Notícia n. 2190 - Boletim Eletrônico IRIB / Dezembro de 2000 / Nº 256 - 18/12/20
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
256
Date
2000Período
Dezembro
Description
A Reserva de Prioridade - anteprojeto de lei Melhim Namem Chalhub - A securitização de créditos imobiliários, instituída pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, constitui mecanismo indispensável para a captação de recursos para ativação do mercado imobiliário. Para cumprimento de sua função econômica e social, a securitização pressupõe celeridade na emissão de títulos de crédito lastreados em direitos reais e sua livre circulação no mercado. De outra parte, um dos princípios basilares da citada lei é a segurança jurídica do negócio, que decorre do assentamento, no Serviço do Registro de Imóveis, dos contratos de cessão de crédito e dos termos de securitização em que tenha sido constituída a titularidade fiduciária sobre os créditos que garantirão os Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI. Os assentamentos previstos pela Lei nº 9.514/97, no processo de securitização, são os seguintes: a) averbação da cessão de crédito na matrícula do imóvel que constitui a garantia do crédito (art. 8º, I: o termo de securitização deverá indicar o número do registro do direito real garantidor do crédito) b) averbação do termo de securitização, quando a securitização se fizer com regime fiduciário (art. 10, parágrafo único). Sucede que os imóveis das garantias dos títulos de créditos situam-se nas mais variadas regiões do país, circunstância que torna extremamente moroso o processo de assentamento nos competentes Serviços de Registro de Imóveis, o que é absolutamente incompatível com as necessidades e a velocidade do mercado. Exemplo desse descompasso é o recente caso da securitizadora que adquiriu os créditos no final do ano de 1999 e, passados mais de seis meses, alguns Serviços de Registro ainda não concluíram as averbações correspondentes. A segurança é pressuposto inafastável do negócio de securitização, mas é indispensável ajusta-la às características próprias do mercado de títulos e valores mobiliários. Esse descompasso pode ser neutralizado se houver um mecanismo que, instantaneamente, "prenda" determinados imóveis a determinado processo de securitização, ou seja, "reserva" determinados imóveis para esse fim feita essa "reserva", instantaneamente, passará o Oficial do Registro a fazer os assentamentos, com a velocidade própria do Serviço de Registro. Mas. Então, não mais ocorrerá qualquer risco quanto à prioridade do registro, preservada, portanto, a segurança jurídica do negócio. Para esse fim, propõe-se a criação, nos Serviços de Registro de Imóveis, da "reserva de prioridade", para, em primeiro lugar, assegurar prioridade para a averbação da cessão de crédito, do originador para a companhia securitizadora, e, em segundo lugar, subseqüentemente, assegurar prioridade para averbação do termo de securitização, de que tratam os arts. 8º, I, e 10, parágrafo único, da Lei 9.514, de 1997. A "reserva" encontra precedentes no direito contemporâneo, nas recentes legislações argentina (Lei nº 17.801, de 10.7.68, art. 25), mexicana e peruana. No Brasil, a matéria tem sido objeto de aprofundados estudos, entre os quais se destaca o trabalho intitulado "Da transação imobiliária - uma aventura jurídica - 'reserva de prioridade'", elaborado pelo Registrador João Pedro Lamana Paiva e pelo Desembargador Décio Antônio Erpen, com a colaboração do Registrador Mário Pazutti Mezzari e das Técnicas Judiciárias Marina Martins Costa Jappur e Ilka Maria Biaseto de Oliveira, contendo anteprojeto de lei apresentado no XXII Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, realizado em Cuiabá, Mato Grosso, em 1995. A matéria é complexa, comportando estudos mais aprofundados em razão das repercussões sobre toda modalidade de atos e negócios imobiliários, inclusive decorrentes de decisão judicial. Entretanto, embora, na idéia contida no anteprojeto elaborado pelos juristas acima citados, a presente proposição não valeria para os negócios imobiliários em geral, mas atém-se, exclusivamente, aos atos relativos à securitização de créditos imobiliários, de que trata a Lei nº 9.514, de 1997, especialmente aqueles previstos no inciso I do art. 8º, e no parágrafo único do art. 10. Uma vez convertida em norma legal, a presente proposição preserva os mecanismos registrários que dão segurança às operações de securitização de créditos imobiliários, ao mesmo passo que assegura a velocidade requerida por essa modalidade de negócio do mercado de capitais. ANTEPROJETO DE LEI Dispõe sobre a reserva de prioridade nos Serviços de Registro de Imóveis e dá outras providências. Art. 1º É assegurada a reserva de prioridade para efeito de assentamento das cessões de crédito, dos termos de securitização e demais atos relativos à securitização de créditos imobiliários de que trata a Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, e demais normas e regulamentares que tratem da matéria. Art. 2º A reserva de prioridade será averbada nas matrículas correspondentes, a requerimento do titular do crédito a ser cedido e da companhia securitizadora, devendo ser reconhecidas as respectivas firmas. § 1º Do pedido de reserva constarão o nome e a qualificação das partes interessadas, bem como a identificação dos imóveis e dos respectivos Serviços de Registro de Imóveis. § 2º Em caso de pedidos simultâneos, será respeitada a ordem de chegada, nos termos do art. 186 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, devendo o Oficial do Registro comunicar aos requerentes a existência de pedido de reserva anterior. Art. 3º A reserva de prioridade terá validade de 120 (cento e vinte) dias, podendo ser prorrogada a requerimento das partes. Parágrafo único: Os efeitos da averbação da reserva cessarão automaticamente uma vez expirado o prazo de validade ou antes, por cancelamento, a requerimento das partes. Art. 4º Os emolumentos devidos pela averbação da reserva será de 1% ( um por cento) do valor devido pelo assentamento do ato a que corresponder. Art. 5º A reserva de prioridade valerá para todos os efeitos da securitização de créditos imobiliários, de que trata a Lei nº 9.514, de 1997, especialmente para indicação do número de averbação correspondente, de que trata o inciso I do seu art. 8º, e o parágrafo único do seu art. 10.
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
2190
Idioma
pt_BR