Notícia n. 3742 - Boletim Eletrônico IRIB / Junho de 2002 / Nº 500 - 20/06/2002
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
500
Date
2002Período
Junho
Description
Compromisso de c/v. Rescisão. Devolução das parcelas pagas. Arras. - Sérgio Jacomino, seleção e verbetação Ementa. Processual civil. Recurso especial. Compra e venda de imóvel. Rescisão. Devolução das parcelas pagas. Arras. Precedentes. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Pedido juridicamente possível. I- A fim de se evitar enriquecimento injusto de uma das partes, deve a vendedora reter 10% do valor total das parcelas pagas, monetariamente corrigido, para pagamento de encargos por ela suportados. II- Agravo de instrumento desprovido. Decisão. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão denegatória de seguimento a recurso especial, fundado na alínea "a" do permissivo constitucional, em que se alega violação aos artigos 917, 918, 1.095 e 1.097 do Código Civil 267, IV e VI, 330, I, e 332 do Código de Processo Civil. Insurge-se contra acórdão assim ementado: "Contrato de promessa de compra e venda de imóvel em prestação. Devolução de importâncias pagas, inclusive do sinal. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Possibilidade jurídica do pedido. Retenção pela vendedora, de 10% para cobrir gastos promocionais do empreendimento. Não ocorre cerceamento de defesa com o julgamento antecipado da lide, se desnecessárias outras provas senão a documental que, obrigatoriamente, deve acompanhar a petição inicial e a contestação. Pedido juridicamente impossível é aquele que não encontra amparo no direito material positivo. Rescindido o contrato a promitente compradora tem o direito amparado pelo CDC, de pleitear a devolução das parcelas pagas. A empresa vendedora em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em prestações é obrigada a devolver a totalidade das prestações pagas, inclusive do sinal e princípio de pagamento, retendo para si, o percentual de 10% para cobrir gastos promocionais do empreendimento." Sustenta a recorrente a impossibilidade da restituição das arras e de redução de cláusula penal sob pena de infringência ao pacta sunt servanda e ao princípio do ato jurídico perfeito, ainda mais quando em beneficio da parte que deu causa à rescisão, de existência de pedido juridicamente impossível e ocorrência de cerceamento de defesa. Não prospera, contudo, a irresignação. Diga-se, inicialmente, que o artigo 267, IV e VI, do C.P.C. não foi ventilado no acórdão recorrido e nem opostos embargos declaratórios a fim de sanar eventual omissão. Incidem, no ponto, as Súmulas 282 e 356 do Excelso Pretório. Não houve cerceamento de defesa uma vez que o juiz pode indeferir produção de provas que considera irrelevantes. In casu, considerou que a prova documental era suficiente para o julgamento da lide. Não há divisar ofensa aos demais textos legais apontados como ofendidos, já que o Tribunal a quo decidiu a causa de acordo com o entendimento consagrado nesta Corte. Nesse sentido: "Direito civil. Promessa de compra e venda. Extinção. Iniciativa do promissário comprador. Perda das parcelas pagas. Cláusula abusiva. Código de Defesa do Consumidor. Norma de ordem pública. arts. 51-IV e 53. Derrogação da liberdade contratual. Redução. Possibilidade. I- A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça uniformizou-se pela redução da parcela a ser retida pelo promitente vendedor, nos casos de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda, por inadimplência do comprador. II - O caráter de norma pública atribuído ao Código de Defesa do Consumidor derroga a liberdade contratual para ajustá-la aos parâmetros da lei, impondo-se a redução da quantia a ser retida pela promitente vendedora a patamar razoável, ainda que a cláusula tenha sido celebrada de modo irretratável e irrevogável" (REsp 292.942/MG, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 07/05/2001). "Compromisso de compra e venda de imóvel. Perda das prestações pagas. Contrato pactuado na vigência do Código de Defesa do Consumidor. Nulidade da cláusula. Retenção pela construtora. Recurso parcialmente acolhido. - Nula é a cláusula que prevê a perda da metade das prestações pagas, de contrato de compromisso de compra e venda celebrado na vigência do Código de Defesa do Consumidor, podendo a parte inadimplente requerer a restituição do ‘quantum’ pago, com correção monetária desde cada desembolso, autorizada a retenção, na espécie, de dez por cento (10%) do valor pago, em razão do descumprimento do contrato." (REsp 184.148/SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ - 01/02/1999) "Civil. Promessa de compra e venda de imóvel. Arras confirmatórias, arrependimento da compradora. Inteligência dos arts. 1.094 a 1.097 do Código Civil. Ordinariamente, as arras são simplesmente confirmatórias e servem apenas para início de pagamento do preço ajustado e, por demasia, se ter confirmado o contrato, seguindo a velha tradição do Direito Romano no tempo em que o simples acordo, desvestido de outras formalidades, não era suficiente para vincular os contratantes O arrependimento da promitente compradora só importa em perda das arras se estas foram expressamente pactuadas como penitenciais, o que não se verifica na espécie. Recurso não conhecido" (Resp 110528, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJ de 01/02/99). "Promessa de compra e venda. Restituição. Arras. Comissão de corretagem. Direito de o promissário comprador receber a restituição de 90% do que pagou na execução do contrato, incluídas as arras confirmatórias, contribuindo, no entanto, com 2/3 das despesas de corretagem pagas pela vendedora. Recurso conhecido e provido em parte." (REsp 257.582/PR, Quarta Turma, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 16/10/2000). Ainda de minha relatoria: "Cooperativa. Desligamento de cooperado. Devolução das parcelas pagas. I- A fim de se evitar enriquecimento injusto de uma das partes, deve a cooperativa reter 10% do valor total das parcelas pagas, monetariamente corrigido, para pagamento de encargos por ela suportados. II- Agravo regimental desprovido." (AGA 387392, DJ de 29/10/2001) Incide, no caso, o enunciado da Súmula 83 desta Corte. Ante o exposto, nego provimento ao agravo. Brasília 17/12/2001. Ministro Antônio de Pádua Ribeiro, Relator (Agravo de Instrumento nº 421.000/MG DJU 22/02/2002 pg. 454).
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
3742
Idioma
pt_BR