Notícia n. 1907 - Boletim Eletrônico IRIB / Agosto de 2000 / Nº 226 - 10/08/20
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
226
Date
2000Período
Agosto
Description
Instrumento particular no financiamento imobiliário - Carlos Eduardo Duarte Fleury - Consultor Jurídico da ABECIP - Sinopse do trabalho escrito, distribuído pelo Irib aos participantes do Encontro de Vitória. Desde 1964, com a edição da Lei nº 4.380, que instituiu o Sistema Financeiro da Habitação, admite-se a contratação de financiamento, concomitante com a compra e venda de imóvel, através de instrumento particular (art. 61, § 5º) , não se lhe aplicando as disposições do art. 134, II, do Código Civil . Diante deste dispositivo, os financiamentos firmados no SFH vêm sendo formalizados por escritura pública ou instrumento particular, a critério das partes, tendo este instrumento livre acesso ao registro imobiliário. Em 1997, o Sistema de Financiamento Imobiliário, editado pela Lei nº 9.514, introduziu grandes inovações em nosso ordenamento jurídico, como a alienação fiduciária de imóveis e a securitização de créditos imobiliários, além de incentivar a realização de negócios imobiliários por oferecer maior segurança jurídica. A lei foi disposta em três capítulos: um tratando do SFI, outro dispondo sobre a alienação fiduciária de imóveis e o último tratando das disposições gerais. O art. 17 da Lei do SFI admite, como garantia dos financiamentos, além da clássica garantia real, consubstanciada na hipoteca, outras, como a caução de direitos creditórios decorrente de contratos de compra e venda ou promessa de venda de imóveis, a cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis e a alienação fiduciária de imóveis, novidade introduzida pela lei. Além disto, admitiu o legislador que as operações que envolvam locação, poderão ser garantidas por anticrese. Basicamente, sendo o SFI um sistema de mercado, que tem por condição a reposição do valor emprestado, as operações devem ter garantias. Daí a lei estabelecer que as garantias dos financiamentos no SFI só podem ser de direito real. Nas disposições gerais e finais da Lei do SFI é tratada a formalização das operações. A diferença em relação à lei do SFH é que, enquanto na Lei nº 4.380 foi atribuído ao instrumento particular o caráter de escritura pública, a Lei do SFI admite a formalização das operações por instrumento particular. A única restrição para a utilização do instrumento particular no SFI é em relação ao beneficiário do financiamento, que tem que ser pessoa física. A operação tem quer ser firmada no âmbito do SFI, não importando qual a garantia da operação, desde que constitua direito real sobre o objeto do financiamento. Melhim Namem Chalhub em sua obra "Negócio Fiduciário" (ed. Renovar, 2ª edição, pág.213) chama atenção para o fato de que o referido art. 38 é restritivo somente quanto ao sujeito do contrato, mas é abrangente quanto às modalidades dos contratos que podem ser celebrados por instrumento particular, acentuando: A lei não fala de contratos "relacionados nesta lei", mas de contratos "resultantes desta lei" (caráter ampliativo e não restritivo). As operações de financiamento requerem a utilização de várias modalidades de contratos e, como observa Chalhub, "todas dependentes umas das outras trata-se de contratos coligados, já que se não houver financiamento não haverá a compra e venda e se não houver esta não haverá a alienação fiduciária [ou a hipoteca], pois todas essas operações têm como objeto a compra e venda com financiamento e alienação fiduciária [ou hipoteca]" (ob. e p. cit.). De fato, a Lei nº 9.514/97 autorizou o instrumento particular para todos os contratos decorrentes da aplicação dessa lei, não importando qual a garantia que a operação encerra. Assim, admite a lei, inclusive, a formalização por instrumento particular de uma operação de compra e venda, desde que o financiamento seja complementar ao pagamento do preço de compra e se realize concomitante com o ato da compra. A Lei nº 9.514/97 é voltada às operações de financiamento imobiliário para a classe média, sem subsídios, sem a interferência do Estado, ditadas pelas regras de mercado e, admitindo um rol maior de garantias.
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
1907
Idioma
pt_BR