Notícia n. 327 - Boletim Eletrônico IRIB / Março de 1999 / Nº 46 - 15/03/1999
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
46
Date
1999Período
Março
Description
JUIZ MARCELO BERTHE COMENTA ALTERAÇÕES DA LEI 6766 - No seminário organizado pelo Ministério Público a respeito da recente Lei Federal 9.785, que alterou as leis de parcelamento do solo urbano, de registros públicos e do Decreto-Lei Federal 3.365/41 (desapropriação por utilidade pública), que você tem acompanhado aqui, o juiz Marcelo Martins Berthe, da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, dedicou-se a analisar os aspectos registrários da nova lei. Veja o resumo das suas principais colocações. O texto completo, já revisado pelo autor após a palestra, está no site do IRIB: ww.irib.org.br Inicialmente, o palestrante deixou claro que não falava em nome da CGJ, mas que suas observações eram pessoais e estavam abertas ao debate. Destacou, então, os onze pontos levantados em seu estudo: 1) O registro da imissão provisória da posse, que o palestrante definiu como um "direito real novo", uma vez que, até agora, a posse de fato jamais teve ingresso no Registro de Imóveis. Embora falando da perplexidade que isso causa, afirmou também que as situações geradas a partir daí (por exemplo, como fazer o registro quando a desapropriação atingir várias unidades imobiliárias pertencentes a proprietários diferentes?) vão demandar novos estudos mas, em princípio, considerou a novidade "bastante útil e necessária". Para ele, o Direito não pode se afastar dos fatos da vida cotidiana mas, pelo contrário, deve estar voltado à resolução de problemas práticos. E o pensamento de que um princípio simplesmente não pode ser violado não ajuda em nada a solução dos nossos graves problemas habitacionais. 2) Loteamentos em zona urbana, de expansão urbana ou de utilização específica. A zona específica só pode ser criada por lei municipal, para um determinado lugar, "e não tenho dúvida de que pode incluir a zona rural", disse o Dr. Berthe. 3) Novo critério para a fixação da área destinada à utilização pública. Caiu a exigência da reserva legal de 35% de área destinada ao uso público. Se esse percentual levava em conta apenas a previsão de densidade acupacional para a área, o novo conceito abrange a densidade ocupacional prevista para a zona onde essa gleba está situada. Por isso mesmo é muito mais moderno, na visão do palestrante, que considera que houve "um avanço" nessa questão, inclusive em relação ao controle da proporcionalidade das áreas públicas no loteamento (agora do município): "Trata-se de uma macro visão da situação, acho que é uma modernização muito grande". 4) Insubsistência da aprovação quando concedida com base em certidão desatualizada da matrícula. No momento da qualificação do pedido de parcelamento do solo urbano, no caso da aprovação municipal ter sido dada com base em certidão desatualizada da matrícula da gleba destinada ao loteamento, o registrador deve recusar o registro e exigir nova aprovação do projeto, baseada nos assentamentos registrários atualizados. A oportunidade para verificação da insubsistência é o momento da qualificação, segundo o expositor: "Feito o registro, essa questão fica superada." 5) Necessidade da comprovação do domínio para o registro do parcelamento do solo urbano: continua existindo, com exceção do caso da imissão provisória da posse (art.18, § 4º), exclusivamente dada em favor da União, Estados e Municípios. 6) Caducidade da aprovação por falta de execução das obras de infra-estrutura. Esse tipo de caducidade poderá ocorrer após o registro e durante o prazo de execução das obras. Caso elas não sejam executadas dentro do cronograma, conforme projeto apresentado, o loteador não deverá continuar alienando lotes porque o loteamento estará em situação absolutamente irregular, conforme o palestrante. Será o caso, então, de bloqueio das matrículas dos lotes ainda não alienados até a regularização da situação jurídica do loteamento, junto à municipalidade, com nova aprovação. 