Notícia n. 3042 - Boletim Eletrônico IRIB / Outubro de 2001 / Nº 391 - 23/10/2001
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
391
Date
2001Período
Outubro
Description
Condomínio. Despesas condominiais. Responsabilidade do titular de domínio. - Civil. Despesas condominiais. Cobrança. Contrato de compra e venda não registrado. Promitente vendedor. Legitimidade passiva. Matéria de fato. O pagamento de despesas condominiais é obrigação vinculada à própria coisa, devendo por elas responder, em regra, aquele que constar no registro imobiliário como titular de seu domínio. Excepcionalmente admite-se que a cobrança das despesas do condomínio recaia sobre o compromissário comprador da unidade adquirida em condomínio, ainda quando inexista transcrição no registro imobiliário do contrato de promessa de compra e venda efetuado. Para tanto tem a jurisprudência exigido que fique comprovada a efetiva posse do bem pelo compromissário comprador ou, ao menos, que ao condomínio se tenha dado ciência sobre a existência da negociação realizada. Se o Tribunal a quo afirma que o alienante não fez prova dessas circunstâncias, inviável se apresenta o recurso especial, seja pela alínea "a" do permissivo constitucional, visto que esbarra no único da Súmula 7/STJ, seja pela alínea "c'', já que diversas as bases fácticas dos paradigmas trazidos à confronto. Recurso a que se nega seguimento, com arrimo no art. 557 do CPC. Decisão. Cuida-se de recurso especial interposto por Delfin Rio S/A Crédito Imobiliário com espeque no art. 105, III, alíneas, "a" e "c" da CF, contra acórdão proferido pelo Segundo Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, assim ementado: "Ação de cobrança. Compromisso de venda e compra. Condomínio. Domínio e posse. Despesas ordinárias. E extraordinárias. A responsabilidade pelos encargos condominiais, pela não demonstração tranqüila de que o apelado tinha pleno conhecimento da transferência da posse, permanece a cargo da apelante, que não se isenta diante da promessa particular de venda e compra a terceira pessoa, não registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente." Afirma a recorrente que não detém legitimidade para figurar no pólo passivo da ação de cobrança em curso, porquanto não é responsável pelas cotas condominiais em atraso, que representam o objeto do pedido do recorrido, pois, o imóvel não mais lhe pertence tendo sido compromissado à venda em dezembro de 1994, isto é, muito antes da constituição das parcelas que ora se lhe cobra indevidamente. Assim, alega que o v. acórdão incidiu em divergência jurisprudencial e, ainda, violou os seguintes dispositivos da Lei n. 4591/64: I- Artigo 4° parágrafo único - porque este dispositivo é expresso em limitar a responsabilidade do alienante até a venda ou transferência de direitos, impondo ao compromissário comprador ou cessionário a responsabilidade pelo pagamento das obrigações vincendas perante o condomínio tão logo se identifique como titular de direitos II- Artigo 9º - porque este equipara aos proprietários os promitentes compradores, cessionário ou promitentes cessionários. Assim, assevera que, em lhes sendo dado o direito de elaborar a convenção de condomínio e, via de conseqüência, o direito de voto nas assembléias condominiais, há de ser responsável também pelas obrigações, inclusive a de concorrer no rateio das despesas condominiais III- Art. 12, § 4º - porque as despesas condominiais se impõe aos titulares do direito à aquisição Por último, afirma que a inadimplência não tem o condão de alterar a responsabilidade pelo cumprimento da obrigação, que, já vinha sendo observada pelo compromissário comprador no período de maio de 1995 a outubro de 1996, período em que o imóvel já não mais estava em sua posse, o que é de conhecimento do recorrido, que desde então recebia do compromissário comprador os valores atinentes à quotas condominiais. Relatado o processo, decide-se. Em regra, o responsável pelo pagamento das despesas de condomínio é o proprietário. Excepcionalmente, entretanto vem a jurisprudência desta Corte Superior admitindo que a cobrança de cotas condominiais recaia sobre o compromissário comprador da unidade adquirida em condomínio, ainda quando inexista transcrição no registro imobiliário do contrato de promessa de compra e venda efetuado. Para tanto, orienta a linha de entendimento supra, faz-se recomendável que fique comprovada a efetiva posse do bem pelo compromissário comprador ou, ao menos, que se tenha dado ao condomínio ciência sobre a existência da negociação realizada. In casu, decidiu o Tribunal a quo que: "Tivesse demonstrado que o condomínio tinha plena consciência da venda prometida, e que a posse estava transferida, por se tratar de obrigação propter rem, evidente que a solução poderia até ser outra, pois a jurisprudência tem admitido em alguns casos, essa exceção. A responsabilidade poderia estar configurada pela exibição, de recibos mensais, mas, no caso, os que instruem o pedido têm a empresa Delfin S.A. Crédito Imobiliário como devedora e não o promitente comprador. Não refutados, esses documentos prevalecem sobre provas testemunhais e, com isto, afastam de vez a pretensão do recurso de agravo retido. A responsabilidade pelos encargos condominiais desta ação, pela não demonstração tranqüila de que o apelado tinha pleno conhecimento da transferência da posse, permanece a cargo da apelante, que não se isenta diante da promessa particular de venda e compra a terceira pessoa, não registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente." Tendo o acórdão tido por não demonstrada prova que compreende imprescindível à deflagração da responsabilidade do promitente-comprador revela-se inviável o presente recurso especial, pois, esbarra no óbice do enunciado sumular n. 7/STJ, visto que, a existência da notificação ou da posse, seja ela fática ou jurídica não é apreciável, no caso em concreto. Outrossim, se o Tribunal a quo afirma que o alienante não fez prova dessa circunstância, inviável o recurso especial amparado na divergência jurisprudencial, visto que, diversas as bases fáticas dos paradigmas trazidos à confronto. Forte nestas razões, com espeque no art. 557 do CPC, nego seguimento ao recurso. Brasília 12/3/2001. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. (Recurso Especial nº 299.706/SP DJU 27/3/2001 pg. 292)
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
3042
Idioma
pt_BR