Notícia n. 1911 - Boletim Eletrônico IRIB / Agosto de 2000 / Nº 227 - 11/08/20
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
227
Date
2000Período
Agosto
Description
A propósito da Enfiteuse Dr. Marcelo Terra - Advogado - Sinopse de estudo apresentado e distribuído aos participantes do XXVII Encontro de Vitória. O trabalho expõe o instituto da enfiteuse, aforamento, aprazamento e seus efeitos no princípio da unitariedade da matrícula. O Código Civil elenca (art. 674) como direitos reais sobre coisas alheias a enfiteuse, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, as rendas expressamente constituídas sobre imóveis, o penhor, a anticrese e a hipoteca. Alguns são direitos de garantia, outros de gozo e fruição. Dá-se a enfiteuse (art. 678), "... aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro anual, certo e invariável." O enfiteuta tem todos os direitos inerentes ao domínio, menos o domínio. Exatamente por caberem tantos poderes ao enfiteuta, o seu direito se denomina "domínio útil", ou seja, ele tem os direitos de: usufruir o bem, aliená-lo e transmiti-lo por sucessão hereditária. O senhorio tem o domínio direto. Terrenos de marinha e terrenos acrescidos de marinha O Código Civil regula a enfiteuse de bens particulares, pertencentes a pessoas naturais ou jurídicas a dos terrenos de marinha sempre se regrou por leis especiais. Atualmente, a legislação básica a respeito de terrenos de marinha é o Decreto-lei n.º 9.760/46, com suas posteriores modificações. Pelo art. 2.º, do Decreto-lei n.º 9.760, são terrenos de marinha: a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés b) os que contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés. "Art. 3º São terrenos acrescidos de marinha os que se tiverem formado, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha." Terrenos alodiais: não sujeitos a enfiteuse Terrenos alodiais ou terras alodiais são aqueles que se mostram livres e isentos de encargos, ou ônus, como aforamento, ou enfiteuse. Por isso, quando se determina a qualidade alodial do terreno, significa que trata-se daquele que não está sujeito ao pagamento de qualquer foro ou laudêmio. O proprietário tem o domínio pleno sobre ele, estando livre de qualquer outro senhor. Indica, pois, o terreno ou imóvel que não está sujeito a enfiteuse. Terreno alodial é o terreno de formação antiga e vizinho ao terreno de marinha. O terreno alodial é sempre de propriedade privada o terreno de marinha pertence ao Estado e está sujeito ao aforamento para o uso particular. Parcelamento do solo em terrenos de marinha Se a gleba for objeto de enfiteuse, aprazamento ou aforamento, sua divisão depende do consentimento do senhorio (art. 681, C.C.). Por sua vez, o § 6.º, do art. 3.º, do Decreto-lei n.º 9.760/46, com redação modificada pelo art. 32, da Lei n.º 9.636/98, estabelece ser "... vedado o loteamento ou o desmembramento de áreas objeto de ocupação sem preferência ao aforamento, (...), exceto quando: a) realizado pela própria União (...) b) solicitado pelo próprio ocupante (...)" É necessária a anuência da União, não havendo transferência das vias públicas, áreas verdes, de lazer e institucionais ao domínio do Município, que passa a ser, única e exclusivamente, seu foreiro, sem pagamento de laudêmio e dispensado o Município de pagamento do foro anual respectivo. Incorporação imobiliária em terrenos de marinha Não há em texto legal referência aos requisitos formais e substanciais para a instituição do condomínio de edifício dividido em unidades autônomas, subordinado à Lei n.º 4.591/64 em terrenos de marinha. Em doutrina, há a observação de Rosita de Sousa Santos no sentido de que se o foreiro constrói um prédio de apartamentos e passa a vendê-los por unidade, para o Serviço de Patrimônio da União, cada unidade vendida representa um aforamento novo. Há, também, a sempre interessante e prática colocação do Tabelião Antonio Albergaria Pereira, interpretando a expressão "título de propriedade", constante da letra "a", do art. 32, da Lei n.º 4.591/64 e questionando se, apesar de não ser proprietário, nem titular de direitos reais de aquisição, o enfiteuta pode assumir a iniciativa e responsabilidade de uma incorporação imobiliária, quando a lei especifica título de propriedade do terreno. E título enfitêutico não é título de propriedade, mas sim título de um direito real sobre imóvel alheio. Princípio da unitariedade da matrícula A Lei 6.015/73 disciplina que "cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro ..." (inciso I, § 1.º, art. 176) e que "Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro n. 2 _ Registro Geral _ obedecido o disposto no art. 176." Em decorrência do princípio da unitariedade: a) a matrícula deve objetivar um só imóvel b) cada imóvel somente pode estar em uma única matrícula. São dois os requisitos para fusão de matrículas de imóveis distintos: a) sua contiguidade b) que o(s) proprietário(s) seja(m) o(s) mesmo(s) para os dois imóveis. O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo já afirmou ser possível o registro de memorial de incorporação em terrenos de marinha, desde que haja contrato de aforamento ou enfiteuse, em vez de simples ocupação. O sistema registral com fundamento na matrícula A grande novidade introduzida no direito positivo brasileiro pela Lei n.º 6.015/73 foi a adoção do sistema fundamentada na Matrícula. Quando se alude a imóvel, e segundo doutrina de Afranio de Carvalho, "... pressupõe-se a delimitação de um espaço na superfície terrestre, a configuração de um terreno como corpo distinto, vale dizer, a sua descrição e separação, de maneira a ganhar individualidade, em virtude da qual o imóvel não se confunde com nenhum outro semelhante, é a inscrição no registro imobiliário." É chegado o momento de repensarmos a matrícula, admitindo a dualidade "unidade jurídico-registrária" e a "unidade jurídico-física". Recentemente, o CSM do TJ/SP reiterou o posicionamento tradicional e ortodoxo, ao julgar que "... a expressão `cada imóvel' significa unidade territorial com continuidade de área, contornos definidos, individualizada de outras glebas.
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
1911
Idioma
pt_BR