÊNCIA DE MECANISMO PARA ANOTAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL DO CONTRATO FIRMADO COM O PROPRIETÁRIO PARA A EXECUÇÃO, IMPLANTAÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. Necessidade de se criar mecanismo jurídico para tornar público, através de registro na matrícula, do contrato celebrado pelo proprietário com terceiro, para execução, implantação e comercialização do empreendimento, por tratar-se de ato jurídico de suma importância para a população em geral, devido a mudança de destinação da área e, ainda, dar maior tranqüilidade ao empreendedor investir no projeto sem ser surpreendido com a alienação do imóvel ou a falência/ insolvência do proprietário. Resposta: Visando garantir o cumprimento do contrato firmado entre o loteador e o empreendedor, as partes poderão pactuar em referido instrumento a caução do imóvel – que poderá ser real (hipoteca) ou pessoal (fiança bancária ou seguro) - a ser loteado, que deverá ser registrada ou averbada à margem da matrícula de citado imóvel, conforme o caso (art. 167, inciso I, item 2 e art. 167, inciso II, item 8, ambos da Lei 6.015/73). 3. REGISTRO DA GARANTIA HIPOTECÁRIA NAS MATRÍCULAS DOS LOTES E NÃO NA MATRÍCULA GERAL DE REGISTRO DE LOTEAMENTO. Conveniência de se proceder ao registro da garantia na matrícula geral para maior segurança do poder público municipal e redução dos custos para o empreendedor. Resposta: Visando a diminuição dos custos cartorários, sugere-se que a hipoteca recaia sobre a totalidade do imóvel, desde que a Prefeitura Municipal, por ocasião da aprovação do loteamento, arrole os lotes que serão liberados e aqueles que serão gravados para garantir a obrigação legal. 4. CANCELAMENTO DE REGISTRO DE CONTRATO. NÃO ACEITAÇÃO DE TERMO DE AUDIÊNCIA REALIZADA NO PROCON. Existe relutância na aceitação de termos de acordo efetivados em audiência junto ao PROCON, ainda que este tenha sido homologado por juiz de plantão. Resposta: Termo de acordo não é instrumento hábil para proceder a qualquer tipo de cancelamento, uma vez que este é regulado pelo art. 250 da Lei 6.015/73. Assim sendo, deve ser extraído mandado judicial dirigido ao Cartório para que este possa efetuar o cancelamento do registro, lembrando que este deve conter os requisitos de identificação das partes disciplinado no item 52 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral (Provimento nº58/89). 5. CANCELAMENTO DE REGISTRO DE CONTRATO – RECUSA. FUNDAMENTO NA REVOGAÇÃO DO ART. 35 DA LEI 6.766/79. Existe entendimento registrário de que o cancelamento do contrato de promessa de venda de lote somente é possível por meio da via judicial, em virtude de alegada revogação do art. 35 da Lei nº6.766/79, que disciplina sobre a obrigatoriedade da devolução de parte do valor pago. Resposta: Para responder a questão acima, é preciso dividi-la em duas hipóteses: a) quando o comprador já pagou mais de 1/3 do valor do contrato b) quando o comprador pagou até 1/3 do valor do contrato. Na hipótese de ter sido pago mais de 1/3 do valor do preço ajustado, será perfeitamente possível o cancelamento nos termos do art. 35, da Lei 6.766/79. O vendedor, de posse da certidão de que não foi realizado o pagamento em cartório, requererá o cancelamento, devendo, o Oficial de Registro de Imóveis, por sua vez, mencionar o fato do inadimplemento contratual e a quantia devolvida ao comprador no ato do cancelamento. No caso de ter sido pago 1/3 do valor do contrato, se o Oficial de Registro de Imóveis Cartório entender não ser possível o cancelamento do registro, deverá o vendedor questionar o Corregedor Permanente sobre a possibilidade do cancelamento poder ser realizado. 6. FALTA DE PRENOTAÇÃO DO PEDIDO DE REGISTRO DE LOTEAMENTO. Em alguns registros tem ocorrido a prática de não se prenotar o pedido de registro do loteamento, o que causa o vencimento do prazo de validade dos documentos que instruem o pedido. Resposta: A prenotação é regulada pelo art. 198 e seguintes da Lei 6.015/73 e é obrigatória para o Estado de São Paulo, lembrando ainda que não há limite para o número de prenotações uma vez que a lei não o impõe. 