Notícia n. 1908 - Boletim Eletrônico IRIB / Agosto de 2000 / Nº 226 - 10/08/20
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
226
Date
2000Período
Agosto
Description
Enfiteuse na alienação fiduciária em garantia - Prof. Dr. Frederico Henrique Viegas de Lima - Veja aqui um resumo da palestra. O trabalho completo foi distribuído pelo Irib aos participantes do XXVII Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil. Se, por um lado, existe expressa menção no texto constitucional (art. 49) com finalidade de permitir a extinção das enfiteuses privadas, sua sobrevivência é assegurada nas concessões do Estado, onde é indispensável à conservação da terra pública. Nos aforamentos públicos, a enfiteuse permanece viva e ressurge com vigor graças à sua importância para a constituição do novo direito real de garantia imobiliária que é a alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. A razão para esta conclusão é bastante simples. A Lei n. 9.514/97, que instituiu a garantia fiduciária imobiliária, deixou de considerar a sua constituição em bens públicos, especialmente nos terrenos de marinha e seus acrescidos, nos exatos termos do decreto-lei n. 9.760, de 05 de setembro de 1946 e suas modificações posteriores. Com isto, fica impedida a utilização desta nova garantia real nestes imóveis, diminuindo sensivelmente a sua aplicação no cotidiano. Acresce salientar que a finalidade da propriedade fiduciária imobiliária está estritamente vinculada a operações imobiliárias de valores consideráveis e que os imóveis em terreno de marinha se enquadram perfeitamente nesta modalidade. Sendo assim, é necessária uma modificação na Lei n. 9.514/97, de modo a permitir a contratação da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel como acessório das transações imobiliárias sobre estes bens. Fim da Enfiteuse? Nos últimos anos, a idéia de extinção do instituto jurídico da enfiteuse ganhou corpo. No Brasil, sobretudo em virtude do direito adquirido, o movimento em prol da supressão do instituto é lento e gradual. Já no anteprojeto de Código Civil do Professor Orlando Gomes, de 1963, novamente existe a tentativa de se acabar com a enfiteuse. Finalmente, no Projeto de Código Civil que tramita no Congresso Nacional, a enfiteuse não faz parte dos direitos reais nas coisas alheias, sendo substituída pelo direito de superfície. Também são proibidas as constituições de novas enfiteuses e subenfiteuses, deixando a regulamentação das já existentes ao Código Civil de 1916 e leis posteriores. Dois fatores são preponderantes para a escolha de outros direitos reais: o baixo valor da pensão anual, e a obrigatoriedade do pagamento do laudêmio ao senhorio, nos casos de transferência onerosa do domínio direto. III A enfiteuse no Código Civil No art. 678 do Código Civil existe uma fusão de determinadas terminologias e conceitos, para definir a enfiteuse: "Dáse a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro anual, certo e invariável". A contratação da enfiteuse pode ocorrer de duas formas: a) por ato entre vivos, isto é, mediante um contrato b) por disposição de última vontade, através de testamento. Pela contratação passam a existir dois sujeitos: o enfiteuta, que adquire o direito, sendolhe transferidos o "jus utendi", o "jus fruendi" e parte do "jus disponendi", mediante a obrigação de pagar uma pensão anual, foro, que deve ser módica e irreajustável, e o senhorio, proprietário do imóvel sobre o qual a enfiteuse é constituída, que permanece somente com uma parte do "jus disponendi". Com essa separação dos atributos da propriedade, podese dizer que o principal beneficiário com a contratação é o enfiteuta, já que a contrapartida oferecida ao senhorio é nula, porque o foro deve ser irrisório e irreajustável. Como conseqüência da regra do art. 679, há uma limitação no objeto da enfiteuse. O direito só pode ser instituído em terrenos que nunca foram cultivados ou naqueles que se destinam à edificação, conforme dispõe o art. 680. Com o advento do Código Civil, os imóveis já explorados só podem ser objeto de arrendamento. Por outro lado, a utilização por parte do enfiteuta deve ser a de um verdadeiro proprietário, motivo pelo qual a ele é defeso destruir o imóvel.
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
1908
Idioma
pt_BR