Notícia n. 3956 - Boletim Eletrônico IRIB / Setembro de 2002 / Nº 536 - 09/09/2002
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
536
Date
2002Período
Setembro
Description
Reserva de imóvel - shopping center. Descumprimento do contrato. - A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concedeu, a unanimidade, o pedido do comerciante D.S.M. que requereu a isenção do pagamento das parcelas estipuladas no contrato de reserva de uma loja, firmado com os empreendedores do Mogi Shopping Center (SP). O pedido é em decorrência do fato destes não terem instalado, em frente ao imóvel, uma das filiais das Lojas Americanas, conforme previsto no contrato. As empresas Jafet Tommasi Sayeg Engenharia e Empreendimentos Imobiliários Ltda., Check Participações Ltda. e Evecar Empreendimentos e Participações Ltda. eram proprietárias de um terreno destinado à instalação do shopping center da cidade de Mogi das Cruzes (SP), o “Mogi Shopping Center”. Interessada em instalar uma loja neste shopping, a empresa de D.S.M. firmou, com os proprietários, um contrato de direito à reserva de área comercial para instalação de loja durante a construção do empreendimento. Uma cláusula prevista no contrato definia que o lojista seria obrigado a contribuir para a construção do shopping por meio do pagamento de Cr$ 20.000.000,00, valor da época. Segundo o comerciante, passado algum tempo, os proprietários reportaram-se a uma “Escritura Declaratória de Normas Gerais do Funcionamento, utilização e das locações do Mogi Shopping Center”, reformulando todas as cláusulas contratuais através de um contrato de adesão, onde ou o interessado aderia a todas as cláusulas ou então, não poderia participar do empreendimento. A escritura estabeleceu toda a normativa básica para a locação das áreas do shopping, cabendo ao interessado pelo aluguel realizar todas as “instalações comerciais de ar condicionado, elétricas, de gás, hidráulicas e mecânicas, decoração, inclusive letreiros e cronograma físico de suas obras”. Além disso, o lojista deveria contribuir com “os recursos financeiros necessários a atender aos estudos preliminares, envolvendo pesquisas de mercado, agenciamento, planejamento e intermediações, bem como às despesas com assessoramento técnico de engenharia relativos às áreas de circulação do shopping”. Os locatários gastaram em benfeitorias o total de Cr$ 18.306.970,00. Em contrapartida, os proprietários deveriam contribuir para a formação do centro empresarial de compras, através dos recursos do marketing e da associação com lojas de grande porte (“lojas âncora”), entre elas, Lojas Americanas, Bob’s, Ponto Frio, etc. De acordo com a planta, a área alugada por D.S.M. era localizada de frente para as Lojas Americanas, num ponto privilegiado, já que tal loja de departamento possui grande preferência popular. O shopping foi inaugurado em novembro de 1991 sem as Lojas Americanas, e assim continuou por um ano. Inconformado com a ausência da loja âncora, o lojista deixou de pagar as parcelas da reserva, em outubro de 1992. Os proprietários então ingressaram na 3ª Vara Cível da Comarca de Mogi das Cruzes (SP) com uma ação de execução para garantir o pagamento negociado. D.S.M. também entrou em juízo com um recurso (embargos à execução) alegando a inexigibilidade do débito já que os proprietários não cumpriram a obrigação contratual. O juiz concedeu o recurso do comerciante. Não satisfeita com a sentença, a defesa dos empreendedores apelou para o Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, que concedeu parcialmente o recurso. “O contrato de res sperata se integra no negócio jurídico complexo e atípico pactuado entre o ‘empreendedor’ e o ‘lojista’ em centro comercial. Por conseqüência, inviável opor-se o ‘lojista’ ao pagamento das prestações decorrentes daquela avença, sob o fundamento de inadimplemento de obrigações do ‘empreendedor’ decorrente do negócio jurídico complexo, sem demonstrar ter rescindido a este por inteiro”, afirmou o tribunal. No STJ, o lojista interpôs um recurso tentando esclarecer a questão e, assim, garantir a isenção do pagamento. O ministro Ruy Rosado, relator do processo, concedeu o pedido. Segundo ele, “o lojista pode deixar de efetuar o pagamento das prestações previstas no ‘contrato de direito de reserva de área comercial’ se o empreendedor descumpre com a sua obrigação de instalar loja âncora no local previsto, em prejuízo do pequeno lojista. Para isso, não há necessidade de também rescindir o contrato de locação da loja”. Processo: Resp 152497 (Notícias do STJ, 05/09/2002: Ausência de Lojas Americanas em shopping center isenta lojista de pagar reserva de imóvel).
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
3956
Idioma
pt_BR