Notícia n. 5781 - Boletim Eletrônico IRIB / Abril de 2004 / Nº 1084 - 02/04/2004
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
1084
Date
2004Período
Abril
Description
O instrumento particular e os negócios jurídicos no novo Código Civil - Carlos Marcelo de Castro Ramos Mello * Carlos Marcelo de Castro Ramos Mello é preposto designado do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Pindamonhangaba-SP.* - Em que pesem opiniões antagônicas – já me falaram até de inconstitucionalidade – o artigo 108 do novo Código Civil não trouxe nenhuma novidade à classe de notários e registradores. Devido à crescente desvalorização da nossa moeda, ocasionada por planos e planos econômicos frustrados e índices inflacionários sufocantes, o que enseja desequilíbrio monetário no cotidiano do brasileiro, o dispositivo em comento, apenas substitui o valor – cinqüenta mil cruzeiros – determinado e invariável, então existente no revogado Código Civil – artigo 134, II. Na verdade o novo código recepcionou, se assim se pode dizer, nada mais nada menos, o que já dispunha a legislação anterior (art. 134, II) quando, então, preocupou-se o legislador em fixar um parâmetro variável, mas determinável, para que o dispositivo tão logo em vigor não ficasse em desuso, ou seja, uma “letra morta”, devido aos percalços que os países de terceiro mundo sofrem com a inflação, que nada mais é do que a desvalorização da moeda. O parâmetro variável e determinável, então fixado em trinta salários mínimos, hoje correspondente a R$ 7.200,00, traz aos cidadãos e aos operadores do direito – advogados, juízes, promotores, notários, registradores, etc. – ao menos uma certeza quanto aos negócios jurídicos que constituam, transfiram, modifiquem ou renunciem direitos reais sobre imóveis, uma vez que, tendo valor inferior a esse, poderão ser instrumentalizados pela forma particular, contrario sensu o aludido no artigo 108. Isso não quer dizer que não possam valer-se da forma pública, socorrendo-se, então, do Tabelião, esse profissional do direito dotado de saber prudencial que irá não só assessorá-los, como guardião da eqüidade, como também irá materializar em suas notas a manifestação de vontade dos contratantes, instrumentalizando o negócio jurídico por eles convencionados. Assim, a forma particular para a constituição, transferência ou renúncia de direitos reais – com exceção do direito de superfície (art. 1.369) e do bem de família (art. 1.711), este último embora não tenha natureza jurídica de direito real –, não abrange ato de transmissão, que deverá sempre ser fomalizado por escritura pública, independentemente do seu valor, em vista de permanecer o domínio em nome do instituidor. Aliás, essa ressalva já estava prevista na primeira parte do comentado artigo 108. Portanto, a compra e venda, doação, servidão, usufruto e sua renúncia, hipoteca e anticrese, por exemplo, se tiverem por base um negócio jurídico cujo valor seja inferior a trinta salários mínimos, poderão ser instrumentalizados por escrito particular, desde que revestidos de todas as formalidades legais. Essas formalidades, tais como, capacidade das partes, representação, se houver; outorga uxória, imposto de transmissão de bens imóveis e direitos a eles relativos, ITBI, quando incidente sobre o ato; certidões fiscais referentes aos outorgantes e ao imóvel, expedidas pelo INSS e pela Secretaria da Receita Federal - SRF, quando for o caso; testemunhas, reconhecimentos de firmas, etc. ficarão ao crivo da qualificação (positiva ou negativa) a que se obriga o registrador imobiliário, efetuada sempre à luz dos princípios que norteiam o registro imobiliário (legalidade, continuidade, disponibilidade, especialidade, etc.). Outrossim, convencionando as partes em negócio, preliminarmente (por exemplo, compromisso de compra e venda, proposta, ou outro ajuste qualquer), cláusula negocial, estipulando como condição sine qua non para sua validade a escritura pública, esta não valerá sem a forma pré-estabelecida, ou seja, a escritura pública, mais solene e segura para materializar os negócios jurídicos envolvendo direitos reais, o que por bem previu o legislador no artigo 109 do atual Código Civil. Ademais, o atual regimento de custas do Estado de São Paulo, lei 11.331/02, item 1.6 da nota 1, da Tabela I – Tabelionato de Notas – prevê redução de 40%, respeitando o mínimo previsto no item 1 da tabela, nas transações cuja instrumentalização admita a forma particular. Portanto, ao celebrar um negócio jurídico, envolvendo transmissão, constituição, modificação ou renúncia de direitos reais, cujo valor seja inferior a trinta salários mínimos, o tabelião deverá, na cobrança dos emolumentos, observar tal redução. Finalmente, almejou o legislador estadual, ratio legis, no tocante ao dispositivo em comento, dar às partes a oportunidade, não obstante sua forma livre, de instrumentalizarem seus negócios mediante forma mais segura, ou seja, a escritura pública, elaborada por um profissional do direito, o tabelião, que tem a atribuição legal de prevenir litígios, assessorar as partes com imparcialidade, eqüidade e segurança exigíveis nas transações imobiliárias, evitando lides e controvérsias, que, geralmente, acabam recaindo sobre o judiciário e imobilizando o tráfico imobiliário.
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
5781
Idioma
pt_BR