Notícia n. 3340 - Boletim Eletrônico IRIB / Fevereiro de 2002 / Nº 431 - 02/02/2002
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
431
Date
2002Período
Fevereiro
Description
Incorporação imobiliária. Penhora. Execução. Hipoteca - unidades não especificadas no registro. - Sérgio Jacomino, seleção e verbetação Decisão. 1. Nestor Henrique Vanelli e Solange Ughini Vanelli, promissários compradores, ingressaram com embargos de terceiro para a defesa da posse de apartamentos adquiridos da empresa Aquisição Incorporações Imobiliárias, quitados e pagos, agora penhorados em processo de execução promovido pelo agente financeiro Habitasul Crédito Imobiliário S/A contra a incorporadora. Diante da procedência dos embargos, a Habitasul apelou, e a Terceira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul deu provimento ao recurso: "Hipoteca. Modificação na área construída do imóvel hipotecado. Havendo modificação na área construída do imóvel hipotecado, persiste o gravame na extensão registrada, mesmo que haja um acréscimo no número de unidades, não mencionadas no contrato, pois qualquer melhoramento ou construção que venha a ser feita, é abrangida pela hipoteca. Inteligência do art. 811 do C.Civil. Apelação provida". Rejeitados os seus embargos de declaração, os embargantes ajuizaram o presente recurso especial, alíneas "a" e "c", apontando ofensa aos arts. 761, IV, do CC e 1º, 4º e 32 da Lei nº 4.591/64, bem como divergência jurisprudencial. Afirmam que a decisão recorrida, ao interpretar o art. 811 do Código Civil, teria afrontado as disposições do art. 761, inciso IV, do mesmo diploma, além dos arts. 1º, 4º e 32 da Lei nº 4591/64. Salientam que a lei exige, para a validade do contrato de hipoteca contra terceiros, a especificação do objeto da garantia (art. 761, inciso IV), e esse objeto fora especificado no contrato como sendo as unidades certas e determinadas. A inclusão de unidades autônomas não especificadas originalmente importou também na virtual modificação da garantia original. Argumentam que o acórdão recorrido, ao aplicar incorretamente o princípio da especialização da hipoteca, teria lesado irreparavelmente o direito de propriedade dos recorrentes quanto às frações ideais relativas às unidades autônomas que lhes foram alienadas pela construtora, "frações estas que nunca integraram a garantia real da recorrida". Colacionam acórdão do Primeiro Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, para a demonstração do alegado dissídio. Com as contra-razões, foi o recurso especial inadmitido na origem. Interposto o AG 248.909/RS, a este dei provimento, solicitando a subida dos autos. Verificou-se que os mesmos estavam apensados ao do Resp 239.231/RS, julgado em 16/12/1999, pelo que determinei fosse nesses autos processando o recurso especial e apensado aos do recurso já julgado. 2. As questões são as mesmas já examinadas no Resp. 239.231/RS, sendo o r. acórdão recorrido do mesmo teor do primeiro. Verifica-se que inúmeras foram as ações de embargos ajuizados em razão do mesmo fato, apenas versando sobre unidades diversas. Por isso, desde logo trato de julgar o recurso e me permito reproduzir os fundamentos do voto proferido no julgamento anterior, que aproveito como razão de decidir: "O princípio da especialização é um dos elementos do instituto da hipoteca e serve para a segurança do terceiro, dando-lhe conhecimento da existência da garantia. Tal ciência é indispensável, pois o terceiro é quem sofrerá pelo exercício do direito de seqüela. No caso dos autos, a hipoteca foi formalizada com o registro de fls. 16 e 17, no qual estão especificados os boxes e os apartamentos gravados. Depois de efetuado esse registro, em 2.2.77, e após a inscrição do contrato de promessa de compra e venda em favor dos ora recorrentes (1º.8.79 e 5/2/80), foi registrada a retificação de incorporação de fl. 21, que incluiu outros boxes e apartamentos, entre eles os alienados aos recorrentes. Tenho que as unidades não constantes da especificação do registro da hipoteca ao tempo do negócio não podem ser consideradas como gravadas pelo ônus real. Os terceiros que adquiriram os apartamentos não incluídos na especificação não podem ser atingidos pela alteração posterior, que ampliou a garantia para abranger novos apartamentos, pois estes terceiros estavam confiando na especialização existente quando do registro da hipoteca. É para isso que existe o ato registral: dar publicidade à hipoteca e eficácia contra o terceiro. Entende a recorrida que se trata de simples alteração do plano de construção, sem alteração substancial sobre a coisa, devendo entender-se que a hipoteca seria sobre todo o edifício a ser construído, daí a possibilidade da aplicação do disposto no art. 811 do CCivil. Tenho para mim que tal dispositivo legal incide sobre o bem imóvel especificado no ato de instituição da garantia, não sobre outros ali não referidos. Perfeitamente compreensível a tese desenvolvida no r. acórdão, mas é inescapável a conclusão de que o terceiro adquirente será atingido em sua boa-fé, confiando no registro e na regra do art. 761, inc. IV, do CCivil: o contrato de hipoteca declarará, sob pena de não valer contra terceiros, a coisa dada em garantia, com as suas especificações. Não procede a reclamação quanto à aplicação da multa, que foi imposta de modo fundamentado, depois de evidenciada a inexistência de defeito a sanar" (Resp 239.231/RS, de minha relatoria). Posto isso, conheço do recurso e lhe dou provimento para restabelecer a r. sentença. Brasília 30/5/2001. Relator: Ministro Ruy Rosado de Aguiar. (Recurso Especial nº 313.631/RS DJU 12/6/2001 pg. 593/594)
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
3340
Idioma
pt_BR