Notícia n. 1813 - Boletim Eletrônico IRIB / Julho de 2000 / Nº 218 - 25/07/20
Tipo de publicação
Notícia
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Edição
218
Date
2000Período
Julho
Description
Trabalhos do Dr. Gilberto Valente da Silva - Veja, a seguir, os quatro trabalhos enviados pelo Dr. Gilberto Valente da Silva, para distribuição aos participantes do 6º Encontro Regional da Anoreg-SP em São José do Rio Preto: 1. INTRODUÇÃO: Rascunhos sobre temas de registro de imóveis Gilberto Valente da Silva Prosseguindo no projeto de não tentar assumir uma posição de jurista ou de sábio, trago a este Encontro a minuta de um expediente, que acredito possa ser de utilidade para os Oficiais de Registros de Imóveis. Não tem ele nada de especial porque se limita a fazer uma exposição simples, objetiva em linguagem inteligível para os leigos em matéria registrária, de forma a orientá-los quando pretenderem parcelar os seus imóveis e esse desmembramento for de impossível aceitação pelo Oficial, sem que o proprietário satisfaça os requisitos do art. 18 da Lei 6.766/79. A idéia é colocar à disposição dos Oficiais uma nota de devolução, recusando a averbação do desmembramento, porque se trata de parcelamento sucessivo, que ao mesmo tempo justifica sua negativa mas orienta o interessado para que ele possa resolver o problema. Como se verá em seguida, essa nota nada tem de excepcional, mas foi elaborada na crença de que possa, uma vez utilizada em casos concretos que se submetam ao problema e se enquadrem na situação, que o Oficial não perca tempo elaborando uma nota específica, ao mesmo tempo em que ele servirá ao usuário, orientando-o e esclarecendo-o de que o registro do art. 18 da Lei 6.766/79 não é nenhum monstrengo e, ao mesmo tempo, que a exigência não é decorrente de uma burocracia criada pelos Registradores. Esta a colaboração que trago a este Encontro na esperança de que possa ser de utilidade para os Registradores e, em especial, para os usuários dos Registro de Imóveis do Estado. 2. Desmembramento. Averbação. Nota de devolução. Gilberto Valente da Silva Logo após a vigência da Lei 6.766/79 a Corregedoria Geral da Justiça, em despacho proferido pelo Desembargador Adriano Marrey, decidiu que não se deveria exigir o registro do art. 18 para pequenos parcelamentos de solo, que configurassem desmembramentos. Posteriormente a Equipe de Correições da Corregedoria Geral da Justiça, ao justificar a edição das normas de Serviço, em 1.983, exemplificativamente afirmou que não se aplicava a exigência do registro especial do art. 18 da Lei 6.766/79 aos pequenos parcelamentos, assim entendidos aqueles em que a número de lotes resultantes do desmembramento fosse de 6 ou 7 lotes. Mais tarde, em 1.988, através da Portaria 1/88, da 1ª e 2ª Varas de Registros Públicos, fixou-se em 10 o número de lotes, como produto final de um desmembramento, para dispensar o Oficial de Registro de Imóveis o registro especial tratado no art. 18 da Lei 6.766/79. Entretanto, em muitas comarcas se utilizaram as pessoas de subterfúgios e artifícios para tentar burlar a lei em questão e se aproveitar da liberalidade acima referida. Tomava-se um imóvel e ele era desmembrado em 8 ou 9 ou 10 lotes. Eram vendidos. E, cada um dos lotes ou apenas alguns eram novamente desmembrados, uns em 4 ou 5 partes, outros em 9 ou 10 partes e alguns em apenas duas partes. Nasceu então a posição da Corregedoria Geral da Justiça no sentido de deixar claro que se o lote ou imóvel é uma unidade imobiliária que nasceu de um parcelamento (desmembramento) feito depois de dezembro de 1.979, para o qual não foi feito o registro do art. 18 da Lei 6.766/79, qualquer parcelamento (ou reparcelamento) que ele venha a sofrer, ainda que por simples divisão em duas partes, deverá ser feito com a aprovação da Prefeitura Municipal da CETESB e com o registro do art. 18 da lei de parcelamento do solo, obrigatoriamente. Este é a caso do presente