7) Anuência dos Estados para aprovação do projeto de parcelamento pelos Municípios. Persiste a necessidade de prévia anuência do Estado para aprovação de projetos de parcelamento do solo urbano pelos Municípios. A nova lei diz que caberá ao Estado disciplinar a forma de aprovação, pelo Município, dos loteamentos e desmembramentos. E pode disciplinar que o Município deverá aprovar os loteamentos e desmembramentos depois de sua prévia anuência. Para o Dr. Berthe, "a anuência prévia do Estado continua na lei, a alteração redacional desse item é de menor importância". 8) Registro das cessões de posse com força de escritura pública. Na seqüência do registro da imissão provisória de posse vem a abertura de matrículas e, depois, o registro do projeto de loteamento. Abertas as matrículas dos lotes vêm os registros das cessões de posse. E a cessão de posse registrada se transformará em domínio, mais tarde, se houver comprovação do preço pago. Portanto, a prova de quitação do preço (pagamento da última prestação) deve ser objeto de averbação. "Um dos efeitos dessa averbação é converter em domínio aquilo que ainda não é. Isso dispensa, evidentemente, qualquer outro ato, qualquer outra escritura". 9) Cessão de posse registrada como garantia de contratos de financiamentos habitacionais. Para assegurar eficácia ao sistema criado, evitando prejuízos a terceiros, a garantia deve constar do registro. Ao palestrante parece admissível que a posse registrada possa também ser objeto de hipoteca já que a própria lei estabelece que essa posse tem que ser aceita como garantia de financiamento imobiliário. 10) Compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão quitados, como títulos hábeis ao registro da transferência da propriedade - necessidade de escritura pública - adjudicação compulsória. Esse dispositivo não se refere apenas às cessões de posse, mas também aos compromissos de compra e venda em geral (art.26/Lei 6766), abrangendo todos os loteamentos sem exceção, todos os contratos-padrão sem exceção. Dispensável, nesse caso, a escritura pública porque basta o compromisso de compra e venda quitado para o registro e o domínio definitivo. O Dr. Marcelo Berthe faz, porém, uma ressalva a respeito da transitoriedade da Lei 6766, que faz com que essa regra só se aplique à primeira alienação, entre o loteador e o adquirente do lote: "Não é porque a propriedade teve origem no loteamento que ela vai poder ver vendida por compromisso particular quitado com força de escritura pública e com efeitos de títulos definitivo. Depois que o loteamento se completou, a regra não vai servir para a segunda alienação, entre o titular do lote e o novo adquirente." Para os demais casos permanece a necessidade de escritura pública, para a transferência de domínio, e de adjudicação compulsória, quando houver recusa para a outorga de escritura de compra e venda. 11) Regularização do parcelamento irregular pela Prefeitura e pelo Distrito Federal. O Município e o DF não estão obrigados a cumprir as regras de postura urbanística e ocupação do solo que a lei estabelece para a área do loteamento a ser regularizado e que são obrigatórias para o loteador. OS PROBLEMAS REGISTRAIS VISTO POR UM REGISTRADOR O registrador paulista João Baptista Galhardo acaba de postar o artigo "ASPECTOS REGISTRÁRIOS DA APLICAÇÃO DA Lei Federal n. 9.785 de 29 de janeiro de 1999". O diretor do IRIB enfrenta os seguintes aspectos da lei: 1) o registro da imissão provisória da posse 2) infra-estrutura básica 3) execução das obras de infra-estrutura 4 - cronograma físico - prazo para execução. 5 - caducidade - consequências. 6 - prorrogação do prazo de aprovação e do cronograma. 7 - zona de urbanização específica. 8 - controle da proporcionalidade das áreas públicas. 9 - certidão desatualizada da matrícula. 10 - só o proprietário pode parcelar. 11 - exame e anuência prévia pelo estado. 12 - cessão de posse registrada. objeto de garantia em contratos de financiamentos habitacionais. 13 - compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão quitados, como títulos hábeis ao registro da transferência da propriedade. 14 - o que se entende por preço. 15 - acabou a adjudicação compulsória ? 16 - regularização do parcelamento irregular pela prefeitura e pelo distrito federal. 17 - parcelamentos de interesse público. 18 - crime contra a administração pública. O texto, devidamente revisado, será disponibilizado brevemente no site do IRIB (www.irib.org.br). Aguarde.
Direitos
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Article Number
327
Idioma
pt_BR