7. ABERTURA DE MATRÍCULA INDIVIDUAL DOS LOTES QUANDO DO REGISTRO DO LOTEAMENTO. Alguns Cartórios de registros, quando do registro do loteamento, impõe a abertura de matrícula individual para cada lote integrante do empreendimento. Resposta: A abertura de matrícula individual, após o registro de um loteamento é efetuada sem a cobrança de custas e depende do procedimento interno de cada cartório, devendo o oficial adotar o melhor meio e forma a não prejudicar ou retardar o registro para a parte, sendo que o prazo de registro é de 30 dias. 8. MATRÍCULA DO IMÓVEL. ATUALIZAÇÃO DOS DADOS. Existe resistência para atualização dos elementos caracterizadores do imóvel objeto da matrícula, mesmo em se tratando de melhor e conveniente descrição do imóvel. Resposta: Salvo em caso de erro evidente (art. 213, §1º, Lei nº 6.015/73), qualquer retificação de metragem do imóvel deve ser processada por meio de procedimento judicial regulado pelo §2º do art. 213 da Lei 6.015/73, lembrando sempre que a retificação da área não é meio de aquisição ou perda de propriedade de imóvel (art. 30, II do Código Civil Brasileiro). 9. CONTRATO PADRÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. ANÁLISE CRÍTICA PELO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. LIMITE AO OFICIAL REGISTRADOR. A questão foi formulada tendo em vista que, em algumas hipóteses, a análise feita pelo oficial registrador tem adentrado as questões comerciais da venda e compra, tais como: índice de correção monetária, cobrança de juros, inclusão de associação de moradores, valor de devolução em caso de rescisão e outras questões que dizem respeito a aspectos comerciais e de estrutura orgânica dos contratos do que propriamente seu aspecto jurídico. Resposta: O contrato padrão deve ser analisado pelo Cartório de Registro de Imóveis sob o enfoque do consumidor. Assim sendo, as cláusulas ilegais devem ser excluídas do contrato, devendo o Oficial Registrador se abster do seu arquivamento, devolvendo o contrato para adequação ao Código de Defesa do Consumidor. 10. TERMO DE QUITAÇÃO E REGISTRO. Em que hipótese poderá ser aplicado o §6º, do art. 26, da Lei 6.766, que teve sua redação alterada pela Lei nº 9.785? Ou seja, quando poderá ser utilizado o termo de quitação para transferência de propriedade? Resposta: De acordo com o acórdão proferido pela Corregedoria Geral de Justiça, nos autos de apelação nº 92.208-0/8, o texto do §6º do art. 26 da Lei nº 6.766/79, acrescido pela Lei nº 9.785/99, necessita ser interpretado restritivamente. Entende o relator Luiz Tâmbara em referido acórdão que “os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão’, referidas no texto legal, para que sejam admitidos como ‘título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação’, devem se referir a imóveis provenientes de parcelamentos populares e não, a qualquer unidade imobiliária, proveniente de qualquer parcelamento.” 11. EXIGÊNCIAS DE CND DO INSS E RECEITA FEDERAL PARA REGISTRO DE CARTA DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA (JUDICAIL), TRATANDO-SE DE MASSA FALIDA. Resposta: A Lei nº8.212/91 não contemplou a situação falimentar como forma de dispensa da apresentação das CNDs. A solução seria a autorização por meio de alvará expedido nos Autos da Ação Falimentar, autorizando o registro do título de transmissão de propriedade. 12. FALTA DE UNIFORMIDADE NO ROL DE DOCUMENTOS PARA REGISTRO DE LOTEAMENTO. Não há uniformidade nas exigências dos Registros de Imóveis quando do registro do loteamento. Resposta: Sugerimos a tabela exemplificativa abaixo com a relação dos documentos que deve ser apresentada.
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
4039
Idioma
pt_BR