Notícia n. 1498 - Boletim Eletrônico IRIB / Março de 2000 / Nº 180 - 15/03/20
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
180
Date
2000Período
Março
Description
Ponto crítico II * condomínio - incorporações - os novos custos unitários básicos da construção civil -Eng. Paulo Andres Costa * - Desde 29 de fevereiro de 2000 está em vigor a Emenda No 1 da Norma Técnica da ABNT - "NBR 12.721- Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio". O advento de novas instruções normativas traz consigo uma primeira fase de adaptação causada pela novidade de conceitos e alteração ou inovação de procedimentos, fato que nem as simulações do sistema, no período de estudo do projeto da norma, conseguem reproduzir. E esta é uma característica da elaboração de nossas normas técnicas, cuja publicação fecha um ciclo de estudos, dá-lhe o caráter de "obra concluída", sem prever um período para proposições de adaptação diante das inúmeras necessidades que se apresentarão no confronto com a realidade para a qual foi elaborada. Mas isto é assunto para outro título. Estudemos o que esta complementação nos propõe e quais as conseqüências na nossa lide. A complementação em pauta expõe como principal novidade a inclusão de lotes básicos para o cálculo de: a. 12 CUB's para salas e lojas comercias, denominados "Lotes Básicos Projeto Padrão Comercial Salas e Lojas - (CS)". Dispostos em tabelas, constam os doze lotes que são "derivados das relações completas de materiais e mão de obra, levantadas a partir das quantidades dos serviços considerados na formação de custos dos projetos-padrão", isto produto da composição de número de pavimentos (4, 8, 12 e 16), e padrões baixo, normal e alto b. 12 CUB's para edifício comercial tipo andares livres, denominados "Lotes Básicos Projeto Padrão Comercial Andares Livres - (CL)" , seguindo o mesmo procedimento descrito para as salas e lojas c. CUB (único) para "Galpão Industrial - (CG)" d. CUB (único) para "Casa Popular Um Quarto - (CP1Q)". Na prática, significa que os Sindicatos Estaduais da Construção Civil [SINDUSCON's] deverão, obedecendo aos procedimentos recomendados em norma, e conforme determina a Lei 4.591 de 16/12/64, a partir da data já referida, proceder à coleta de preços e calcular os novos custos unitários, nos moldes do que já é feito em relação aos CUB's habitacionais. Para otimizar o procedimento de coleta de preços - diz o texto da complementação - manteve-se praticamente inalterado o lote de materiais e mão de obra representativos dos projetos-padrão habitacionais isto, é claro, em relação aos itens que o compõe. Paralelamente à publicação da emenda da NBR12.721, a Câmara Brasileira de Construção Civil (CBIC) distribuiu aos SINDUSCON's associados um programa eletrônico de cálculo dos CUB's. Se a adoção de um programa único de cálculo tem o mérito de homogeneizar nacionalmente a forma de coletar preços e calcular os custos unitários, apresenta também o problema de normalizar "extra-oficialmente" procedimentos que foram ignorados pela Norma da ABNT. Assim, o tratamento estatístico e os locais e forma de pesquisa de preços ficarão à mercê dos critérios do programa-padrão e de suas atualizações e não de um procedimento determinado em norma técnica. Em relação à comercialização de imóveis, impossível é prever qual o impacto da divulgação de custos diferentes daqueles que se tornaram paradigmas. Toda a análise é dependente de aspectos regionais. Em algumas regiões, o CUB habitacional passou por um processo de vulgarização cujo resultado foi a confusão entre custo e preço, deixando de ser um parâmetro para estimativa inicial do custo de obra ou um índice de atualização de prestações, objetos para o qual foi concebido, para adquirir o "status" de aferidor do preço [boa parte do surgimento desta anomalia é responsabilidade dos agentes financeiros, quando tomaram o CUB como parâmetro de análise de financiamentos imobiliários!]