Notícia n. 3964 - Boletim Eletrônico IRIB / Setembro de 2002 / Nº 537 - 11/09/2002
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
537
Date
2002Período
Setembro
Description
ANOREG-SP e AELO-SP instauram AP para lançar cartilha sobre loteamento - Em dezembro de 2000, quando a ANOREG-SP celebrou um convênio com a Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de São Paulo – AELO-SP, foi constituída uma Comissão de Estudos sobre a Lei de Parcelamento do Solo, formada por representantes de loteadores e de registradores imobiliários. Os representantes da ANOREG-SP nesse grupo de trabalho são os registradores Renato Terra da Costa (Oficial de Registro de Imóveis de São Vicente) Lourdes Maria Spinola Viana (2º Oficial de Registro de Imóveis de Santo André), Álfio Carilo Júnior (2º Oficial de Registro de Imóveis de Franca) e Sérgio Jacomino (5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo). Representam a AELO-SP: o vice-presidente Luiz Eduardo de Oliveira Camargo (Tech Engenharia) e os advogados Carlos Eduardo de Castro Souza (Tech), Kelly Nadeo (Scopel Empreendimentos e Obras), Zildete Medeiros (Scopel), Adriana Marques Rosado (Companhia City), e Renata Matias Ferreira (SindusCon-SP). O objetivo da Comissão, que vem se reunindo mensalmente desde a sua criação é discutir as dúvidas dos loteadores e a uniformização de procedimentos pelos registradores imobiliários. O resultado das discussões da Comissão está resumido em: 1. dezesseis diferentes questões abordadas nas reuniões entre o Comitê de Integração dos Loteadores e a Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo – ANOREG-SP 2. uma minuta de contrato discutida pelo grupo e elaborada segundo a legislação vigente e as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo. Críticas, sugestões, correções e contribuições. A ANOREG-SP e a AELO-SP querem submeter o trabalho da Comissão a todos os registradores e loteadores de São Paulo, para que colaborem no aperfeiçoamento desse material, que depois será impresso e distribuído a todos, devendo servir de orientação para as serventias. Por isso mesmo, é fundamental que sejam enviadas sugestões, críticas e discordâncias para a análise do grupo de trabalho. 1. Audiência Pública sobre as questões abordadas nas reuniões entre o Comitê de Integração dos Loteadores e a Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo – ANOREG-SP 1. CANCELAMENTO DE SERVIDÃO DE PASSAGEM INDICADA NA PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO DO EMPREENDIMENTO.Para averbação de retificação de registro imobiliário, existindo servidão, mesmo tendo sido indicada na planta e memorial descritivo, foi exigido para o cancelamento de servidão de passagem, instituído através de escritura pública, igual ao ato de escritura pública, para, ao depois, ser registrado o loteamento. Resposta: Enquanto não cancelado o registro, este prevalece para todos os efeitos (art. 252, Lei 6.015/73). Assim, se há registro de servidão de passagem, este deve ser previamente cancelado, por meio adequado, mediante escritura pública ou mandado judicial (art. 1.093, Código Civil). 2. INEXISTÊNCIA DE MECANISMO PARA ANOTAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL DO CONTRATO FIRMADO COM O PROPRIETÁRIO PARA A EXECUÇÃO, IMPLANTAÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. Necessidade de se criar mecanismo jurídico para tornar público, através de registro na matrícula, do contrato celebrado pelo proprietário com terceiro, para execução, implantação e comercialização do empreendimento, por tratar-se de ato jurídico de suma importância para a população em geral, devido a mudança de destinação da área e, ainda, dar maior tranqüilidade ao empreendedor investir no projeto sem ser surpreendido com a alienação do imóvel ou a falência/insolvência do proprietário. Resposta: Visando garantir o cumprimento do contrato firmado entre o loteador e o empreendedor, as partes poderão pactuar em referido instrumento a caução do imóvel – que poderá ser real (hipoteca) ou pessoal (fiança bancária ou seguro) - a ser loteado, que deverá ser registrada ou averbada à margem da matrícula de citado imóvel, conforme o caso (art. 167, inciso I, item 2 e art. 167, inciso II, item 8, ambos da Lei 6.015/73). 3. REGISTRO DA GARANTIA HIPOTECÁRIA NAS MATRÍCULAS DOS LOTES E NÃO NA MATRÍCULA GERAL DE REGISTRO DE LOTEAMENTO. Conveniência de se proceder ao registro da garantia na matrícula geral para maior segurança do poder público municipal e redução dos custos para o empreendedor. Resposta: Visando a diminuição dos custos cartorários, sugere-se que a hipoteca recaia sobre a totalidade do imóvel, desde que a Prefeitura Municipal, por ocasião da aprovação do loteamento, arrole os lotes que serão liberados e aqueles que serão gravados para garantir a obrigação legal. 4. CANCELAMENTO DE REGISTRO DE CONTRATO. NÃO ACEITAÇÃO DE TERMO DE AUDIÊNCIA REALIZADA NO PROCON. Existe relutância na aceitação de termos de acordo efetivados em audiência junto ao PROCON, ainda que este tenha sido homologado por juiz de plantão. Resposta: Termo de acordo não é instrumento hábil para proceder a qualquer tipo de cancelamento, uma vez que este é regulado pelo art. 250 da Lei 6.015/73. Assim sendo, deve ser extraído mandado judicial dirigido ao Cartório para que este possa efetuar o cancelamento do registro, lembrando que este deve conter os requisitos de identificação das partes disciplinado no item 52 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral (Provimento nº 58/89). 