Notícia n. 3112 - Boletim Eletrônico IRIB / Novembro de 2001 / Nº 402 - 23/11/2001
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
402
Date
2001Período
Novembro
Description
Proprietários de terreno cedido para construção de prédio habitacional terão que indenizar adquirentes dos apartamentos inacabados. - Com base na Lei de Condomínio e Incorporações (4.591/64), a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve a condenação imposta aos proprietários de um terreno, cedido em alienação para construção de um prédio habitacional não concretizada, a indenizar compradores dos apartamentos. A decisão do STJ baseou-se no dispositivo da Lei que proíbe o proprietário de terreno, que o tenha recebido de volta com a obra inacabada, de voltar a negociar seus direitos sem a prévia indenização a eventuais compradores. Após a rescisão do contrato de venda com a empresa construtora, os proprietários do terreno negociaram o lote e as benfeitorias com uma segunda construtora. A decisão favorece diretamente o Armando Fortuna e Maria Helena de Oliveira Fortuna, de Santos (SP), que compraram, à vista, dois apartamentos (números 23 e 52), do edifício Ilhas de Taipa, localizado no Loteamento Jardim Las Palmas, no Guarujá (SP). O casal deverá ser indenizado com base no valor efetivo das unidades, proporcionalmente ao estágio da construção quando foi paralisada, e ainda o valor da fração ideal do terreno. Relator do recurso, o ministro César Rocha considerou que a lei é clara ao amparar expressamente a pretensão indenizatória daqueles que adquirem apartamentos e ao impedir que o proprietário do terreno negocie o imóvel sem pagar previamente esta indenização, sob pena de nulidade (ter o negócio anulado). Em 1985, os irmãos Alfredo e Dailton de Moraes venderam à Construmar - Construtora e Incorporadora Ltda., com sede em Santos (SP), uma área de 630 metros quadrados. Como pagamento, os irmãos receberiam três apartamentos. Quando a obra foi paralisada, já em fase de acabamento, os irmãos Moraes e a Construmar rescindiram o contrato de compra do terreno, e os irmãos retomaram, não só o terreno, mas a obra ali existente, que foram, então, vendidos à Sahade Construções e Incorporações Ltda. A empresa, por sua vez, negociou o terreno e o prédio inacabado com a Costa Pires Construções Ltda., ambas com sede em Santos (SP). Um dos apartamentos comprados pela família Fortuna (nº 23) foi vendido pela Costa Pires ao funcionário público aposentado Antônio Lavandeira. Inconformados, os Fortuna ajuizaram ação de conhecimento contra a Sahade Construções e Incorporações Ltda., Antônio Lavandeira e esposa, Costa Pires Construções Ltda. e os irmãos Moraes, com o objetivo de declarar a nulidade dos atos jurídicos consistentes nas alienações de direitos sobre as duas unidades habitacionais. Na ação, a família pediu que fosse reconhecido seu direito aos imóveis ou que fosse paga indenização por perdas e danos pelo que gastaram. Em primeiro grau, a ação foi julgada parcialmente procedente. O juiz declarou a nulidade das alienações que abrangeram os dois apartamentos e condenou os irmãos Moraes, donos do terreno, a indenizarem a família pelo valor adicionado à construção. A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, com a observação de que a responsabilidade dos donos do terreno estaria restrita às duas unidades. A Costa Pires Construções Ltda. e os irmãos Moraes recorreram então ao Superior Tribunal de Justiça e o ministro César Rocha decidiu apreciar os recursos em conjunto. A Costa Pires questionou a declaração de nulidade das vendas que abrangeram os apartamentos 23 e 52, argumentando que se trataria de mera ineficácia dos atos, já que, após o pagamento de indenização por perdas e danos à família Fortuna, os negócios subseqüentes valeriam por si mesmos, sem a necessidade de serem repetidos. Os irmãos Moraes recorreram contra a decisão que os condenou a indenizar os compradores dos apartamentos 23 e 52, afirmando que a responsabilidade deveria recair sobre a incorporadora (Construmar), já que no contrato inicial havia cláusula que os exonerava de responsabilidade. Nas instâncias ordinárias, porém, concluiu-se que a cláusula os exonerava apenas de responsabilidade pela construção e entrega dos apartamentos, o que nada tinha a ver com a obrigação legal de indenizar os ex-compradores caso houvesse rescisão do contrato de alienação do terreno. O ministro relator no STJ, César Rocha, afirmou que o dispositivo da Lei 4.591/64, que torna nula qualquer negociação feita pelo proprietário do terreno antes do pagamento de indenização aos ex-titulares dos apartamentos, "deve ser interpretado com temperamento". Segundo ele, a nulidade só ocorre se o primeiro comprador houver registrado em cartório sua promessa de compra e venda. "Quando o ex-titular não tem esse cuidado, a nova alienação deve ser considerada apenas ineficaz até o pagamento da indenização, isto porque o posterior adquirente de boa-fé não pode ser tão fortemente apenado por atos de terceiros", concluiu. Com base neste entendimento, o ministro deu provimento parcial a ambos os recursos e declarou a ineficácia das alienações posteriores até que os irmãos Moraes paguem indenização à família Fortuna. O ministro César Rocha acrescentou que a eventual diferença entre o valor da indenização recebida e a quantia efetivamente gasta pela família Fortuna para comprar os dois apartamentos deve ser pleiteada perante a Construmar - Construtora e Incorporadora Ltda., em outra ação. Processo: RESP 282740 (Notícias do STJ, 20/11/01: STJ mantém indenização a compradores de apartamentos inacabados no Guarujá.)
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
3112
Idioma
pt_BR