Notícia n. 1337 - Boletim Eletrônico IRIB / Fevereiro de 2000 / Nº 169 - 16/02/20
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
169
Date
2000Período
Fevereiro
Description
Incorporação, condomínios & Previdência Social O caso do artigo 63 da Lei 4591/64 Ulysses da Silva - Estabelece o artigo 63, da Lei 4.591, que a falta de pagamento de três prestações referentes à construção de unidade autônoma vinculada à compra de fração ideal no terreno implicará na rescisão do contrato, sujeitando o adquirente ao leilão previsto no parágrafo primeiro, observados os procedimentos determinados. O liame existente entre tais dispositivos e a Lei Previdenciária vamos encontrar no parágrafo 7.º, do mesmo artigo 63, cujo teor vale a pena reproduzir. Diz ele o seguinte: "Os eventuais débitos, fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino somente será entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância equivalente dos débitos existentes, dando ciência do fato à entidade credora". Apesar da utilização pelo legislador da expressão alienação por leilão público, a leitura atenta do parágrafo quinto, do mesmo artigo 63, nos informa que, para os fins das medidas estipuladas, a referida Comissão de Representantes dos Condôminos ficará investida de mandato irrevogável, para, em nome do condômino inadimplente, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato referente à fração ideal do terreno e respectiva construção e outorgar as escrituras ou contratos necessários. Desincumbindo-se da missão que a lei lhe impôs, a Comissão de Representantes, após a realização do leilão, celebrará com o arrematante, via de regra, um instrumento, público ou particular de cessão de direitos e obrigações, no qual figurará o condômino inadimplente como cedente. Se ele for pessoa física, não existirá a exigência das certidões previdenciárias, desde que declare não ser empregador. Pode acorrer, no entanto, tratar-se de pessoa jurídica e, nesse caso, a exigibilidade ou não da prova de quitação deverá ser examinada, sem perdermos de vista a dispensa válida para o leilão. Há quem entenda não caber a exigência no ato do contrato. Muitos acham, ao contrário, que a aludida prova é necessária, mesmo porque a concessão da referida dispensa, inserta na Lei 4.591, de 1964, veio a ser anulada pela reiteração da exigência no artigo 47, da Lei 8.212/91. Vejamos as duas linhas de pensamento. De pronto inferimos não ser sustentável a defesa da anulação do dispositivo legal introdutor da isenção em apreço por falta de revogação expressa. Além disso, a exigência preexistia à dispensa e a concessão desta introduziu, na regra, urna exceção, a qual deve ser mantida, tendo em vista que as leis e decretos posteriores limitaram-se a repetir aquilo que já constava da Lei 3.807/60. A Leitura atenta dos parágrafos 1.º e 2.º, do artigo 2.º, da Lei de Introdução ao Código Civil, desvanece a dúvida. Dizem eles o seguinte: § 1° - A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior. § 2° - A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior. Feitos tais esclarecimentos, podemos voltar ao cerne da questão. Lá está, no citado parágrafo sétimo do artigo 63, que o saldo do valor arrecadado com o leilão, se houver, será entregue ao condômino inadimplente, "desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, caso contrário, consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes, dando ciência do fato à entidade credora". Essa ressalva não invalida a dispensa das certidões previdenciárias no momento do leilão, mas estabelece uma condição para o recebimento, pelo condômino faltoso, do valor apurado e atribui à Comissão de Representantes a obrigação de zelar pelo seu cumprimento. Para isso, ela deverá exigir, no instante do acerto com o cedente, a prova de quitação dos citados débitos ou, em caso contrário, providenciar o depósito em juízo das importâncias devidas. Salta aos olhos, diante do exposto acima, que a formalização do contrato previsto independe do cumprimento da obrigação imposta à Comissão de receber o valor arrecadado no leilão e repassá-lo ao cedente após descontados eventuais débitos fiscais. Tal obrigação, como se vê, é estritamente pessoal, restrita à Comissão, apesar de envolver a necessidade de apuração da situação fiscal do inadimplente, mas não anula, repetimos, a dispensa das certidões previdenciárias concedidas para o leilão. Considere-se, por outro lado, que a lavratura de escritura ou contrato, no caso, não deixa de ser ratificação ou efetivação do leilão. A constatação desse fato é de suma importância porque nos leva à conclusão de prevalecer a dispensa também por ocasião da formalização do ato contratual ou notarial. Contrariando tal raciocínio, dizem os opositores que o leilão não configura um título transmissivo, ou de transferência de direitos, não passando de procedimento preliminar, mais voltado à escolha de alguém interessado em assumir o contrato pelo melhor preço apurado. É, aliás, por essa razão que ele não tem ingresso no fólio registral. Além disso, dizem, cabe ponderar a posição do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, segundo o qual a alienação se opera com o registro, impondo-se, portanto, a exibição das certidões por ocasião do ingresso do contrato para a prática de tal ato. Aí está, sem dúvida, um forte argumento, mas esse aspecto da questão já foi analisado em tópico próprio, designado "A QUEM COMPETE FORMULAR A EXIGÊNCIA DE CERTIDÕES PREVIDENCIÁRIAS NO CASO DE ALIENAÇÕES E ONERAÇÕES: AO NOTÁRIO OU AO REGISTRADOR?". Nele demonstramos ser impossível ignorar a existência do título na análise da alienação, certos de que o legislador não pretendeu criar dupla exigência, uma para o título e outra para o registro. Assim expostas as duas maneiras de enfocar a questão, acreditamos que notários e registradores estão autorizados a dispensar a exibição da documentação em apreço por ocasião da lavratura da escritura ou contrato e do seu ingresso no fólio registral. Assim pensamos porque o parágrafo 7.º, do aludido artigo 63, é de clareza meridiana ao atribuir a responsabilidade pela exigência de tais documentos à Comissão de Representantes dos Condôminos. Acresce notar, em nome do bom senso, que não faria nenhum sentido o legislador conceder a dispensa no leilão e, em seguida, na lavratura da escritura ou contrato, voltar atrás, anulando o benefício concedido. Essa é a nossa posição. Reconhecemos, no entanto, ser possível que alguns registradores tenham ponto de vista contrário. Contudo, aos profissionais de direito reservam-se, como vimos, atraentes argumentos de convencimento em juízo, quando tiverem de defender uma empresa inadimplente. Para encerrar, lembramos que o assunto aqui discutido nada tem a ver com a exigência ou não das certidões previdenciárias nos títulos em que a incorporadora for alienante ou promitente vendedora. Esse é outro ponto analisado em tópicos próprios.
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
1337
Idioma
pt_BR