Notícia n. 1736 - Boletim Eletrônico IRIB / Junho de 2000 / Nº 211 - 15/06/20
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
211
Date
2000Período
Junho
Description
C/V. Imóvel em construção. inadimplemento. Perda das quantias pagas. Pode o juiz reduzir a perda a patamar justo. - Decisão. Civil. Promessa de compra e venda de imóvel em construção. Inadimplemento. Perda parcial das quantias pagas. Mesmo se o contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção estabelecer, para a hipótese de inadimplemento do promitente-comprador, a perda total das quantias pagas, e ainda que tenha sido celebrado antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, pode o juiz, autorizado pelo disposto no art. 924, CC, reduzi-la a patamar justo, com o fato de evitar enriquecimento sem causa que de sua imposição integral adviria à promitente-vendedora. Devolução que, pelas peculiaridades da espécie, fica estipulada em 95% (noventa e cinco por cento) do que foi pago pelo comprador. Recurso especial parcialmente provido. 1. A recorrida promoveu uma ação postulando a rescisão contratual c/c devolução das parcelas que pagara à recorrente em face do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel em construção cogitado. O eg. Tribunal a quo, negando acolhida às apelações, julgou procedente o pedido de devolução, determinando a repetição de toda quantia recebida pela vendedora/recorrente corrigidas a partir da data de cada desembolso, inclusive a que se denominou de "sinal", mas que em verdade teria sido a primeira parcela do pagamento. Rejeitados os aclaratórios, a ré ingressou com recurso especial com base nas letras "a" e "c" do permissor constitucional por sugerida divergência com os julgados que indica e por alegada violação aos artigos 916 a 927 e 1.097, todos do Código Civil, afirmando a validade da cláusula penal prevendo a perda total das quantias pagas pela recorrida e a errônea qualificação jurídica do sinal. Respondido, o recurso foi admitido na origem. 2. Com relação à alegada erronia na qualificação jurídica do sinal, o recurso imprescinde do reexame fático de cláusula contratual, convocando a incidência dos verbetes ns. 5 e 7 da Súmula desta Corte, porquanto sobre o tema assim decidiu o v. aresto recorrido: "O Dr. Juiz sentenciante bem esclareceu que não se pode considerar sinal a primeira parcela, que foi paga sem as características de arras, apesar de a empresa vendedora tê-la rotulado com o nomen juris de sinal. De fato, do contrato de fls. 14 consta no item forma de pagamento: 'PARCELAS FIXAS E IRREAJUSTÁVEIS: Uma (1) parcela de NCz$88.300,00 (oitenta e oito mil e trezentos cruzados novos) a título de sinal'. Vê-se que aquilo que a vendedora intitulou de 'sinal', nada mais é do que a primeira parcela, não apresentando as notas próprias do instituto das arras, que consistem na acessoriedade e na característica de garantia do negócio. Sendo assim, não há falar em perda do sinal, estando correta a decisão monocrática." (fl.) 3. No mais, a questão cinge-se em saber se a recorrida tem ou não direito à restituição das prestações pagas em face da promessa de compra e venda para aquisição de imóvel em construção que firmou com a recorrente, já que não suportou em dar continuidade ao contrato pela nova correção incidente sobre as prestações. É certo que o pacto firmado estabelece que o inadimplemento da recorrida importaria na perda total das prestações pagas. Todavia, o art. 924 do Código Civil pontifica que "quando se cumprir em parte a obrigação, poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora, ou de inadimplemento". É que não seria certo nem seria justo admitir-se que a promitente vendedora pudesse, pelo inadimplemento do promitente comprador, reter integralmente o sinal e as prestações pagas e ainda receber o imóvel que, via de regra, é contemplado por uma valorização por força das regras naturais do mercado, já que na medida em que uma construção avança, o seu valor fica acrescido, por diminuir a taxa de risco. Admitir-se o