Notícia n. 9985 - Boletim Eletrônico IRIB / Julho de 2007 / Nº 3029 - 10/07/2007
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
3029
Date
2007Período
Julho
Description
Registro outorga a segurança que o mercado exige na contratação e tráfego jurídico - Discurso de Alvaro Delgado Scheelje da Superintendência Nacional de Registros Públicos, Sunarp, na abertura do XX Encontro do Comitê Latino-americano de Consulta Registral Hace pocos meses nos reunimos en la ciudad de Lima una serie de autoridades de Registros y expertos en la materia de Latinoamérica, España y Estados Unidos, muchos de los cuales se encuentran presentes en este vigésimo Encuentro Del Comité Latinoamericano de Consulta Registral. El motivo de la reunión era el Congreso Internacional de Derecho Registral “Lineamientos, Modelos de Gestión y Sistemas de Garantías en Moderno Derecho Registral”, celebrado el 23, 24 y 25 de mayo de este año en la ciudad de Lima, Perú. El resultado de la reunión fue la denominada Declaración de Lima, donde se establecieron de manera consensuada entre todos los participantes los lineamientos y características principales que deben adoptar los sistemas registrales para satisfacer la demanda y necesidades del mercado y sociedad del siglo XXI. Cabe destacar que el IRIB de Brasil tuvo una destacada participación en el congreso a través de su director de relaciones internacionales, Sérgio Jacomino, y su director de asuntos Internacionales de ENR, Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza. En este sentido, la Declaración de Lima abordó tres grandes temas de acuerdo a la denominación del Congreso antes señalado. En primer lugar, se abordó el tema de Lineamientos y Características de los Modernos Sistemas Registrales, en cuanto a los preceptos técnico jurídico registrales básicos que deben adoptar los sistemas registrales y que se consideran fundamentales para que los Registros cumplan efectivamente su función económica y social. Al respecto se estableció que el Registro, en tanto “dinamizador del tráfico jurídico, debe otorgar la máxima protección a los titulares registrales y a los terceros”, para lo qual dicha protección debe “comportar la necesaria declaración de que los derechos inscritos constituyen la verdad oficial de las titularidades publicadas y que lo no inscrito no afecta a los terceros”. Esta primera declaración es fundamental, que leída e interpretada de manera extensiva, alude tanto a los sistemas que garantizan únicamente la oponibilidad del derecho inscrito frente al no inscrito (lo que de por si ya justifica plenamente la existencia del Registro), como a aquellos que van mas allá, protegiendo también al titular y tercero de las ineficacias intrínsecas o estructurales de la cadena causal previa a su adquisición y, en general, de cualquier inexactitud del Registro si la adquisición se amparó en lo que publicaba éste. No existen sistemas perfectos y todos en mayor o menor grado establecen excepciones a esta regla; desde otorgarle a los típicos créditos privilegiados (laboral, tributario y alimentario) la fuerza de superponerse a derechos o gravámenes inscritos y publicitados, sin que dichos créditos lo estuvieran previamente, hasta negarle la protección al tercero cuando, a pesar de haberse amparado en el Registro, existe en la cadena causal anterior a su adquisición un supuesto de fraude o de ilícito penal. Evidentemente estos temas son sumamente discutibles pero idealmente, el Registro debe publicar verdades oficiales sin admitir excepciones que puedan afectar a los terceros que contrataron o adquirieron amparados en él. Sin embargo, ningún nivel de protección para ser ideal puede admitir y, peor aún, amparar la mala fe, el dolo y el fraude. Por ello, la misma Declaración de Lima señala que la “protección plena no debe confundirse con una protección ilimitada, pues el sistema registral no puede amparar la mala fe ni el dolo. Corresponde a cada sistema determinar cuales son las soluciones aplicables”. En este punto es donde deben establecerse las excepciones o “válvulas de escape” a la regla de protección plena en favor del tercero, a fin de establecer un adecuado equilibrio entre la protección que el sistema le confiere a este frente al titular registral; o, establecer un sistema de responsabilidad para compensar oportuna y eficientemente al titular que pueda verse afectado por la protección plena aplicada en favor del tercero. En cualquier caso y apuntando siempre al Registro ideal, moderno y eficiente, la Declaración de Lima consideró tres presupuestos fundamentales para que este efecto de protección a los titulares y terceros, y por tanto, dinamizador del trafico jurídico, pudiera darse, que son: 1. La utilización del “documento público como continente de los actos destinados a inscribirse en el Registro, de manera tal que sólo accedan al mismo documentos notariales, judiciales y administrativos por la fe pública que emana de ellos”. 2. La necesidad que el “sistema registral adopte la técnica del folio real, la cual permite el mejor ordenamiento del Registro y la individualización de los contenidos registrables”. 