requerimento, cabendo, portanto ao interessado satisfazer essa exigência, que não é fruto da vontade do Oficial deste Registro de Imóveis, mas conseqüente de Norma Técnica a que está abrigado a cumprir, por força da Lei Federal n° 8.935/94, regulamentadora do art. 236 da Constituição Federal. Por terem aceito reparcelamentos ou parcelamentos sucessivos, não aceitos pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, vários Oficiais de Registro de Imóveis foram punidos e alguns, por tais falhas (e ajuntadas a outras) chegaram, inclusive, a perder seus cargos, a perder seus "Cartórios". Esta a razão de não se poder, como dito, atender ao pedido. Mas a situação é de simples solução, bastando que o interessado apresente, além da aprovação do desmembramento do imóvel de sua propriedade, pela Prefeitura e pela CETESB, requerimento pedindo o registro do empreendimento, de acordo com o art. 18 da Lei 6.766/79. O requerimento deverá ser apresentado com data, firma reconhecida da assinatura do proprietário. Será instruído com certidão vintenária de propriedade do imóvel, que este Registro fornecerá, de imediato, e será feito o histórico dos títulos de propriedade, o que significa que se fará uma narrativa, na ordem das aquisições pelos vários proprietários nos últimos 20 anos dizendo das datas das aquisições e dos números dos registros (transcrições ou registros em matrículas). Deverão ser juntadas certidões de protesto de títulos, em relação a todos que nos últimos 10 anos tiveram direitos reais (propriedade, compromisso de venda e compra) sobre imóvel a ser desmembrado. Estas certidões são expedidas pelo mesmo Cartório de Registro de Imóveis, que tem o anexo de Protesto. Deverão, também ser juntadas certidões de ações contra as mesmas pessoas que se envolveram com o imóvel nos últimos 10 anos. Estas certidões são fornecidas no Fórum, pelo Distribuidor. Se, nos últimos 10 anos, o imóvel que se quer desmembrar tiver sido de outra ou outras pessoas, físicas ou jurídicas, devem, também, ser apresentadas certidões negativas de processos criminais contra os representantes legais das pessoas jurídicas ou das pessoas físicas. Tais certidões são fornecidas no Fórum da Comarca e também na Justiça Federal. Assim, ao pedir certidões das ações cíveis, devem ser pedidas também as certidões criminais, no Fórum (Justiça Comum, estadual) e na Justiça Federal. Como as pessoas podem ter respondido a ações na Justiça Federal, devem ser juntadas certidões expedidas pela Justiça Federal, em relação a elas. É o suficiente. A documentação será examinada e, se estiver em ordem, o Registro de Imóveis expedirá o edital e providenciará sua publicação, durante três dias seguidos, no jornal local de circulação diária ou em jornal da região, cabendo ao interessado pagar as despesas com esta publicação. Decorridos quinze dias, contados do primeiro dia útil seguinte ao da publicação do último edital, se ninguém impugnar o registro, ele será feito no prazo de quinze dias. Se houver impugnação, o proprietário será intimado e terá o direito de apresentar sua defesa, contrariando a impugnação. O Juiz, depois de o Promotor Público falar no processo, decidirá e determinará ou não o registro do desmembramento. Esta é a orientação que o Registro fornece, gratuitamente, aos interessados, para possibilitar que eles, cumprindo as determinações legais, registrem os desmembramentos, ficando, desta forma, isentos de qualquer responsabilidade civil e criminal. Local, data, assinatura do Oficial. 