. Em grandes centros urbanos, onde o preço de comercialização de imóveis tem-se distanciado significativamente do preço de custo, pouco significa tomar o CUB como parâmetro. Assim, as conseqüências da divulgação de novos custos básicos dependerão dos conceitos que o próprio mercado associou ao CUB. Analisando de forma mais específica, e considerando edificações comerciais, industriais ou casas populares, é preciso verificar quais as alterações que se podem prever, observando os regimes de Incorporação e a forma de contratação das construções das unidades. No regime de Incorporação em condomínio, por empreitada a preço reajustado ou por administração, também chamado de "a preço de custo", como o custo integral da obra é responsabilidade dos adquirentes, a estimativa inicial já não poderá utilizar o parâmetro habitacional. Os reajustes das prestações, isto também disposto em Lei Federal, deverão obedecer a variação dos índices da construção civil. Ou ainda, as revisões de estimativa de custo da obra seguirão também a variação dos índices dispostos em contrato. Ora, havendo índices específicos para edificações de usos (tipos) diversos, é prudente que o índice adotado seja o mais próximo às características da obra objeto de contrato. Não caberá, portanto, estimar custo de obras ou reajustar prestações, para obras comerciais, industriais, ou conjunto de casa populares, com base na variação do CUB habitacional. Nas Incorporações a preço fechado e prazo certo, o surgimento dos novos custos unitários causará poucas alterações. As relações contratuais, neste caso, obedecem à disciplina do direito comum. Como o incorporador promete vender unidade futura - não há vinculação do preço com o custo - os contratos independem do CUB. Prova disto, ainda, é que a referida norma técnica tem destinação restrita: "para incorporação de edifício em condomínio". Em referência à estimativa de custo da obra, outro objeto da norma, as implicações são maiores. No texto da NBR 12.721/92 constava a recomendação técnica para que, na ausência de CUB's não residenciais, fosse tomado entre os existentes aquele que mais se assemelhasse à obra em cálculo. Obviamente, esta recomendação perde sua validade. Assim, o profissional responsável pelo cálculo terá um aumento considerável em opções e aproximação do valor estimado. Uma questão técnica importante é: servirão os novos CUB's como parâmetros para equivalência de área, ao calcular o custo das unidades e global, no caso de edifícios de uso misto - comercial/residencial? Parece estar claro que se esta comparação não deve ser feita de forma absoluta, também não cabe adotá-la como regra de equivalência. Na ausência, porém, de dados técnicos confiáveis, será sempre uma alternativa. Examinando os custos unitários de Galpão Industrial e Casa Popular, o critério custo/m2 merece crítica. Por se tratar de custo/m2 obtido a partir de uma única unidade (39,56 m2 para casa popular e 1.000,00 m2, para o galpão), a aplicação do custo unitário só se mostrará conveniente em casos cujas características de projeto e áreas sejam realmente semelhantes aos projetos padronizados. A relação linear CUB x área de construção adotada para edifícios em andares não pode simplesmente ser transferida para estes casos. Ou seja: as quantidades de material, mão de obra e equipamentos não apresentam em todos os seus itens uma relação de proporção direta à área de projeto. Por último, cabe analisar o impacto dos novos custos unitários básicos no processo de aferição indireta de mão de obra utilizado pelo INSS para fiscalização da construção civil. A Diretoria de Arrecadação e Fiscalização do INSS, na ausência de custos unitários específicos para obras não residenciais, "criou" critérios e coeficientes de ajustes visando utilizar os CUB'S habitacionais. Para as construções comerciais acatou os CUB'S comerciais virtuais divulgados por alguns sindicatos estaduais, cuja origem é uma estimativa