Notícia n. 3502 - Boletim Eletrônico IRIB / Março de 2002 / Nº 457 - 15/03/2002
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
457
Date
2002Período
Março
Description
Contrato de c/v. Rescisão. Devolução das parcelas pagas. Contrato anterior ao Código de Defesa do Consumidor. - Sérgio Jacomino, seleção e verbetação Despacho. Luici Delano Scarpari Queiroz e outros opõem embargos de divergência ao Acórdão de fls. 599 a 607, da 4ª Turma, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 07/5/01, assim ementado: "Civil e processual civil. Compromisso de compra e venda de imóvel. Devolução das prestações pagas. CC, art. 924. Orientação da corte. Recurso desacolhido. I- Mesmo celebrado o contrato antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, o que impunha considerar eficaz previsão contratual de perda das quantias pagas pelo promissário adquirente, pode o juiz, autorizado pelo disposto no art. 924, CC, reduzi-la a patamar justo, com o objetivo de evitar enriquecimento sem causa que de sua imposição integral adviria à promitente-vendedora. II- No caso, a redução da pena estipulada foi observada pelas instâncias ordinárias, ao terem estabelecido que das parcelas a serem devolvidas pelos vendedores seria deduzida quantia correspondente à locação do imóvel no período ocupado pelos promissários-compradores, além das despesas havidas com a alienação do imóvel, inclusive corretagem." Para comprovar o dissídio jurisprudencial, afirmam os embargantes que os Acórdãos divergentes reduziram a cláusula penal da seguinte forma, verbis: "'Portanto, a jurisprudência firmou-se no sentido de admitir a retenção apenas parcial das importâncias pagas, mesmo quando o contrato tiver sido firmado antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, com base no art. 924 do Código Civil, que já permitia reduzir a pena contratual prevista a justo patamar, objetivando evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes. Isto posto, na esteira dos precedentes supra citados, e aplicando o direito à espécie, conheço do recurso e dou-lhe parcial provimento, apenas para conceder à recorrente a retenção de percentual que, pelas peculiaridades do caso, fixo em 10% (dez por cento) do que foi pago pelos recorridos, a título de indenização pelo descumprimento do contrato, considerando a circunstância de que o imóvel não chegou a ser ocupado’. (REsp 186.009-SP, Rel. Min. Waldemar Zveiter, DJ 29.11.1999). 'Todavia, o Acórdão recorrido aplicou a redução da pena convencional, determinando a retenção em favor da recorrente de 10% (dez por cento) do somatório das prestações pagas. E essa decisão está de acordo com os precedentes da Corte, por todos, o REsp n° 94.303/SP, de minha relatoria (DJ de 15/09/97), que destaca, na ementa, no que interessa, que mesmo se admitindo a validade da cláusula 'que estabelece a perda das parcelas pagas em caso de rescisão contratual, de natureza pena compensatória, pode o Magistrado reduzir proporcionalmente a mencionada pena, na forma do art. 924 do Código Civil, sempre atento às circunstâncias do caso' (REsp n° 163.976-MG, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 13/12/1999). 'Considerando as circunstâncias específicas da presente causa, quais sejam, o valor efetivamente pago nas prestações, a não imissão dos autores na posse do imóvel, bem como a facilidade da sua comercialização pela construtora, mantenho o acórdão recorrido que fixou a sentença em apenas 10% (dez por cento) dos valores pagos pelos promissários-compradores' (REsp 89.598-RS, rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJ 22.05.2000). No caso dos autos, contudo, a aplicação do art. 924 do Código Civil seria injusta e lesiva à vendedora, pois importaria no uso gratuito do imóvel. Com efeito, os recorrentes entraram na posse do imóvel em 21.12.73 e nela permaneceram, dele usufruindo, o que impediu a comercialização do bem pela recorrida. Ademais, segundo a recorrida os compradores pagaram apenas 53 (cinqüenta e três) prestações das trezentas (300) devidas. Não se nega que, com a imissão da alienante na posse, poderá ela comercializá-lo. Entretanto, como exposto nos autos, a depreciação do imóvel se mostra acentuada, em razão do longo período de tempo na ocupação' (REsp n 202.155-RJ Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 05/06/2000)." Alegam os embargantes que "como se verifica dos Vv. Acórdãos paradigmas, a redução da pena convencional com base no art. 924 do Código Civil, quando a aplicação desse dispositivo não é afastada, é estabelecida em determinado percentual das quantias pagas, observando-se as circunstâncias específicas de cada caso". No caso dos autos, segundos os embargantes, todavia, "a decisão do V. Acórdão embargado, "data vênia", torna totalmente sem efeito a pena convencional prevista, na medida em que não altera a determinação do V. Acórdão Regional, de devolução da integridade das quantias pagas". E continuam: "(...) É verdade que o V. Acórdão Regional estabeleceu a favor dos vendedores, uma compensação consistente em quantia, a título de valor mensal locativo, pelo período em que os compradores ocuparam o imóvel. Mas, à evidência, essa estipulação tem em vista apenas a indenização da posse indevida do imóvel por parte dos compradores, no período em que estes o ocuparam. Trata-se, assim, de estipulação de outra natureza, que não decorre da cláusula penal de perda dos valores pagos. Nesse passo, a afirmativa do V. Acórdão embargado de que o art. 924 foi observado pela estipulação a favor dos vendedores de uma quantia a título de valor locativo, implica na consideração de que essa quantia faz parte das parcelas pagas por conta do preço do imóvel, o que não correspondente à realidade." Decido. A divergência jurisprudencial, de fato, não existe. Primeiramente, os precedentes da própria 4ª Turma não servem como paradigmas, tendo em vista que a divergência deve ser demonstrada em relação a Acórdãos de órgãos colegiados diversos, nos termos do art. 266, caput, do Regimento Interno. Por outro lado, no Acórdão embargado e nos paradigmas da 3ª Turma, restou acolhida a tese de que poderia o Magistrado, em hipóteses como a presente, aplicar a regra do art. 924 do Código Civil, reduzindo a pena contratual relativa à perda das parcelas pagas. Nos paradigmas, entretanto, não se enfrentou a discussão a respeito de que modo poderia o Juiz aplicar o art. 924 do Código Civil. Não há semelhança fática com os presentes autos, assim nos quais se decidiu que "a aplicação do art. 924 do Código Civil foi observada pelas instâncias ordinárias, ao terem estabelecido que das parcelas a serem devolvidas pelos vendedores seria deduzida quantia correspondente à locação do imóvel no período ocupado pelos compradores, além das despesas havidas com a alienação do imóvel inclusive corretagem". Concluindo, os paradigmas da 3ª Turma concederam a redução da pena em determinado percentual, porém, sem vedar a utilização de outra fórmula para a redução, sendo certo que essa questão não foi alvo de debate nos respectivos especiais. Apenas, esclareça-se que no REsp n° 186.009/SP Relator o Senhor Ministro Waldemar Zveiter decidiu-se tão-somente que a retenção do sinal seria irrisória, aumentando-a para o equivalente a 10% do que foi pago pelo devedor. Ante o exposto, nos termos do art. 266, § 3°, indefiro liminarmente os embargos de divergência. Brasília 13/8/2001. Relator: Ministro Carlos Alberto Menezes Direito. (Embargos de Divergência em REsp nº 299.619/SP DJU 21/8/2001 pg. 374)
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
3502
Idioma
pt_BR