Notícia n. 2516 - Boletim Eletrônico IRIB / Maio de 2001 / Nº 311 - 08/05/2001
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
311
Date
2001Período
Maio
Description
CND da Receita Federal - exigibilidade em averbação de acessões José de Mello Junqueira - · O parecer abaixo foi oferecido pelo consultor jurídico da Arisp - Associação de Registradores de Imóveis da Capital de São Paulo. O tema é recorrentemente debatido pelos registradores imobiliários. É devida (ou não) a apresentação da certidão negativa de débitos da Receita Federal para a averbação de construções, quando proprietário da obra de construção civil seja pessoa jurídica? Bastaria a CND expedida pelo INSS? Confira abaixo as conclusões do Des. José de Mello Junqueira. Consulta-nos os Senhores Registradores de Registro de Imóveis da Capital sobre a exigência ou não de apresentação da Certidão Negativa de Débito da Receita Federal, quando da averbação da construção junto à matrícula do imóvel, se jurídica a pessoa proprietária da obra, além daquela do INSS relativa à própria construção. A consulta se atém à ambígua redação do artigo 47 da Lei n° 8.212/91 e artigo 257 do Decreto regulamentador, n°3.048/99. À indagação respondo nos termos que seguem. 1. A Lei n° 8.212/91, fundamento da exigência de CND para averbação da conclusão de obra, em seu artigo 47, diz que " é exigida Certidão Negativa de Débito - CND, fornecida pelo órgão competente ... II - do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do artigo 30". O proprietário de obra de construção civil, no caso específico da averbação da acessão no Registro de Imóveis, se pessoa jurídica ou física, um e outro estão obrigados a apresentar a Certidão Negativa de Débito. A exigência se refere à consecução do ato registrário, que é a averbação da construção, e, assim, diz respeito exclusivamente àquelas contribuições devidas pela obra executada ou seja, a CND é aquela referente à construção e não aquela negativa geral de débitos da empresa construtora. Essa ilação decorre da própria lei, em seu exame sistemático e teleológico. 2. A lei n° 8.212/91, em seus artigos 49, § 1°, "b" e 50, exige de todos que promovam uma construção, a abertura, junto ao INSS, de uma matrícula especial para a obra, sendo obrigatória sua apresentação e comprovante quando do pedido de alvará e do habite-se, neste caso, com prova, por certidão, da inexistência de débito para com o INSS. A matrícula da empresa é exigida especificamente para a construção, como forma de exigência e cálculo de recolhimento das contribuições sociais devidas pela obra, com imposição de multa, no caso de descumprimento, segundo dispõe o artigo 256, § 1º, item II, de decreto 3.048/99. Deduz-se, assim, ser exigível, apenas, a CND da obra, objeto da averbação, mesmo porque não ficou explícita a exigência de apresentação da CND relativa à própria empresa, pessoa jurídica. O contrário é que se deduz do texto legal e seus regulamentos. 3. O decreto regulamentador 3.048/99 exige a apresentação da CND do incorporador, quando do registro da incorporação e, distintamente, do proprietário no caso da averbação da construção ( artigo 257, II e III ). São hipóteses diversas, com finalidades próprias. A primeira refere-se à segurança do empreendimento e proteção dos adquirentes ao passo que a segunda diz com a natureza peculiar da obra de construção civil, onde se aglutinam mais de uma empresa, inúmeros empreiteiros e sub-empreiteiros, que contratam mão de obra braçal. Daí a exigência da CND da obra, para a averbação da Construção, pela qual é devido um valor certo, calculado sobre orçamentos de custo e tipo de construção, com percentuais diferentes. A exigência dessa certidão, demonstrado está, se destina à comprovação do recolhimento de uma determinada contribuição. Não fosse assim, todos os adquirentes de obra feita e concluída, estariam sujeitos a dificuldades intransponíveis, caso o construtor proprietário e vendedor estivesse com sua situação, por outras exigências, irregular perante o INSS. 4. O próprio INSS modificou sua orientação ao revogar a Instrução Normativa 93/93, que, em especial, se referia à certidão da Receita Federal, em seu artigo 2º, alínea "e", para a averbação da construção no Registro de Imóveis. (Instrução Normativa N.º 80, de 23.10.97, artigo 19). Posteriormente, nenhuma outra instrução se referiu a essa exigência. Tanto é assim que a própria Gerente Regional de Arrecadação e Fiscalização do INSS, de Santo André, ao responder a esta indagação afirmou que tanto a pessoa física como a jurídica estavam obrigados a apresentar, apenas, a CND referente ao imóvel, quando da emissão do "habite-se" e de sua averbação no Registro de Imóveis, estando a empresa dispensada de apresentar prova de regularidade perante a Previdência Social ( Carta-INSS-AFSA-21.634.0/527/98 Santo André, 28.08.98 ). 