Notícia n. 5695 - Boletim Eletrônico IRIB / Março de 2004 / Nº 1056 - 18/03/2004
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
1056
Date
2004Período
Março
Description
CORREIO POPULAR – 29/2/2004 - Contrato de gaveta pode interessar se houver muito cuidado com os riscos - Todo o acerto de compra de imóvel de forma indireta precisa estar bem documentado para não reservar surpresas no futuro Sheila Vieira Calcula-se que 10 % do total de financiamentos imobiliários existentes na região de Campinas são contratos de gaveta. A estimativa é do presidente da Associação dos Mutuários de Campinas e Região (Amucamp), Cláudio Camargo Sanches, que atende 420 mil mutuários em 45 cidades do Estado. Prática comum até alguns anos atrás, o contrato de gaveta é um instrumento utilizado na negociação de compra e venda de um imóvel financiado, onde o titular do financiamento "vende" o imóvel a um adquirente, que na transação recebe o nome de gaveteiro, que fica com a posse do contrato de financiamento, paga os boletos bancários do financiamento, mas só terá o imóvel liberado para a transferência na conclusão da dívida, e de posse de uma procuração emitida pelo titular do contrato. Segundo Sanches, a prática representa alto risco para as partes envolvidas, já que ambos - comprador e adquirente - podem sofrer embaraços. O novo Código Civil não possui um capítulo específico para o assunto, mas o presidente da Amucamp, assegura que a Justiça concede amparo ao gaveteiro, que tem a legitimidade do contrato reconhecida pelo Poder Judiciário. Por outro lado, ainda segundo o presidente da Amucamp, as instituições bancárias só reconhecem o titular do imóvel e não o gaveteiro. A não ser que o portador do contrato tenha em mãos uma procuração, reconhecida em cartório, que lhe permita negociar ou questionar junto ao banco assuntos ligados ao financiamento. Sanches conta que a prática, embora ainda exista, ocorria com mais intensidade há três anos. Era uma saída para quem não tinha renda compatível para ser aprovado na transação de transferência junto ao agente financeiro, que de acordo com o presidente da Amucamp, é um dos dificultadores do processo. "Os bancos evitam reconhecer o contrato de gaveta porque manter o financiamento no nome do titular, além de trazer garantias ao banco, assegura as taxas de juros negociadas na época do contrato", explica o presidente da Amucamp. De acordo o especialista em direito imobiliário e assessor jurídico do Creci, Carlos Ribeiro, o chamado "contrato de gaveta" é um documento particular, que envolve duas ou mais pessoas, tendo como finalidade a transferência da posse e outros direitos relativos à aquisição de um bem imóvel. A popularização do nome ocorreu devido à informalidade que o caracteriza, especialmente pela ausência de seu registro junto à matrícula do imóvel, no cartório de Registros Imobiliários competente. Embora o "contrato de gaveta" gere direitos e obrigações entre as partes envolvidas, sua existência por si só não é suficiente para que o comprador se considere proprietário do bem adquirido. Em regra geral, o comprador deverá receber do vendedor a outorga da escritura pública de compra e venda, para assim poder registrá-lo junto à matrícula do imóvel. "Isso ocorre porque, nesse tipo de contrato, o adquirente recebe apenas a posse e uma promessa de venda, ou seja, ele contrata e paga pela expectativa de aquisição de todos os direitos relativos ao bem objeto do contrato, cuja aquisição plena, ou seja, de todos os direitos relativos à propriedade, dependerá daquelas outras providências", explica Ribeiro. Segundo Ribeiro, o atual Código Civil, que entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, para fins de questões condominiais, prevê a equiparação dos proprietários aos promitentes compradores e dos cessionários de direitos, ou seja, possuidores de contrato de gaveta. Está claro que o procedimento de aquisição de um "contrato de gaveta" não é ilegal, contudo, conforme explica o assessor jurídico do Creci, é necessário cumprir as formalidades essenciais à aquisição de um imóvel. Ribeiro considera que essa não é uma forma aconselhável de contratar a aquisição de um patrimônio. Um dos principais motivos é com relação à segurança. Quem compra de quem já detém