de redução de dez por cento sobre os custos habitacionais resultantes dos projetos-padrão três quartos. Na maioria dos estados da federação, contudo, adotou o custo H-N-3Q (habitacional, padrão normal, tipo três quartos), tendo como única variável o número de pavimentos. Com base nestes últimos critérios, analisaremos de forma resumida as alterações provocadas pelos novos valores. Tomando o estado de Rio de Janeiro como referência, faremos, a seguir, uma simulação de cálculo conforme determinações da Ordem de Serviço 161/97 do INSS: Obra em cálculo: edifício comercial salas, com 16 pavimentos, padrão Normal, área total de 10.000,00 m2. a. cálculo conforme procedimento anterior aos novos valores do CUB comercial salas 1. CUB adotado: H-12-N-3Q =R$380,35 (março/00-SINDUSCON-RJ) 1. Cálculo do custo de mão de obra: 100,00 m2 x 380,35 x 4% = R$ 1.521,40 100,00 m2 x 380,35 x 8% = R$ 3.042,80 100,00 m2 x 380,35 x 14% = R$ 5.324,90 9700,00 m2 x 380,35 x 18% = R$ 664.091,10 Total de mão de obra aferido: R$ 673.980,20 2. Recolhimento (36,8 %)= R$ 248.024,70 a. cálculo considerando novo valor do CUB comercial salas (CS) 1. CUB adotado: CS-16-N =R$323,27 (março/00-SINDUSCON-RJ) 2. Cálculo do custo de mão de obra: 100,00 m2 x 323,27 x 4% = R$ 1.293,08 100,00 m2 x 323,27 x 8% = R$ 2.586,16 100,00 m2 x 323,27 x 14% = R$ 4.525,78 9700,00 m2 x 323,27 x 18% = R$ 564.429,42 Total de mão de obra aferido: R$ 572.834,44 3. Recolhimento (36,8 %)= R$ 210.803,07 Verifica-se que a redução no valor de recolhimento aferido indiretamente, utilizando o CUB comercial, é da ordem de quinze por cento (no caso em cálculo). Isto, se por um lado é bem-vindo, por outro traz questionamentos: não teria o INSS superestimado os recolhimentos arbitrados anteriormente? Os resultados obtidos a partir da divulgação do custo comercial provocarão uma reconsideração dos valores já arbitrados em notificações fiscais de lançamento de débito? Estará o INSS disposto a considerar seu equívoco administrativamente, ou repassará, como é comum, a decisão ao fórum judicial? Aprenderá, por fim, que conjectura não é indício? É preciso afirmar que a opção em adotar um CUB habitacional para aferir valores de mão de obra em edificações comerciais é de conta e risco do referido órgão. A recomendação da norma técnica, em seu texto original ["Para edificações comerciais, enquanto não for estabelecido pela ABNT o respectivo lote básico, pode ser adotado o respectivo CUB que mais se aproxime do projeto em questão"], implicava uma análise "caso-a-caso", e não uma generalização sumária, e análise feita por profissional habilitado e mediante a respectiva anotação de responsabilidade técnica, o que não é o caso das Ordens de Serviço da Diretoria de Arrecadação e Fiscalização do INSS. Mais uma vez o sistema de aferição indireta do INSS é colocado em xeque. E isto reforçará a tese, já em discussão, de que esta prática - a aferição indireta - carece de suporte técnico. A redução que se verifica facilmente no caso edificações de uso comercial, não pode ser estendida aos CUB's galpão industrial (CG) e casa popular (CP1Q). Por não existir referência a estes custos nas Ordens de Serviço, a saída será elegante: ajustar os coeficientes de mão de obra, mantendo desta forma resultados anteriormente encontrados. O que prova: importa o resultado final e não os meios para justificar a obtenção do mesmo. Afinal, o CUB adotado é mera referência de cálculo estes coeficientes são invenções administrativas que servem ao interesse de arrecadação, sem qualquer vínculo com disposição normativa. A certeza é que novamente o INSS será vítima de sua própria criação. Concluindo, esta é uma primeira análise das conseqüências provocadas pela divulgação de novos custos unitários básicos na construção civil. Como comentado preliminarmente, muito mais haverá para estudo. Estaremos atentos.
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
1498
Idioma
pt_BR