Notícia n. 1045 - Boletim Eletrônico IRIB / Setembro de 1999 / Nº 132 - 30/09/1999
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
132
Date
1999Período
Setembro
Description
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - AFETAÇÃO MELHIM NAMEM CHALUB - Após a exposição do seu trabalho - "Incorporação imobiliária - A afetação do empreendimento como garantia da consecução do negócio" - aos registradores brasileiros, o Dr. Melhim Namem Chalhub concedeu esta entrevista ao Boletim do IRIB, com maiores detalhes sobre a afetação: P - A partir da afetação de um determinado patrimônio, ele fica a salvo de toda e qualquer execução? R - Não, não fica. A afetação reserva para os credores daquela massa patrimonial específica, aqueles bens. Então, os credores trabalhistas daquele empreendimento têm a ação contra os bens integrantes daquele empreendimento. O mesmo se dá com os credores fiscais e assim por diante. A afetação significa o seguinte: é como se fosse criada uma empresa separada para cada incorporação imobiliária. É como criar uma empresa só para a consecução daquele empreendimento. Terminado o empreendimento, a empresa morre, fecha. Isso é a afetação do patrimônio na incorporação imobiliária tal como nós estamos concebendo nesse anteprojeto. P - As grandes incorporadoras atuam em vários Estados. Como é que fica essa questão de patrimônio de afetação? R - A afetação há de considerar cada patrimônio de per si. Eu destaquei no meu trabalho uma lição magnífica do Professor Caio Mário da Silva Pereira, em que ele diz : "A afetação implicará a composição de um patrimônio sem se verificar a criação de uma personalidade, como se dá com as fundações. Não há, pois, razão para romper a concepção tradicional da unidade do patrimônio, com o qual se concilia a idéia de poderem existir, no patrimônio, massas patrimoniais objetivamente consideradas." Quer dizer, o incorporador com cinco incorporações tem um patrimônio geral e cinco patrimônios de afetação, um para cada incorporação, um em cada cidade onde se encontra essa incorporação imobiliária. P - Os interesses dos adquirentes das futuras unidades autônomas não se superpõem aos interesses dos credores, em relação ao patrimônio afetado? R - Não necessariamente, a não ser os casos legais das prioridades e preferências legais. O que é certo é que na hipótese de uma eventual falência de um incorporador, aquele empreendimento não ingressa na massa concursal. Ele não é arrecadado pelo síndico porque, com a afetação, desde o momento do memorial de incorporação registrado, aquele empreendimento foi afastado do patrimônio, que é suscetível de ser arrecadado na massa. Com isso, o que acontece? Declarada a falência do incorporador, o juiz vai apenas verificar se ainda existe alguma unidade daquele empreendimento que o incorporador não vendeu. Se isso não aconteceu, ele determinará ao síndico que promova a venda antecipada dessas unidades em leilão. E o arrematante dessas unidades passa a integrar o condomínio e passa a pagar as contribuições dali em diante. Há que se fazer um acerto de contas entre o condomínio e o falido, relativamente aos direitos concernentes àquelas unidades até omomento da falência. O empreendimento não vai para a massa falida. Ele continua a sua vida normalmente. Ele tem apenas a interferência do juiz da falência para determinar que os condôminos realizem uma assembléia geral como os cotistas de um fundo de investimento quando existe a liquidação extrajudicial de um administrador do fundo. os cotistas fazem uma assembléia geral e resolvem o destino que irão dar àquele fundo. No caso da incorporação imobiliária, os condôminos se reuniriam numa assembléiageral para resolver se querem continuar a incorporação ou vender o acervo no estado em que está. O patrimônio é deles, foi afetado para eles. Pode ser que os condôminos tenham interesse em prosseguir pagando e administrando a obra eles mesmos. Pode ser também que os condôminos não tenham interesse em terminar a obra e que resolvam vender o terreno. O anteprojeto também prevê isso. Eles podem vender o terreno e dividir entre si o resultado dessa venda. Fora da falência. P - O senhor considera que o patrimônio de afetação deve ser previsto expressamente em lei. Qual o sentido de admitir o ingresso desta notícia no Registro Imobiliário através de averbação, já que a publicidade decorrente da lei autorizadora da criação desse fenômeno já bastaria para vincar os direitos e obrigações de todas as partes envolvidas? R - Eu me permito divergir porque acho que o simples fato da existência da lei não vinca os interesses das partes envolvidas. O que vinca, o que firma efetivamente a afetação é o Registro de Imóveis. É através do registro que se dá visibilidade àqueles direitos, àquelas delimitações decorrentes da afetação. É o princípio da publicidade que se aplica ao caso: aquele empreendimento está afetado, aquele outro não está, outros bens do incorporador não estão afetados. Só o Registro de Imóveis pode aclarar essa afetação. P - A questão da afetação patrimonial fica ao alvedrio do incorporador ou lhe será imposta por determinação legal? R - Ela será imposta por determinação legal, até porque a própria lei já contém dispositivos que sinalizam para que o empreendimento imobiliário integrante de uma incorporação tenha uma destinação, que é atender o interesse daqueles compradores. E o que faz a lei agora é definir que essa incorporação não teria a finalidade de atender somente os compradores, mas também os credores do empreendimento.
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
1045
Idioma
pt_BR