3. O Arrolamento de Bens previsto na Lei Federal n° 9.532, de 10 de dezembro de 1.997 e o Registro de Imóveis. Gilberto Valente da Silva Certa feita, há muito tempo, antes mesmo de eu assumir a responsabilidade pela assessoria jurídica do IRIB, respondendo às perguntas dirigidas à Secretaria do Instituto, conversando com Registradores que se tinham dedicado a elaborar trabalhos sobre temas de interesse da classe, me diziam eles que se sentiam frustados, porque percebiam que poucos liam os trabalhos apresentados em Congressos Nacionais. Muitos justificavam o fato invocando que o IRIB, embora colocasse à disposição dos sócios as cópias reprográficas dos trabalhos, não publicava os Anais dos Encontros outros, contornando, também, diziam que as cópias ficavam caras e fora do alcance da maioria do Registradores. Passando a responder às perguntas apresentadas à Secretaria, ao tempo através de remessa via postal, comecei a verificar que, lamentavelmente, poucos eram os que se aproveitavam dos trabalhos elaborados e apresentados nos Encontros. Muitas vezes, examinada uma pergunta sobre usufruto, tive vontade de dizer ao consulente: leia o trabalho do Dr. Ademar Fioraneli, que lá está a solução prática e objetiva para o seu problema outras vezes me ocorreu a vontade, quando a consulta versava sobre a doação, de responder consulte o trabalho do Dr. Elvino sobre tema e assim por diante. Lamentavelmente, há que se deixar clara uma realidade: até recentemente, os trabalhos apresentados nos Encontros, Regionais ou Nacionais, eram muito pouco lidos pelos Registradores. Parece que, com a explosão de concursos para Provimento de Serventias, em todo o País e os futuros concursos, os velhos trabalhos e mais especialmente os Anais dos Encontros, vão ser consultados. Ozana nas alturas! Perdoem-me o intróito e o desabafo, pois a sensação que se tem é de que todos querem pratos feitos, mastigados, só faltando que, como bebês, lhes demos, com colher, a "papinha Nestlé" já pré-mastigada. Será que não é este o momento de fazermos uma reflexão a respeito da falta de vontade, o comodismo, a acomodação? Faço a advertência, porque, como tenho dito, estou muito velho para começar a agradar os outros, especialmente, quando tenho que abandonar o meu indisfarçado mau humor, a minha desbravada bronca. Tudo isto vem a propósito da Lei 9.532/97, que estabelece o registro dos termos de arrolamento de bens, que essa lei regula e disciplina. Assim que promulgada a lei, visando a alertar os Registradores do País, associados do IRIB, escrevi pequeno artigo (como sempre pequeno) orientando e informando como proceder. A matéria foi publicada no Boletim do IRIB n° 250 que circulou no mês de março de 1.998. De lá extraio, para repetir, o seguinte: Transcrevo, primeiramente, trecho da Lei n° 9.532, de 10 de dezembro de 1.997, publicada no D.O. da União de 11 do mesmo mês e ano. " ART.64 - A autoridade fiscal competente procederá ao arrolamento de bens e direitos do sujeito passivo sempre que o valor dos créditos tributários de sua responsabilidade for superior a trinta por cento do seu patrimônio conhecido. § 1° Se o crédito tributário for formalizado contra pessoa física, no arrolamento devem ser identificados, inclusive, os bens e direitos em nome do cônjuge, não gravados com a cláusula de incomunicabilidade. § 2° Na falta de outros elementos indicativos, considera-se patrimônio conhecido, o valor constante da última declaração de rendimentos apresentada. § 3° A partir da data da notificação do ato de arrolamento, mediante entrega de cópia do respectivo termo, o proprietário dos bens e direitos arrolados, ao transferi-los, aliená-los ou onerá-los, deve comunicar o fato à unidade do órgão fazendário que jurisdiciona o domicílio tributário do sujeito passivo. § 4° A alienação, oneração ou transferência, a qualquer título, dos bens e direitos arrolados, sem o cumprimento da formalidade prevista no parágrafo anterior, autoriza o requerimento de medida cautelar fiscal contra o sujeito passivo. § 5° O termo de arrolamento de que trata este artigo será registrado independentemente de pagamento de custas ou emolumentos: I - no competente registro imobiliário, relativamente aos bens imóveis II - nos órgãos ou entidades, onde, por força de lei, os bens móveis ou direitos sejam registrados ou controlados III - no Cartório de Títulos e