3. La necesidad que un sistema eficiente sea “completado por una adecuada base gráfica”. No obstante esta afirmación, la Declaración de Lima con pertinencia diferenció al Registro del Catastro, señalando que la base gráfica puede ser proporcionada por el Catastro pero que “ambas instituciones o funciones deben conservar su autonomía sin perjuicio de su permanente colaboración”. El segundo tema abordado en la Declaración de Lima fue el relativo a los Modelos de Gestión y Organización de los Sistemas Registrales. En este punto, con independencia si se trata de un sistema de organización unipersonal o de autogestión en cabeza del Registrador, como podría ser el caso de Brasil o España, o de un sistema en que una entidad del Estado asume la función registral a través de funcionarios públicos a quienes también se los puede denominar registradores como es el caso de Perú, Argentina o El Salvador, dicha función registral, que importa la calificación e inscripción, y la organización que la soporta, debe reunir una serie de características: 1. En cuanto a la idoneidad y características del registrador o funcionario encargado de la calificación e inscripción de títulos, este debe ser un profesional del derecho, pues la función que ejerce es eminentemente jurídica, debe gozar además de independencia e imparcialidad respaldada en el ordenamiento legal, debe acceder al cargo mediante un proceso de selección pública objetiva y al alcance de todos y, finalmente, como lógica consecuencia, debe disfrutar de estabilidad en el cargo, lo que garantiza, a su vez, su independencia e imparcialidad, así como su permanente especialización y capacitación. 2. La organización registral, cualquiera que esta fuera, debe gozar de autonomía económica, lo que implica que el Registro cuente con recursos propios y que dichos recursos, obtenidos de honorarios, derechos o aranceles, sean destinados a satisfacer la cada vez mas creciente demanda de servicios registrales, dotar a la entidad de los recursos humanos y necesarios para ello, aplicar e implementar en los procesos registrales las últimas tecnologías y, en general, ejecutar los proyectos que busquen mejorar y modernizar continuamente la calidad del servicio registral. Todo esto debe realizarse en el marco de una gestión eficiente, esto es, propendiendo a la optimización de los recursos. 3. La entidad registral o los registradores individualmente, según corresponda al tipo de organización de cada sistema, deberán hacerse responsables de lo inscrito y publicado, debiendo el sistema “proveer de un seguro responsabilidad civil, un fondo de garantía u otro sistema similar que asegure por un lado el normal ejercicio de la labor registral y sus efectos y, por otro, la debida satisfacción del perjudicado”. 4. El Estado, sea unitario o federal, en tanto obligado a prestar seguridad jurídica, “debería dotarse de un órgano regulador (Dirección General, Superintendencia,Subsecretaria o similar) que ejerza las competencias de vigilancia e inspección del sistema a fin de garantizar en todo momento el debido ejercicio del servicio público.” Finalmente, la Declaración de Lima abordó el tema relativo a los Sistemas de Garantías Hipotecarias y Mobiliarias. Al respecto, se proclamó la importancia de la hipoteca como el derecho real de garantía por excelencia, eje central de los sistemas registrales y fuente principal de financiamiento. Por ello, se consideró que la correcta formulación de la hipoteca “fortalece su expansión y acceso universal al crédito” y que la consolidación de un mercado hipotecario “fortifica la economía nacional”. En este sentido los Estados deben fortalecer la regulación de la hipoteca, procurando la rapidez y agilidad en su ejecución, que permita una recuperación oportuna del crédito por el acreedor, así como establecer reglas que garanticen la prelación y oponibilidad de la hipoteca en función a la fecha de su inscripción, sin excepciones, a fin de evitar la existencia de hipotecas ocultas y créditos privilegiados. Asimismo, la Declaración de Lima señaló que los Estados debían “incentivar la ejecución de programas de titulación y Registro del derecho de dominio” para permitir el acceso al crédito hipotecario a la mayor parte de la población e impulsar “nuevas modalidades de hipotecas que contemplen la constitución, inscripción registral y ejecución, en el ámbito supranacional o nacional con reconocimiento internacional” para facilitar la circulación de capitales respaldados por garantías hipotecarias. Por último, en este punto la Declaración de Lima destacó la importancia de la garantía mobiliaria, al considerar que bien regulada constituye una garantía adecuada que “permite el acceso al crédito a un amplio sector de la población, sobre todo la pequeña y mediana empresa, que no necesariamente cuenta con propiedad inmobiliaria”. En conclusión, la Declaración de Lima recogió los principios básicos que idealmente deberían informar a los Registros del siglo XXI, en respaldo de un sistema registral de seguridad preventiva transaccional, de modo tal que, con un sistema registral así concebido, la “protección al adquirente no requiere del seguro de títulos ni de ningún otro mecanismo de seguridad económica”. Es decir, el Registro se basta por si mismo para otorgar los niveles de seguridad que el mercado requiere en la contratación y tráfico jurídico. Creo que es particularmente importante traer a colación este tema en esta vigésima versión del Encuentro del Comité Latinoamericano de Consulta Registral, pues muchos de los temas previstos para ser tratados en este Encuentro, de alguna manera han sido objeto de pronunciamiento en la Declaración de Lima.
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
9985
Idioma
pt_BR