Notícia n. 3103 - Boletim Eletrônico IRIB / Novembro de 2001 / Nº 401 - 21/11/2001
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
401
Date
2001Período
Novembro
Description
Condomínio. Despesas condominiais. Contrato de c/v não registrado. Responsabilidade do compromissário-vendedor titular do domínio. - O pagamento de despesas condominiais é obrigação vinculada à própria coisa, devendo por elas responder, em regra, aquele que constar no registro imobiliário como titular de seu domínio. Excepcionalmente admite-se que a cobrança das despesas do condomínio recaia sobre o compromissário comprador da unidade adquirida em condomínio, ainda quando inexista transcrição no registro imobiliário do contrato de promessa de compra e venda efetuado. Para tanto tem a jurisprudência exigido que fique comprovada a efetiva posse do bem pelo compromissário comprador ou, ao menos, que ao condomínio se tenha dado ciência sobre a existência da transação realizada. Se o Tribunal a quo afirma que o alienante não fez prova dessas circunstâncias, inviável se apresenta o Recurso Especial, seja pela alínea "a" do permissivo constitucional, seja pela alínea "c", já que não evidenciado o dissídio nos moldes legais e regimentais exigidos. Recurso a que se nega seguimento, com arrimo no art. 557 do CPC. Decisão. Cuida-se de Recurso Especial interposto por Temon Técnica de Montagens e Construções Ltda. com espeque no art. 105, III, alíneas, "a" e "c" da CF. Os acórdãos publicados pelo Segundo Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, em sede de apelação e embargos infringentes, encontram-se assim ementados: "Condomínio. Despesas. É parte legítima, via de regra, o titular da unidade condominial cujo nome encontra-se assinalado no Registro Imobiliário. Apelo improvido." "Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Legitimidade de parte. As despesas condominiais por constituírem obrigação propter rem são de responsabilidade do condômino proprietário ex vi do art. 12 da Lei 4.591/64." Afirma a recorrente que não detém legitimidade para figurar no pólo passivo da ação de cobrança em curso, porquanto, não é responsável pelas cotas condominiais em atraso, que representam o objeto do pedido do recorrido, pois, o imóvel não mais lhe pertence sendo irrelevante que o contrato de compromisso de compra e venda tenha ou não sido registrado. Assim, afirma que: a) condômino não é apenas proprietário, mas também o promitente comprador cessionário ou promitente cessionário dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas. b) não é justo que a empresa ré arque com as despesas de condomínio, quando não mais detém a posse dos imóveis, somente pelo fato de perante o registro imobiliário esse bem se encontrar registrado em seu nome. c) a titularidade da propriedade, por si só, não caracteriza a responsabilidade do compromitente vendedor pelas despesas condominiais, até porque o próprio condomínio tem ciência daquelas transferências, pois o demonstrativo de débito existente nos autos, acusam os nomes dos proprietários dos imóveis e ocupantes dos apartamentos. É dever daquele que mantém a posse, desfrutando do condomínio, responder pelas despesas decorrentes apesar do registro no título aquisitivo. d) a prova dos autos é cristalina no sentido de que a recorrente transferiu a posse ao compromissar as unidades. Diante destas considerações, alega a recorrente que o v. acórdão violou os artigos 8° e 12°, parágrafo 4° da Lei n. 4591/64, além de ter divergido da jurisprudência dominante do Segundo Tribunal de Alçada Cível do Estado de São Paulo. Relatado o processo, decide-se. Em regra, o responsável pelo pagamento das despesas de condomínio é o proprietário. Excepcionalmente, entretanto, vem a jurisprudência desta Corte Superior admitindo que a cobrança de cotas condominiais recaia sobre o compromissário comprador da unidade adquirida em condomínio, ainda quando inexista transcrição no registro imobiliário do contrato de promessa de compra e venda efetuado. Para tanto, porém, faz-se imprescindível que fique comprovada a efetiva posse do bem pelo compromissário comprador ou, ao menos, que se tenha dado ao condomínio ciência sobre a existência da negociação realizada. In casu, decidiu o Tribunal a quo que: "Cuidando-se de obrigação "propter rem", por ela responde o titular de domínio, cujo nome encontra-se assinalado no Registro de Imóveis. Admite-se excepcionalmente, é verdade, a legitimidade passiva para responder pelos débitos condominiais do compromissário-comprador, em instrumento não registrado na circunscrição imobiliária. Mas para tanto é preciso que o compromisso esteja quitado, contenha cláusula de irrevogabilidade, estando ainda o compromissário-comprador na posse direta do imóvel, com o pleno conhecimento do condomínio. No caso dos autos, o compromisso é irretratável, mas não há prova do pagamento do preço, tampouco do conhecimento pelo condomínio autor da aquisição da posse do imóvel pelo compromissário-comprador. Nessa hipótese, a responsabilidade pelo débito é, repita-se, do titular do domínio, mais precisamente do condômino, o compromissário-vendedor." Tendo o acórdão tido por não demonstrada prova que compreende imprescindível à deflagração da responsabilidade do promitente-comprador, revela-se inviável o presente Recurso Especial, pois, esbarra no óbice do enunciado sumular n. 7/STJ, visto que, a existência de tais circunstâncias - prova do pagamento do preço e conhecimento do condomínio da aquisição da posse do imóvel - não é apreciável, no caso em concreto. Outrossim, não se conhece do Recurso Especial pela divergência jurisprudencial se diversas as bases fáticas dos paradigmas trazidos a confronto. Tão pouco evidencia divergência jurisprudencial acórdãos oriundos do mesmo Tribunal prolator da decisão impugnada. Isto porque, o Recurso Especial não se destina a superar divergências internas havidas no seio de uma Corte, pois é vocacionado à função maior de uniformizar a jurisprudência nacional em nível federal. (Súmula n. 13 STJ) Por outro lado, à comprovação da divergência é imprescindível a juntada de certidões autenticadas dos acórdão apontados, discordantes da interpretação da lei federal adotada pelo recorrido ou a citação do repositório oficial, autorizado ou credenciado em que os mesmos se achem publicados. A mera citação de ementa sem que haja sequer menção ao Diário da Justiça em que tenha sido publicado o acórdão paradigma para fins de conferência de autenticidade, não basta para atender às exigências formais insculpidas no art. 541, parágrafo único, do CPC, e no art. 255, do RISTJ. Logo, desatendidos os requisitos necessários à configuração da divergência jurisprudencial inviável é o conhecimento do Recurso Especial interposto com fulcro no art. 105, III, alínea "c", da CF. Forte nestas razões, com espeque no art. 557 do CPC, nego seguimento ao recurso. Brasília 12/3/2001. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. (Recurso Especial nº 302.588/SP DJU 30/3/2001 pg. 448/449)
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
3103
Idioma
pt_BR