Documentos e Registros Especiais do domicílio tributário do sujeito passivo, relativamente aos demais bens e direitos. § 6° As certidões de regularidade fiscal expedidas deverão conter informações quanto à existência de arrolamento. § 7° O disposto neste artigo só se aplica a soma de créditos de valor superior a R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). § 8° Liquidado, antes do seu encaminhamento para inscrição em Dívida Ativa, o crédito tributário que tenha motivado o arrolamento, a autoridade competente da Secretaria da Receita Federal comunicará o fato ao registro imobiliário, cartório, órgão ou entidade competente de registro e controle, em que o termo de arrolamento tenha sido registrado, nos termos do § 5°, para que sejam anulados os efeitos do arrolamento. § 9° Liquidado ou garantido, nos termos da Lei n° 6.830, de 22 de setembro de 1980, o crédito tributário que tenha motivado o arrolamento, após seu encaminhamento para inscrição em Dívida Ativa, a comunicação de que trata o parágrafo anterior será feita pela autoridade competente da Procuradoria da Fazenda Nacional." Criou-se, portanto, mais um sistema de defesa do fisco, com reflexos no Registro de Imóveis, de tal sorte que a ele não pode ficar imune o Registrador, tendo em vista as repercussões da Lei em suas atividades. O § 5° do art. 64 do Diploma de que se cuida estabelece que o termo de arrolamento dos bens de propriedade de pessoa física ou jurídica será "registrado" no Registro de Imóveis (quando se tratar de bens imóveis) independentemente do pagamento de custas ou emolumentos. Tal arrolamento poderá englobar não só o domínio, mas quaisquer direitos relativos a imóveis, como, por exemplo, o crédito hipotecário, o compromisso de compra e venda, os direitos de cessionários de tais compromissos ou de promessa de cessão, ou seja, imóveis e direitos a eles relativos, desde que inscritos (registrados em sentido amplo). Desta sorte, cria-se mais um dispositivo a ser acrescido - e o legislador não teve essa cautela ou cuidado ao art. 167, I da Lei de Registro Públicos. E os requisitos deste termo, para ter acesso ao Registro Imobiliário? Parece indubitável que, no "arrolamento", deve, ao menos, ser feita a indicação do imóvel com, no mínimo, remissão ao número da transcrição ou da matrícula, cabendo ao Oficial a verificação da existência do domínio ou do direito real arrolado, em nome do "sujeito passivo" . E a forma de tal arrolamento chegar ao Registro ? Cabe a incidência, ainda que de documento público se trate, a observância do art. 221 da Lei de Registros Públicos, com pelo menos um ofício ou requerimento pedindo o registro do arrolamento, conforme termo em anexo. Como de costume, tratando-se de uma medida criada por lei e com o costumeiro "conhecimento" dos nossos legisladores da legislação que rege os Registros Públicos, em especial o Registro Imobiliário, parece-me que o dito "arrolamento" mais seria gerador de um ato de averbação, especialmente considerando que, nos termos do artigo em exame, os bens não se tornam indisponíveis, e o art. 66 possibilita a transmissão, nas condições ali estabelecidas, isto é, com a intervenção, no próprio título, do órgão credor ou, na linguagem dos puristas, do órgão competente do Ministério da Fazenda (que a Lei não define e o Ministério tem tantos órgãos...) "ART.66 - O órgão competente do Ministério da Fazenda poderá intervir em instrumento ou negócio jurídico que depender de prova de inexistência de débito, para autorizar sua lavratura ou realização, desde que o débito seja pago por ocasião da lavratura do instrumento ou realização do negócio, ou seja oferecida garantia real suficiente, na forma estabelecida em ato do Ministro de Estado da Fazenda". Mas cumpre ponderar que o pedido de inscrição ou registro do arrolamento que será feito graciosamente (como de costume) deverá ser apresentado ao Registrador, de forma oficial, com pelo menos a indicação