5. CANCELAMENTO DE REGISTRO DE CONTRATO – RECUSA. FUNDAMENTO NA REVOGAÇÃO DO ART. 35 DA LEI 6.766/79. Existe entendimento registrário de que o cancelamento do contrato de promessa de venda de lote somente é possível por meio da via judicial, em virtude de alegada revogação do art. 35 da Lei 6.766/79, que disciplina sobre a obrigatoriedade da devolução de parte do valor pago. Resposta: Para responder a questão acima, é preciso dividi-la em duas hipóteses: a) quando o comprador já pagou mais de 1/3 do valor do contrato b) quando o comprador pagou até 1/3 do valor do contrato. a) Na hipótese de ter sido pago mais de 1/3 do valor do preço ajustado, será perfeitamente possível o cancelamento nos termos do art. 35, da Lei 6.766/79. O vendedor, de posse da certidão de que não foi realizado o pagamento em cartório, requererá o cancelamento, devendo, o Oficial de Registro de Imóveis, por sua vez, mencionar o fato do inadimplemento contratual e a quantia devolvida ao comprador no ato do cancelamento. b) No caso de ter sido pago 1/3 do valor do contrato, se o Oficial de Registro de Imóveis Cartório entender não ser possível o cancelamento do registro, deverá o vendedor questionar o Corregedor-Permanente sobre a possibilidade do cancelamento poder ser realizado. 6. FALTA DE PRENOTAÇÃO DO PEDIDO DE REGISTRO DE LOTEAMENTO. Em alguns registros tem ocorrido a prática de não se prenotar o pedido de registro do loteamento, o que causa o vencimento do prazo de validade dos documentos que instruem o pedido. Resposta: A prenotação é regulada pelo art. 198 e seguintes da Lei 6.015/73 e é obrigatória para o Estado de São Paulo, lembrando ainda que não há limite para o número de prenotações uma vez que a lei não o impõe. 7. ABERTURA DE MATRÍCULA INDIVIDUAL DOS LOTES QUANDO DO REGISTRO DO LOTEAMENTO. Alguns Cartórios de registros, quando do registro do loteamento, impõe a abertura de matrícula individual para cada lote integrante do empreendimento. Resposta: A abertura de matrícula individual, após o registro de um loteamento é efetuada sem a cobrança de custas e depende do procedimento interno de cada cartório, devendo o oficial adotar o melhor meio e forma a não prejudicar ou retardar o registro para a parte, sendo que o prazo de registro é de 30 dias. 8. MATRÍCULA DO IMÓVEL. ATUALIZAÇÃO DOS DADOS. Existe resistência para atualização dos elementos caracterizadores do imóvel objeto da matrícula, mesmo em se tratando de melhor e conveniente descrição do imóvel. Resposta: Salvo em caso de erro evidente, qualquer retificação de metragem do imóvel deve ser processada por meio de procedimento judicial regulado pelo § 2º do art. 213 da Lei 6.015/73, lembrando sempre que a retificação da área não é meio de aquisição ou perda de propriedade de imóvel (art. 213, § 1º, Lei 6.015/73). 9. CONTRATO PADRÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. ANÁLISE CRÍTICA PELO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. LIMITE AO OFICIAL REGISTRADOR. A questão foi formulada tendo em vista que, em algumas hipóteses, a análise feita pelo oficial registrador tem adentrado as questões comerciais da venda e compra, tais como: índice de correção monetária, cobrança de juros, inclusão de associação de moradores, valor de devolução em caso de rescisão e outras questões que dizem respeito a aspectos comerciais e de estrutura orgânica dos contratos do que propriamente seu aspecto jurídico. Resposta: O contrato padrão deve ser analisado pelo Cartório de Registro de Imóveis sob o enfoque do consumidor. Assim sendo, as cláusulas ilegais devem ser excluídas do contrato, devendo o Oficial Registrador se abster do seu arquivamento, devolvendo o contrato para adequação ao Código de Defesa do Consumidor. 10. TERMO DE QUITAÇÃO E REGISTRO. Em que hipótese poderá ser aplicado o § 6º, do art. 26, da Lei 6.766, que teve sua redação alterada pela Lei 9.785? Ou seja, quando poderá ser utilizado o termo de quitação para transferência de propriedade? Resposta: De acordo com o acórdão proferido pela Corregedoria-Geral de Justiça, nos autos de apelação 92.208-0/8, o texto do § 6º do art. 26 da Lei 6.766/79, acrescido pela Lei 9.785/99, necessita ser interpretado restritivamente. Entende o relator Luiz Tâmbara em referido acórdão que “os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão’, referidas no texto legal, para que sejam admitidos como ‘título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação’, devem se referir a imóveis provenientes de parcelamentos populares e não, a qualquer unidade imobiliária, proveniente de qualquer parcelamento”. 11. EXIGÊNCIAS DE CND DO INSS E RECEITA FEDERAL PARA REGISTRO DE CARTA DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA (JUDICIAL), TRATANDO-SE DE MASSA FALIDA. Resposta: A Lei 8.212/91 não contemplou a situação falimentar como forma de dispensa da apresentação das CNDs. A solução seria a autorização por meio de alvará expedido nos Autos da Ação Falimentar, autorizando o registro do título de transmissão de propriedade. 12. FALTA DE UNIFORMIDADE NO ROL DE DOCUMENTOS PARA REGISTRO DE LOTEAMENTO. Não há uniformidade nas exigências dos Registros de Imóveis quando do registro do loteamento. Resposta: Sugerimos a tabela exemplificativa abaixo com a relação dos documentos que deve ser apresentada.
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
3964
Idioma
pt_BR