Notícia n. 10210 - Boletim Eletrônico IRIB / Outubro de 2007 / Nº 3158 - 05/10/2007
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
3158
Date
2007Período
Outubro
Description
VALOR ECONÔMICO – 28 a 30/09/2007 STJ unifica entendimento sobre locação de imóveis Luiza de Carvalho - A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que os fiadores continuam responsáveis por débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato, se esta possibilidade foi estabelecida previamente - nos contratos assinados por tempo indeterminado, por exemplo. Até então, não havia jurisprudência formada e muitas vezes o STJ entendia que a responsabilidade do fiador era limitada ao prazo do contrato de locação, ainda que a legislação preveja que a garantia se estende até a entrega das chaves ou devolução do imóvel. A decisão da seção dá mais segurança ao locador, já que a fiança volta a ser uma garantia confiável. A Lei nº 8.245, de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, determina, em seu artigo 39, que qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. Porém, a Súmula nº 214 do STJ, de 1998, dispõe que o fiador não responde por obrigações resultantes de um aditamento ao qual não anuiu - o que deu margem, em diversas decisões do STJ, à interpretação de que, em caso de alterações na periodicidade do contrato de locação, o fiador estaria exonerado de sua obrigação. Para o advogado Caio Mário Fiorini Barbosa, do escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados, o STJ estava equivocado ao considerar a prorrogação do contrato como um aditamento, quando este deve ser caracterizado por alterações como o acréscimo no valor do aluguel ou na multa moratória. Até agora, os acórdãos da sexta turma do STJ - que serviram como precedentes para a edição da Súmula nº 214 - consideraram que a renovação do contrato sem o consentimento dos fiadores viola o Código Civil, pois seu artigo 148 estabelece que pode ser anulado o negócio jurídico por dolo de terceiro se a parte que dele se aproveite tiver ou deva ter conhecimento. “A consolidação do entendimento do STJ possibilitou uma interpretação mais clara da Súmula nº 2143, afirma o advogado Antonio Carlos de Oliveira Freitas, do Luchesi Advogados. Ele diz ainda que, caso seja necessário, há a possibilidade de o fiador que tiver assinado um contrato por tempo indeterminado se exonerar da fiança, conforme determina o artigo 835 do Código Civil. Para Fiorini, a consolidação desta jurisprudência é especialmente relevante na atual boa fase do mercado imobiliário brasileiro. Outro entendimento que favorece o setor vem se solidificando no Supremo Tribunal Federal (STF): o de que o imóvel do fiador pode ser penhorado, ainda que seja seu único imóvel - ou seja, bem de família. Em 2005, o então ministro do Supremo, Carlos Velloso, proferiu uma decisão em sentindo contrário, considerando que, pelo fato de a moradia ser um direito fundamental, a Lei do Inquilinato seria inconstitucional. A legislação introduziu uma exceção na Lei nº 8.009, de 1990, tornando o imóvel familiar alvo da execução em contratos de fiança. Mas, em um caso similar, em 2006, o Supremo decidiu que este bem é penhorável, por entender que o cidadão tem a liberdade de escolher se deve avalizar um contrato de aluguel e, portanto, deve arcar com os riscos que a condição de fiador implica.
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
10210
Idioma
pt_BR