Notícia n. 3775 - Boletim Eletrônico IRIB / Julho de 2002 / Nº 510 - 03/07/2002
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
510
Date
2002Período
Julho
Description
Contrato de c/v de imóvel. Cláusula de perda de parcelas pagas pode ser modificada. - A cláusula de contrato de compra e venda de imóvel prevendo a perda de todas as parcelas já pagas pode ser modificada para se reduzir o percentual. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça. Os ministros acolheram parte do recurso do casal Wagner e Cláudia Santana contra o casal Sílvio e Maria Figueiras, que venderam aos primeiros um imóvel rural no valor de R$ 1 milhão. O relator do processo, o ministro Ruy Rosado de Aguiar, lembrou o entendimento firmado no STJ de que esse tipo de cláusula pode ser reduzida proporcionalmente a um valor considerado justo, “para evitar o enriquecimento sem causa” do vendedor, já beneficiado com a recuperação do imóvel. O casal Wagner e Cláudia Santana, de São Paulo, adquiriram, no dia 15 de outubro de 1997, de Sílvio e Maria Figueiras, a Fazenda Santa Terezinha, no município de Ituiutaba, em Minas Gerais. De acordo com o contrato de compra e venda, o casal pagou R$ 300 mil de entrada, ficando os R$ 700 mil restantes para a mesma data no ano seguinte (1998). Porém, próximo à efetivação do acordo, Wagner Santana, para se assegurar de que não haveria nenhuma pendência sob o imóvel, buscou informações e acabou descobrindo que os vendedores estariam respondendo a duas ações judiciais onde estariam em jogo muito dinheiro, o que poderia comprometer o imóvel. Com base nas informações obtidas, Wagner e Cláudia Santana entraram com uma ação para rescindir o compromisso de compra e venda e obter a restituição dos valores já pagos – R$ 300 mil. Em contrapartida, Sílvio e Maria Figueiras também entraram com uma ação contra o casal Santana para ter a posse do imóvel de volta por causa da inadimplência da parte restante do contrato. O Juízo de primeiro grau negou a ação de Wagner e Cláudia Santana, mas aceitou a reintegração de posse movida por Sílvio e Maria Figueiras. A sentença aplicou multa contratual de 30%, valor equivalente às prestações já pagas – R$ 300 mil. O casal Santana apelou, mas o Tribunal de Alçada de Minas Gerais manteve a sentença entendendo que a multa de R$ 300 mil seria adequada se considerado que os compradores tiveram a posse do imóvel durante um ano. Inconformados, os Santana recorreram ao STJ contra a multa afirmando que seria um enriquecimento ilícito dos vendedores. O casal alegou ainda que, em momento algum, teriam se negado a cumprir o acordo, não tendo ficado caracterizada sua culpa pela rescisão do negócio. O ministro Ruy Rosado de Aguiar acolheu parte do recurso determinando a redução da multa pela rescisão contratual de R$ 300 mil para R$ 60 mil, devendo o restante ser restituído pelo casal Figueiras aos Santana. O relator lembrou a jurisprudência firmada pelo STJ autorizando, “pelo disposto no artigo 924 do Código Civil, e para evitar o enriquecimento sem causa”, a redução do percentual previsto na cláusula que prevê a perda das parcelas pagas em compra de imóvel, mesmo que ela tenha sido firmada antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor. Ruy Rosado destacou a multa do contrato em questão, de 30% do valor total de R$ 1 milhão, que correspondeu justamente às parcelas já pagas pelo casal, R$ 300 mil. “A indenização assim estipulada é desproporcional ao negócio celebrado, uma vez que se a terra na sua totalidade teve seu domínio transferido por R$ 1 milhão, certamente que não podemos considerar como justa indenização pelo uso o valor equivalente a um terço disso, pois que nenhum imóvel rende ordinariamente 30% do seu preço ao ano”. Elaine Rocha (61) 319-6547. Processo: RESP 374414 (Notícias do STJ, 01/07/2002: Cláusula de compra e venda de imóvel prevendo a perda de parcelas pagas pode ser modificada).
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
3775
Idioma
pt_BR