um contrato particular, estará comprando os direitos de aquisição de um imóvel que, por sua vez, são oriundos dos direitos de aquisição de outra pessoa. E, quanto mais distante do proprietário do bem, ou seja, daquele que consta como dono no registro imobiliário, mais difícil a regularização da situação, com a lavratura da escritura de compra e venda e a posterior transferência do bem para o nome do comprador no registro imobiliário. Ribeiro aconselha que as partes envolvidas, antes do ato da assinatura do documento, busquem orientação a respeito do negócio, e se possível, com o assessoramento de um profissional da área. Pois, cada contratação tem suas próprias particularidades, que devem estar suficientemente previstas no contrato, a fim de evitar ou, ao menos, prevenir dissabores futuros. Os contratos de gaveta, na opinião do superintendente técnico da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), José Pereira Gonçalves, prejudicam, principalmente, os adquirentes. Entre os motivos citados pelo superintendente estão: - Adquirente perde cobertura de seguro no caso de morte, uma vez que o seguro está em nome do anterior. Neste caso, em havendo sinistro de morte a família do “gaveteiro” ficará desprotegida. - Além disso, em havendo morte do mutuário anterior, a família deste poderá requerer anulação do contrato, uma vez o seguro quitará o saldo devedor. - A regularização formal traz muitos benefícios para os gaveteiros. Existem situações em essa regularização poder ser feita mediante acréscimo do encargo em 20% (lei 10.150). - O principal problema dos contratos de gaveta está relacionado aos contratos que não têm cobertura do FCVS. Nestes casos, o mutuário é o responsável pelo pagamento do saldo devedor integral. Assim, se a transferência ocorrer sem o conhecimento do agente financeiro, o comprador não terá conhecimento sobre a capacidade de as prestações amortizarem a dívida. Com isso, ao final do prazo poderá haver saldo residual expressivo e o adquirente não ter condições de assumi-lo. CEF reconhece instrumento em caso de quitação A Superintendência da Caixa em Campinas recomenda que os contratos de gaveta sejam transferidos para o nome do seu portador. A instituição não reconhece os contratos de gaveta, por conta disso, apesar de ser o maior agente de financiamentos imobiliários do País, não possui um levantamento a respeito do número de contratos dessa natureza. Por outro lado, a boa notícia é que a Caixa permite o uso do FGTS para a quitação do contrato de gaveta, desde que o solicitante esteja dentro das regras de uso do Fundo de Garantia e tenha adquirido o contrato, com firma reconhecida, até 25/10/96. Outro requisito importante para o pleito da quitação, que pode ser subsidiada pelo Governo em até 100% do saldo devedor, dependendo do caso, é que o financiamento precisa estar vinculado ao Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS). A Caixa reconhece o contrato de gaveta para efeito de liquidação, desde que antecipada, dos financiamentos habitacionais. A boa notícia é que, em alguns casos, a Caixa permite o uso do FGTS para a quitação do financiamento pelo detentor do contrato de gaveta, desde que o "gaveteiro" esteja dentro das regras de uso do Fundo de Garantia. O contrato de gaveta para ser válido deve obedecer aos seguintes requisitos: - contrato particular de compra e venda/cessão de direitos com reconhecimento de firma até 25/10/96 ou, - procuração por instrumento particular com firma reconhecida ou pública até 25/10/1996 acompanhada de um dos seguintes documentos, também datados até 25/10/1996: a) Contrato particular de compra e venda/de cessão de direitos, ou b) Recibo/Opção de compra e venda ou c) Declaração de Imposto de Renda até o ano base 2000, que conste a declaração do bem, completa, acompanhada do recibo de entrega à Receita Federal. Para os contratos com a liquidação subsidiada pelo Governo, com descontos de até 100% do saldo devedor, dependendo do caso, o financiamento precisa estar vinculado a Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS). (Correio Popular/SP, Seção: Classificados/Imóveis, 29/2/2004, p.1).
Direitos
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5695
Idioma
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