contrário, seria favorecer a promitente vendedora com um enriquecimento injusto, situação censurada pela Moral e que o Direito repudia pela referida regra contida no art. 924 do Código Civil. Por isso é que a jurisprudência firmou-se, em inúmeros e reiterados precedentes, no sentido de só admitir a retenção parcial das importâncias pagas, de que são exemplos significativos os seguintes julgados: "Mesmo celebrado o contrato antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, o que impunha considerar eficaz previsão contratual de perda das quantias pagas pelo promissário adquirente, pode o juiz, autorizado pelo disposto no art. 924, CC, reduzi-la a patamar justo, com o fito de evitar enriquecimento sem causa que de sua imposição integral adviria à promitente-vendedora. Circunstâncias específicas do caso impõem a perda de 25% (vinte cinco por cento) do que foi pago pelos compradores." (REsp n° 43.544-SP, DJ de 24.02.97, Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira). "Compromisso de compra e venda. Devolução de prestações pagas. Segundo a orientação do STJ, não é válida a cláusula de perda total das importâncias pagas pode o juiz reduzi-la proporcionalmente: Resp's 56.750, DJ de 25.11.96 e 74.672, DJ DE 9.12.97. Súmulas 282, 356 e 284/STF Recurso especial não conhecido." (REsp 93578/RS, DJ 29/03/1999, Ministro Nilson Naves) "Promessa de compra e venda. Resolução. Restituição. - Seja no sistema do Código Civil, seja no do Código de Defesa do Consumidor, a resolução do negócio leva a restituição das partes à situação anterior, nela incluída a devolução das parcelas recebidas pela vendedora, a quem se reconhece o direito de reter parte das prestações para indenizar-se das despesas com o negócio e do eventual benefício auferido pelo comprador quando desfrutou da posse do imóvel. - A perda do sinal em favor da promitente vendedora, parcela de valor significativo, que a sentença não deferiu por excluída do pedido de restituição, - já é suficiente para satisfazer o direito de retenção, descabendo impor à promitente compradora, no caso, mais a perda de um percentual calculado sobre a "poupança". - Divergência não configurada. Recurso não conhecido." (REsp 171951/DF, DJ 13/10/1998, Ministro Ruy Rosado de Aguiar) "Civil. Promessa de compra e venda de imóvel em construção. Inadimplemento. Perda parcial das quantias pagas. Mesmo se o contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção estabelecer, para a hipótese de inadimplemento do promitente-comprador, a perda total das quantias pagas, e ainda que tenha sido celebrado antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, pode o juiz, autorizado pelo disposto no art. 924, CC, reduzi-la a patamar justo, com o fito de evitar enriquecimento sem causa que de sua imposição integral adviria à promitente-vendedora. Devolução que, pelas peculiaridades da espécie, fica estipulada em 95% (noventa e cinco por cento) do que foi pago pelo comprador. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido." (RESP 114447/DF, DJ 21/06/1999, por mim relatado) Eventual divergência está, portanto, superada, convocando a aplicação do verbete n. 83 da Súmula/STJ. Observo que a recorrente, como é fato público e notório, sofreu um débâcle econômico/financeiro e de tal gravidade que deixou de entregar a milhares de promitentes-compradores de seus imóveis em construção, em todo o Brasil, as unidades contratadas. Diante de tais pressupostos, autorizado pelo §1° do artigo 557 do Código de Processo Civil, com a redação da Lei n. 9.756/98, dou parcial provimento ao recurso apenas para decretar, pelas peculiaridades da espécie, a perda do percentual de apenas 5% (cinco por cento) do que foi pago pela recorrida/compradora à recorrente/vendedora, devendo esta devolver àquela, por conseguinte, 95% (noventa e cinco por cento) das importâncias recebidas. Brasília, 11/11/99. Relator: Ministro Cesar Asfor Rocha. (Recurso Especial Nº 111.852/DF DJU 29/11/99 pg.373)
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
1736
Idioma
pt_BR