Notícia n. 3073 - Boletim Eletrônico IRIB / Novembro de 2001 / Nº 397 - 08/11/2001
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
397
Date
2001Período
Novembro
Description
2º Painel - Instrumentos da Política Urbana (outorga onerosa do direito de construir transferência do direito de construir e operações urbanas) - Coordenador: João Francisco Moreira Viegas - Procurador de Justiça/SP Palestra 1 - 2º painel INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA (OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS.) Ricardo Yazbek - Vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) - O Estatuto da Cidade aprovado traz mecanismos e instrumentos que podem ser aliados importantes no desenvolvimento dos municípios. Mas, em alguns aspectos, não possui interpretação tão clara, o que pode comprometer os objetivos finais. Dizer que, embora moderna, a Lei não é a solução para os problemas sociais urbanos. Pode ser uma ferramenta de auxílio, porém, dependerá em muito do formato final da aplicação de seus conceitos, pela legislação municipal de cada cidade. Os pontos polêmicos que ainda estão aparecendo, como o IPTU Progressivo, ainda precisam de uma análise mais profunda de toda a sociedade: empresários e proprietários de imóveis. A aplicação dessas novas diretrizes dependerá de Plano Diretor e de legislação específica, a ser definida pelos municípios que desejarem adotá-las, visto que não são obrigatórias, além de outros instrumentos urbanísticos, como Planos Diretor, Lei de Uso e Ocupação de Solo, Código de Obras, Código de Posturas e Lei de Loteamento/Parcelamento. O Estatuto da Cidade prevê mecanismos que evitam a retenção especulativa do imóvel. Como atividade especulativa entendem-se a subutilização ou não utilização de um imóvel. O novo Estatuto tem o mérito de ordenar e controlar o uso do solo. Para o empreendedor, que trabalha conforme a lei, não haverá problemas de adaptação às novas regras. Esses mecanismos visam a criação de condições para a melhoria da vida nas cidades. Mas não podem ser utilizados isoladamente. O desenvolvimento humano exigem outras frentes como ampliação do sistema de saneamento básico, melhoria dos transportes públicos, tratamento adequado do lixo, preservação do meio ambiente e das áreas de mananciais. Os empresários, cumpridores das leis, acreditam que esse instrumento possibilitará que a especulação imobiliária termine ou, pelo menos, diminua consideravelmente. Quanto ao instrumento de Outorga Onerosa do Direito de Construir, que consiste na possibilidade de o município estabelecer coeficientes de aproveitamento de terreno, a partir dos quais a autorização para construir passaria a ser concedida. Possibilita ao município estabelecer determinado coeficiente de aproveitamento dos terrenos, a partir do qual o direito de construir excedente deve ser adquirido do Poder Público. O mesmo deverá ocorrer quando o uso for alterado e resultar na valorização do imóvel. Sua aplicação, já efetivada em outros países, justifica-se por permitir ao Poder Público a cobrança pela utilização mais intensa da infra-estrutura urbana instalada. O instrumento é especialmente interessante se associado às operações urbanas. Qualquer ação no tocante ao uso do solo urbano deve considerar todos os lados envolvidos: o interesse social de se diminuir o déficit habitacional - a grande preocupação de empresários, governo e população o uso ordenado do solo, com instrumentos eficazes de zoneamento e o direito de o proprietário dar ao seu bem a função que melhor lhe aprouver, desde que respeitada a legislação vigente. Esse ponto da lei deve ser visto como um instrumento normativo que disciplina a cidade, remetendo esse direito ao município, quem realmente tem competência para isso. Especialistas defendem que a aplicação desse instrumento, sem que antes haja um diagnóstico dos problemas urbanos municipais, é um grande risco. Posição também defendida pelos empresários do mercado imobiliário. A Transferência do Direito de Construir compreende a faculdade, conferida ao proprietário de imóvel por lei municipal, de exercer em outro local (ou alienar) o direito de construir previsto nas normas urbanísticas e ainda não exercido. É um interessante instrumento compensatório que busca evitar possíveis perdas financeiras do proprietário de imóvel tombado e permite ao lote receptor aumentar seu potencial construtivo previsto em lei. Esse mecanismo já está sendo utilizado por algumas prefeituras e traz flexibilidade na gestão urbana, tendo inúmeras aplicações: preservação de imóveis de interesse histórico, proteção ambiental ou operações urbanas. A Transferência do Direito de Construir é um instrumento interessante, por exemplo, para o proprietário de um imóvel tombado, pois permite que esse "doador" negocie sua propriedade sem prejuízo algum, transferindo a área teoricamente edificável, mas mantendo a de valor histórico-arquitetônica intacta como patrimônio particular. O mercado imobiliário formal acredita ser um mecanismo útil para a implantação de equipamentos urbanos, pois reduz os custos de desapropriação, para a preservação do patrimônio histórico e cultural e para a regularização de áreas ocupadas por população de baixa renda. Na maioria dos municípios que já adotam esse instrumento, ele é proposto como incentivo à preservação de edifícios de valor histórico ou de áreas com cobertura vegetal e necessárias à preservação ambiental e de paisagem. Exemplos desse instrumento em todo o mundo mostram que a transferência do direito de construir fica condicionada a uma vantagem ou obrigatoriedade explicita ao empreendedor. Na França, o proprietário tem em suas mãos uma mercadoria com real valor de troca. Nos Estados Unidos, a obrigatoriedade da aquisição de direitos de proprietários privados para construção em determinadas áreas também torna a operação efetiva. Alguns especialistas apontam alguns problemas que dificultam a implantação efetiva desse mecanismo, entre eles destacam-se: edifícios de interesse histórico geralmente estão localizados em centros históricos, cuja ocupação antecedeu a lei de zoneamento e não têm potencial a ser transferido os imóveis precisam ser restaurados, reciclados ou mantidos, gerando altos custos que inviabilizam projetos as operações de transferência são geralmente complicadas. Apesar de não serem impeditivos, esses pontos devem ser melhor analisados, inclusive com ajustes para que a lei seja efetivada e utilizada. As possibilidades de utilização desse instrumento são inúmeras, principalmente nas regiões centrais das cidades, uma das bandeiras defendidas pelo Secovi-SP e outras entidades do setor imobiliário. Essas localidades têm potencial, inclusive, para a criação de Habitações de Interesse Social (HIS), com o aproveitamento de prédios públicos e privados e de toda infra-estrutura que normalmente possuem (transporte, serviços públicos, etc.). (...)
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
3073
Idioma
pt_BR