5. A questão em testilha tem trazido maiores dificuldades, quando o Registro de Imóveis exige a CND expedida pela Receita Federal, na averbação da construção de prédios, ou no registro da especificação de condomínio. Nesta hipótese, nem sempre a construtora encontra-se regular perante o INSS, embora tenham sido recolhidas as contribuições previdenciárias devida por aquela obra de construção. Dessume-se, de pronto, a situação embaraçosa dos adquirentes e promitentes adquirentes das unidades, que, muitas das vezes, são obrigados a recolher a contribuição referente à construção do prédio, para que obtenham o "habite-se" e a conseqüente averbação na matrícula do imóvel. O momento que a lei previa para a fiscalização da regularidade da incorporadora, perante a previdência, foi o do registro da incorporação, que precede às vendas, justamente, para que os adquirentes tenham a segurança necessária em sua aquisição. No ato de averbação da construção, nada mais resta a ser fiscalizado, a não ser o recolhimento da contribuição social devida pela construção, tanto que o § 7° do artigo 47 da Lei n° 8.212/91 possibilita ao condômino adquirente de unidade imobiliária de obra de construção civil, não incorporada, obter documento comprobatório de inexistência de débito, desde que comprove o pagamento das contribuições relativas a sua unidade. Lógico, a exigência do item II deste mesmo artigo se referir a CND daquela obra específica e objeto do "habite-se" e averbação no Registro de Imóveis, dispensada a CND de regularidade. 6. O Decreto n° 3.048/99, ao regulamentar a Lei n° 8.212/91, exigiu procedimentos e formalidades para se obter a certidão relativa a obra de construção, e pelas exigências, se conclui que o item II do artigo 47 da Lei diz respeito, tão só, à certidão da obra, objeto do "habite-se" e averbação. Se não, vejamos. a) A Lei exige apenas a CND da obra, objeto da averbação, dispensada aquela da Receita Federal. Tanto assim que o § 1° do artigo 257 do Regulamento enseja a apresentação da certidão pelo construtor, em condição de responsável solidário com o proprietário e que tenha executado a obra de construção definida na forma do § 13. Não fosse essa a intenção do poder regulamentador, exigiria, conforme expressa o item II do artigo 47, certidão do proprietário, pessoa física ou jurídica, o que ficou dispensado pelo § 2° do mesmo artigo. Reforçando esse entendimento, o artigo 220, do mesmo Decreto, deixa claro tratar-se de exigência, somente, localizada àquela obra, inexigindo-se a comprovação de regularidade por contribuição por faturamento e lucro das empresas. b) Pela redação do § 6°, do mesmo artigo 257, a CND exigida para a averbação da construção deverá ser apresentada em seu original, com indicação de finalidade, exigência inexistente para as demais hipóteses. Isto porque o item II somente diz com a prova de cumprimento das contribuições da obra de construção, objeto do ato registrário. c) O Poder Executivo, pelo § 13 do artigo 257, limitou o alcance da exigência do item II do artigo 47, ao definir o que se deve entender por obra de construção civil, cingindo-se, simplesmente, à comprovação do recolhimento das contribuições a ela devidas. 7. O INSS, órgão interessado na regularização do recolhimento das contribuições sociais, por sua vez, orienta-se em mesmo sentido, quando pela sua Ordem de Serviço n° 207, de 08 de abril de 1.999, dispõe sobre a forma e documentos exigíveis para a expedição da CND, relativa a construção, não exigindo, em momento algum, como fez a Instrução Normativa 93/93, a Certidão da Receita Federal. Nesta Instrução dispensou-se, até, a verificação da situação de regularidade de todos os estabelecimentos e outras obras da empresa, deduzindo-se referir-se ela, apenas, à obra objeto da averbação (III- DO PEDIDO E DA EMISSÃO DE CERTIDÃO- 8.10.) Em conclusão, quando o artigo 47 da Lei n° 8.212/91, exige a Certidão Negativa de Débito - CND, para a hipótese do seu inciso II, refere-se, exclusivamente, àquela referente à obra de construção civil, tanto assim que condiciona o fornecimento ao órgão competente, no caso, apenas o INSS. 8. Isto posto, concluo: Não é exigível, para a averbação da construção, a apresentação de certidão negativa de débito da Receita Federal, quando proprietário da obra de construção civil pessoa jurídica, bastando aquela certidão expedida pelo INSS, relativa à construção objeto do ato registral. JOSÉ DE MELLO JUNQUEIRA Assessor Jurídico
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2516
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