Notícia n. 2710 - Boletim Eletrônico IRIB / Julho de 2001 / Nº 336 - 10/07/2001
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
336
Date
2001Período
Julho
Description
Compromisso de c/v. Rescisão. Restituição das parcelas pagas. - Ementa. Compromisso de compra e venda. Pacto celebrado na vigência do Codecon. Perda total das prestações pagas. Cláusula abusiva. Ação proposta pelo comprador. Possibilidade. Art. 924 do código civil. Recurso conhecido e provido em parte. Decisão. Cuidam os autos de ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda cumulada com perdas e danos ajuizada por Alice Fleury de Oliveira Rossi em face de Construtora Seqüência Ltda. O pedido foi julgado improcedente pelas instâncias ordinárias e o acórdão a quo restou assim ementado: "Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual baseada na cobrança indevida de comissão pela intermediação e falta de cálculo elucidativo de débito. Alegações frágeis e inconsistentes de compromissária-compradora inadimplente. Dispositivos do Código de Defesa do Consumidor que não amparam a pretensão da autora. Improcedência bem decretada. Recurso não provido." Inconformada, ainda, a autora interpôs recurso especial, com fulcro na alínea "c" do permissivo constitucional, sustentando, com base em paradigma desta Corte, que o compromissário-comprador pode pedir a rescisão do contrato e pleitear a devolução das quantias pagas, ante as normas do Código de Defesa do Consumidor e o art. 924 do Código Civil, sendo que a restituição das parcelas pagas é medida que visa obstar o enriquecimento ilícito de uma das partes em detrimento da outra. O apelo merece prosperar. Com efeito a jurisprudência das Terceira e Quarta Turmas desta Corte evoluiu no sentido de que a extinção do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel residencial, por impossibilidade relativa do promissário comprador solver as prestações, considera-se como um caso de resolução, devendo as partes retornar à situação anterior, indenizado o promitente vendedor, contratante sem culpa. Consolidou-se, também entendimento no sentido de que é nula a cláusula que estabelece a perda integral das parcelas pagas em contrato de promessa de compra e venda do imóvel, pelo inadimplente, consoante o artigo 53 da Lei nº 8078/90, em contradição ao que ficou estabelecido no acórdão recorrido, no sentido de que não haveria dispositivo legal, naquele Código que amparasse a pretensão da autora. Antes mesmo dessa legislação protetiva das relações de consumo, amparado no art. 924 do Código Civil, este STJ reduzia a pena pelo inadimplemento do contrato a patamar justo, exatamente para se evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes, como referido no precedente relacionado no recurso especial (cf. ainda, Resp. nº 186009/SP, de minha relatoria, DJU 29/11/99). No mesmo sentido, vale citar os julgados abaixo: "Recurso especial. Código civil. Promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão. Devolução das parcelas pagas. Art. 53 do Código Brasileiro de Defesa do Consumidor. Princípio da Irretroatividade da Lei nº , art. 5º, inc. XXXVI, CF/88. Redução proporcional prevista no Código Civil, artigo 924. 1- É nula a cláusula que estabelece a perda integral das parcelas pagas em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, pelo inadimplente, consoante o artigo 53 da Lei nº 8.078/90 (Código Brasileiro de Defesa do Consumidor). 2- O exame do artigo 6º, da LICC confunde-se com a garantia descrita no artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal, deslocando-se sua apreciação para o recurso extraordinário, tendo em vista ser matéria de natureza constitucional. 3- Pode o juiz aplicar o artigo 924 do Código Civil para evitar o enriquecimento sem causa de qualquer uma da partes, impondo redução razoável, sempre atento às circunstâncias do caso. 4- Precedentes desta Corte. 5- Recurso especial conhecido e parcialmente provido." (Resp nº 158193/AM, Relator Ministro Antônio de Pádua Ribeiro, DJ de 23/10/2000) "Promessa de compra e venda de imóvel. Pacto celebrado na vigência do Codecon. Cláusula abusiva. Ação proposta pelo comprador. I- O comprador inadimplente pode pleitear em juízo a devolução das prestações pagas e a rescisão do pacto, em face do desequilíbrio financeiro resultante da aplicação dos sucessivos planos econômicos. II- Na exegese dos arts. 51 e 53 do Código do Consumidor são abusivas as cláusulas que, em contrato de natureza adesiva, estabeleçam, rescindido este, tenha o promissário que perder as prestações pagas, sem que do negócio tenha auferido qualquer vantagem. III- Inviável discussão em torno de dedução de quantias pagas a título de despesas arcadas pela vendedora, por incidência da súmula nº 07/STJ. IV- Recurso não conhecido." (Resp nº 115671/RS, de minha relatoria, DJ de 2/10/2000) Certo que o devedor não pode perder integralmente as parcelas já pagas em benefício do credor, também não tem o direito de receber de volta tudo o que despendeu, sobretudo quando, como no caso dos autos, o rompimento do contrato decorreu de razões que não podem ser imputadas ao vendedor. Não se pode esquecer que a construtora suporta despesas com publicidade, corretagem e outras, sem falar nas perdas e danos que sofre com a desistência, que novos encargos lhe trará (cf., dentre outros, Resp nº 114071/DF, 94271/SP, 85182/PE e 94640/DF). Forte em tais lineamentos, na esteira dos precedentes supra citados, aplicando do direito à espécie, conheço do recurso e dou-lhe parcial provimento para, atento às peculiaridades do caso contrato, determinar sejam devolvidas à recorrente 80% das parcelas pagas, com correção monetária a partir de cada desembolso, podendo a construtora reter o sinal e 20% do que foi pago pela autora, a título de indenização pelo descumprimento do contrato. Brasília 4/2/2001. Relator: Ministro Waldemar Zveiter. (Recurso Especial nº 256.288/SP DJU 16/2/2001 pg. 460)
Direitos
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Article Number
2710
Idioma
pt_BR