e a especificação do imóvel, expressa referência ao número da transcrição ou registro em matrícula, não podendo, à evidência, atingir bens de terceiros estranhos ao procedimento "arrolatício", a que se referiria Odorico Paraguaçu. Desta forma, assim como as penhoras de imóveis, em execuções fiscais (e trabalhistas), também se sujeitam à qualificação do Registrador, não podendo ser registradas quando o bem penhorado não estiver na disponibilidade do executado ou reclamado, o arrolamento não poderá ser registrado (/) se o bem arrolado não estiver mais na disponibilidade do devedor fiscal ou se tal arrolamento exceder à sua disponibilidade. Pois, lamentavelmente, é raro o mês, para não dizer a semana em que o IRIB não recebe consulta a respeito da lei, da sua aplicação e da forma prática como se devam escriturar os registros. Quem sabe com a transcrição e a "bronca" acima eu consiga, chamando a atenção dos registradores, que estes façam com que, ao menos seus funcionários, leiam a matéria, o que já me deixaria satisfeito. 4. OUTRA AVERBAÇÃO CURIOSA Gilberto Valente da Silva Na matrícula de determinado imóvel foi averbado o seu tombamento e essa averbação tem como lastro o art. 246 da lei de Registro Públicos. A propósito, a matéria foi tratada em trabalho elaborado por meu filho, Paulo Fernando de Siqueira e Silva e apresentado ao XXIV Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, realizado no ano de 1.997, em Belo Horizonte. Não é para fazer propaganda, mas, dirigido aos Registradores, foi um trabalho inédito, que tentou transmitir a noção do tombamento e seus reflexos registrários. Averbado o tombamento de um imóvel na Capital do Estado de São Paulo, por quaisquer circunstâncias, mas acredito que à falta de condições financeiras de manter e preservar o imóvel, o proprietário, que nada recebe do Poder Público para essa conservação, foi notificado e, por fim, acabou por firmar um acordo com o Representante do Ministério Público, se obrigou "a proceder todas as obras necessárias à recuperação do bem, nos termos e prazo do cronograma executivo ora apresentado", sujeitando-se ao pagamento de multa diária em caso de descumprimento da obrigação. No instrumento verificar-se-á que foi concedido à proprietária o prazo de 60 dias para a averbação do instrumento à margem (sic) da matrícula do imóvel. O proprietário requereu, então, ao Registro de Imóveis competente a averbação do termo de responsabilidade e, consultado, entendi que a averbação pretendida, ainda que conseqüente a acordo firmado com o Ministério Público, não poderia ser feita, à falta de previsão legal (art. 167, II, da Lei de Registro Públicos) e que o termo de acordo envolvia apenas direito obrigacional, o que impedia seu acesso ao registro, mesmo diante das largas portas do art. 246 da Lei de Registros Públicos. Claro que é indispensável que se valorize o Registro de Imóveis, fazendo-o órgão centralizador do maior número possível de dados relacionados com o imóvel, que com o objeto da constituição de direitos, sua transformação, modificação, extinção, existência de ônus, de cláusulas impeditivas de alienação, de penhora, etc. e nem mesmo a chamada publicidade declarativa ou averbação simplesmente publicitária, deve, porque amplíssima a porta, albergar notícias (em forma de averbação) que não interessem aos que, eventualmente consultem a matrícula para saber e conhecer da situação do imóvel. Se está averbado o tombamento e, no Livro n° 3, as regras impostas ao proprietário do imóvel por ele atingido, é o suficiente, mas a divulgação de obrigações de fazer alheias ao ato de tombamento, como é o caso, que são eminentemente transitórias, me pareceu impossível de ser atingida pela averbação pretendida. É, sem dúvida, o que denominei de "outra averbação curiosa" que trago a público, para conhecimento dos participantes deste Encontro.
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
1813
Idioma
pt_BR