Notícia n. 3754 - Boletim Eletrônico IRIB / Junho de 2002 / Nº 502 - 26/06/2002
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
502
Date
2002Período
Junho
Description
Condomínio. Cobrança de cotas condominiais. Legitimidade do promitente comprador. - Decisão. Cuida-se de Recurso Especial interposto por Bauhaus Engenharia e Construções Ltda. com espeque no art. 105, III, alíneas, “a” e “c” da CF contra acórdão proferido em ação de cobrança, sob o rito sumário, de despesas condominiais que manteve incólume a sentença condenatória imposta ao recorrente, obrigando-o ao pagamento das quotas condominiais vencidas e vincendas do imóvel prometido à venda à Simoni Travi Castelo Branco, sem registro imobiliário. O acórdão publicado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, encontra-se assim ementado: “Sumária. Cobrança de cotas condominiais. Obrigação propter rem, que se vincula ao direito real de propriedade, se a unidade imóvel foi dita vendida, porém confessada a ausência da escritura a tanto, é matéria a ser especulada, entre as partes, em nada influindo a devida cobrança, daquele que figura como proprietário (Art. 860 do Código Civil).” Opostos embargos declaratórios foram estes rejeitados. Afirma a recorrente que essa Eg. Corte de Justiça, ao não admitir que a promessa de compra e venda tenha o condão de transferir ao promitente comprador a obrigação de pagar as cotas condominiais, violou os seguintes dispositivos: a) da Lei 4591/64: Art. 4º - “A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos” (VETADO). Parágrafo único. “O adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas”. Art. 9º - “Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento interno da edificação ou conjunto de edificações.” - porque considerou o proprietário o único responsável pelo pagamento das quotas condominiais, de imóvel prometido à venda, desconsiderando que o promissário comprador pode assumir essa obrigação, ainda que não transcrito no registro imobiliário o título de aquisição b) do CPC: Art. 535: Cabem embargos de declaração quando: II - for omitido ponto sobre o qual devia pronunciar-se o juiz ou tribunal. - pois, “muito embora, disponha o Código Civil Brasileiro que a propriedade só se transfere pela inscrição no registro de imóveis é certo que pela Lei de incorporação imobiliária, a teor do artigo acima transcrito (art. 9º), podem elaborar a convenção de condomínio, não só o proprietário, como também os promitentes compradores e promitentes cessionários, independentemente de qualquer registro do seu título de aquisição no RGI e, como podem elaborar Convenção de Condomínio, podem assumir obrigações, inclusive a pagar as cotas condominiais, cuja obrigação é transferida pelo proprietário àquele que prometeu comprar o imóvel e que, no caso, reside no mesmo, isto porque nenhuma restrição existe na Lei de incorporações Imobiliárias, ou exigência de que a promessa de compra e venda tenha sido levada a registro, pois o registro tão somente institui direito real oponível a terceiro no caso de alienação do bem e assegurar o direito do promitente comprador na eventualidade do promitente vendedor alienar o imóvel a outrem...” Alega, ainda, divergência jurisprudencial com julgados do Eg. STJ. Recurso Especial admitido na origem. Contra-razões acostadas aos autos às fls. 222/226. Relatado o processo, decide-se. 1) Da violação ao art. 535 do CPC. Segundo o recorrente o Tribunal a quo teria recalcitrado em examinar a questão da ilegitimidade do vendedor para arcar com as despesas condominiais sob o enfoque da Lei das Incorporações Imobiliárias e sob a ótica do entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça. Com efeito, na sua apelação e embargos de declaração o recorrente alegou que “na forma da Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64) o promitente comprador do imóvel, independentemente do registro da promessa de compra e venda no Registro Imobiliário, responde pelos débitos condominiais, consoante mansa e pacífica jurisprudência do STJ” Além do mais, asseverou o recorrente que o Condomínio nunca efetivou qualquer cobrança das cotas condominiais, por saber que o imóvel não mais era de propriedade da recorrente Construtora, mas sim da atual titular dos direitos aquisitivos. Sobre estas questões o Tribunal não se manifestou, tendo se limitado a afirmar que: “Na presente hipótese, entendo que por se tratar da obrigação propter rem, por tratar-se de obrigação que deriva do direito real, a que se vincula, acompanha o jus in re, com o qual mantém estreita vinculação. Resulta então que é em verdade o primeiro Apelante o devedor das quotas condominiais, em nada tendo influência as relações internas, do mesmo com aquele com quem contrato a venda do imóvel, que ainda não titulou-a. Assim, não merece prosperar tal recurso. Em relação ao adesivo, também não merece medrar, eis que como posto nos recibos das cotas condominiais de fls. 31/36, a cobrança resta estipulada em 10%, portanto nada a acrescer.” A prestação jurisdicional deve ser completa e escoimada de vícios. A nulidade do julgamento por omissão depende da necessidade do órgão jurisdicional ter de manifestar-se, de forma suficiente, sobre os pontos relevantes que lhe são expressamente remetidos no arrazoado do recurso de apelação. Neste caso, observados os lindes traçados no art. 535, ainda que o Tribunal adote entendimento diverso à tese colimada pelo recorrente, faz-se imperioso reexprimir o julgado, manifestando-se nos embargos de declaração sobre a temática que lhe é posta para apreciação, notadamente se a alegação é para fins de prequestionamento, pois, assim, não o fazendo estará o Tribunal alheando-se ao mister de aperfeiçoá-lo, além de coartar o direito constitucional do interessado em recorrer ao Superior Tribunal de Justiça. Forte em tais razões, com espeque no art. 557, § 1º-A, dou provimento ao Recurso Especial, para que o Tribunal prossiga na esteira do devido processo legal. Brasília 29/10/2001. Relatora: Min. Nancy Andrighi. (Recurso Especial nº 341.713/RJ DJU 20/11/2001 pg. 446)
Direitos
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Article Number
3754
Idioma
pt_BR