Notícia n. 3338 - Boletim Eletrônico IRIB / Fevereiro de 2002 / Nº 431 - 02/02/2002
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
431
Date
2002Período
Fevereiro
Description
Contrato de c/v e mútuo. Contrato de adesão. Realinhamento do preço. Cláusula nula. - Sérgio Jacomino, seleção e verbetação Decisão. 1. José Gomes de Almeida ajuizou ação ordinária de anulação de contrato de compra e venda e mútuo contra a "Caixa Econômica Federal – CEF" e a "Construtora ª Azevedo Ltda.", alegando que adquiriu da construtora ré um imóvel situado no Conjunto Habitacional Parque dos Coqueiros, em Natal-RN, mediante recurso advindos de financiamento concedido pela "Caixa Econômica Federal". Aduziu que, quando do pagamento da primeira prestação de amortização mensal, percebeu que o valor cobrado estava muito alto e desproporcional ao originariamente convencionado, o que inviabilizou a sua capacidade de honrar com os pagamentos. Pugnou, ao final, pelo "desfazimento do contrato referido, com a nulificação dos ajustes de compra e venda e mútuo, nele constantes de forma incorreta". O MM Juiz Federal julgou parcialmente procedente o pedido, "reconhecendo a nulidade da cláusula que fixou o preço do imóvel objeto do contrato de compra e venda/mútuo celebrado entre o autor, a Caixa Econômica Federal e a Construtora Azevedo Ltda., de modo que outro pretium seja estipulado, na fase de liquidação, observando-se o valor original dos custos da obra pactuada em 6/11/89 – 628.563 (seiscentos e vinte e oito mil, quinhentos e sessenta e três valores de referência do financiamento), acrescido apenas dos juros contratuais, dividindo-se a quantia encontrada pelo número de unidades habitacionais edificadas." Determinou ainda o MM Juiz que, "em conseqüência do novo preço apurado, deverão ser revisados os valores da prestação mensal e do saldo devedor, sendo que as parcelas porventura já pagas pelo mutuário, devidamente atualizadas, hão de ser abatidas do saldo total da dívida já recalculada, enquanto a Construtora deverá ressarcir à CEF o valor recebido a maior pelo imóvel, com o dinheiro repassado através do mútuo, também corrigido monetariamente." Os embargos de declaração foram julgados improcedentes pelo Magistrado. A Terceira Turma do Tribunal Regional Federal da 5ª Região, à unanimidade de votos, não conheceu dos apelos dos autores e dos réus, em acórdão cujos fundamentos se resumem na seguinte ementa: "Civil e processual civil. Anulação de contrato de compra e venda e mútuo com obrigações e quitação parcial. Preço excessivo. Contrato de adesão. Vício de vontade. Lesão contratual. Vigência retroativa. Impossibilidade. Ilegitimidade passiva da Cohab. Não participação no contrato de compra e venda celebrado entre os autores, a CEF e a Construtora. Exclusão da lide. Sucumbência. 1. É litisconsorte passivo necessário, aquele que será, direta ou indiretamente, alcançado pelos efeitos da sentença. Relação jurídico-processual em que se objetiva a anulação de avença na qual a Cohab não figurou como parte e, por isso mesmo, daí não lhe advirá qualquer conseqüência, à conta do acolhimento, ou não, dos pedidos formulados na inicial. Exclusão da Cohab da lide. 2. Impõe-se a revisão da cláusula contratual que fixa valor excessivamente elevado para imóvel objeto de financiamento de Programa Social de Habitação, mormente quando a majoração deu-se ao talante do agente financeiro e da Construtora, e com o desconhecimento do mutuário que, ainda quando não tenha sido compulsoriamente compelido a firmar o pacto de adesão, teve sua vontade viciada, posto que foi levado a realizar negócio que lhe foi extremamente desfavorável. Aplicação, à espécie, do Princípio da Lesão Parcial do Contrato. 3. É nula a cláusula do contrato de financiamento de imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação, que obrigue o mutuário a assumir obrigações pretéritas e que não lhe dizem respeito, situação que, se prevalente, importaria em locupletamento ilícito do agente financeiro. O contrato deve regular, prospectivamente, as obrigações das partes. 4. Tendo a parte autora decaído de parte substancial do pedido, há que se reconhecer a sucumbência recíproca. 5. Apelações improvidas." Inconformada, a Caixa Econômica Federal manifestou o presente recurso especial, com fulcro na alínea "a" do permissivo constitucional, apontando contrariedade aos arts. 94, 147, II e 158 do Código Civil 128, 165, 333, I, 436, 458, II e 535 do Código de Processo Civil e 16, 17 e 21 da Lei nº 6.015/73. Asseverou que nunca houve um "pré-contrato" – fato que entende demonstrado, pois, uma vez que se trata de financiamento de imóvel através do sistema privado, não se pode saber quem serão os adquirentes/mutuários. Sustentou que a prova da omissão intencional da recorrente no citado realinhamento de preços é ônus dos recorridos, que não cuidaram de tal demonstração. Alegou, afinal, que a presunção de veracidade milita em seu favor, já que o termo aditivo através do qual se formalizou o reajuste concedido às construtoras encontrava-se devidamente inscrito no Registro de Imóveis da 1ª Zona da Comarca de Natal-RN. 2. O disposto nos arts. 16, 17 e 21 da Lei nº 6.015/73, não foi objeto de exame pelo Tribunal. Ausente aí o indispensável prequestionamento (súmulas 282 e 356-STF). Com relação aos arts. 147, II e 158 do Código Civil, e 436, 458, II, e 535 do Código de Processo Civil, a par de também não terem sido prequestionados, o recorrente não logra esclarecer de que modo os reputa violados pelo V. acórdão. 3. Por outro lado, sabe-se que, na apreciação do recurso especial, prevalece a versão fática delineada pelas instâncias ordinárias, que nesse campo decidem de forma soberana. Ora, assinalado pelo Tribunal que "a CEF procedeu, à revelia dos autores, um realinhamento de preços da ordem de 47%" e que "a Construtora não logrou desincumbir-se da execução da infra-estrutura tal como acertado na avença, embora tenha recebido da CEF o repasse dos recursos financeiros solicitados", o exame dos argumentos trazidos pela recorrente demandaria o completo revolvimento do quadro probatório e a análise detalhada de cláusulas contratuais, ambos defesos nesta fase recursal, a teor do que enunciam as súmulas 05 e 07-STJ. 4. Ante o exposto, nos termos do art. 557, "caput", do CPC, com a nova redação dada pela Lei nº 9.756, de 17.12.98, nego seguimento ao recurso. Oportunamente, remetam-se os autos ao Eg. Supremo Tribunal Federal para apreciação do recurso extraordinário. Brasília 25/5/2001. Relator: Ministro Barros Monteiro. (Recurso Especial nº 235.604/RN DJU 18/6/2001 pg. 524)
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3338
Idioma
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