Notícia n. 9936 - Boletim Eletrônico IRIB / Junho de 2007 / Nº 2993 - 14/06/2007
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
2993
Date
2007Período
Junho
Description
DECLARAÇÃO DE LIMA (DECLARACIÓN DE LIMA) - Reunidos na cidade de Lima, República do Peru, representantes e especialistas dos sistemas registrais da Argentina, Brasil, Chile, Costa Rica, Equador, Espanha, Estados Unidos da América, El Salvador, Honduras, México, Paraguai, República do Peru e Venezuela, formulam a presente DECLARAÇÃO: O Estado moderno consagra o princípio constitucional da segurança jurídica. O tráfico imobiliário exige que o ordenamento jurídico esteja investido de mecanismos que permitam aos cidadãos adotar suas decisões em um marco de juridicidade plena. O Registro Imobiliário é a instituição da qual se vale o Estado para proporcionar a segurança e a certeza jurídicas nas transações imobiliárias. Por essas razões, um Registro Imobiliário do século XXI deve responder às exigências de celeridade e eficiência pretendidas pela sociedade. Conseqüentemente, entendemos que os pressupostos que um moderno sistema registral deva reunir são os seguintes: I - TENDÊNCIAS E CARACTERISTICAS DOS MODERNOS SISTEMAS REGISTRAIS 1 - Um sistema registral moderno, eficaz, ágil e flexível deve contar com os seguintes requisitos básicos: a) A utilização do documento público como continente dos atos destinados a serem inscritos no Registro, de forma que a ele acedam somente títulos notariais, judiciais e administrativos em virtude da fé pública que deles dimana. A autenticidade dos documentos públicos coadjuva a segurança jurídica dos Registros. b) A necessidade de que o sistema registral adote a técnica do fólio real, que permite o melhor ordenamento do Registro e a individualização dos conteúdos registráveis. O Registro deve garantir a existência e a atribuição dos direitos que publica a seu titular. O registro exclusivamente dos aspectos que são relevantes para terceiros torna desnecessário o depósito ou o arquivo dos documentos. c) A técnica do fólio real torna possível a aplicação dos princípios registrais e a qualificação rigorosa do titulo. Seu exercício não deve ser um obstáculo para o normal desenvolvimento do tráfico jurídico. d) Muito embora possa existir o fólio real sem a respectiva base gráfica – e, de fato, assim nasceu a maioria de nossos sistemas registrais – um sistema registral eficiente deve servir-se de uma adequada base gráfica. A identificação gráfica pode ser proporcionada pelo Cadastro. Todavia, dadas as particularidades e fins próprios tanto do Registro quanto do Cadastro, ambas as instituições ou funções devem conservar sua autonomia sem prejuízo de sua permanente colaboração. 2 - O Registro, como instrumento dinamizador do tráfico jurídico, deve outorgar a máxima proteção aos titulares registrais e aos terceiros, o que implica que: a) Tal proteção comporta a necessária declaração de que os direitos inscritos constituem a verdade oficial das titularidades publicadas e que os não inscritos não afetam os terceiros. b) A proteção plena é obtida a partir do cumprimento de determinados pressupostos que permitam assentar as bases de um Registro eficiente. Esses pressupostos são, entre outros, o caráter público do documento que acede ao Registro, o respeito à técnica do fólio real, a aplicação dos princípios registrais, a capacitação permanente dos registradores e um sistema no qual os fundos provenientes da atividade registral sejam destinados à mesma. Esses pressupostos devem estar resguardados pela lei. 3 - A proteção plena não deve ser confundida com proteção ilimitada, pois o sistema Registral não pode amparar a má fé nem o dolo. Incumbe a cada sistema determinar as soluções aplicáveis. 4 - Assim concebido o sistema registral, a proteção ao adquirente não requer o seguro de títulos e nem outro mecanismo de segurança econômica. 5 - O sistema registral deve gozar de autonomia financeira para servir adequadamente a seus propósitos. O ordenamento deve garantir que os fundos provenientes da atividade registral não sejam destinados a fins distintos. 6 - Para alcançar a plena eficácia do sistema de Registro é necessário que, em cada um dos países, sejam estabelecidas políticas de Estado em matéria Registral, que devam gozar de continuidade e permitir, assim, o acesso de todos os cidadãos ao serviço registral. II - MODELOS DE GESTÃO E ORGANIZAÇÃO DOS SISTEMAS REGISTRAIS Um sistema registral moderno, ágil e eficiente deve apresentar as seguintes características: 1. Independentemente do sistema que cada Estado determine para a organização registral (órgão unipessoal, pluripessoal ou outros), a pessoa individual que realiza o trabalho de qualificação (decisão jurídica de dar acesso ou não ao Registro de um determinado direito) é, em qualquer caso, o Registrador e, portanto, somente dele se predicam as características que constam em continuação. O Registrador constitui o recurso humano fundamental e o principal suporte do sistema registral e deve estar investido de determinadas características que garantam a adequada prestação do serviço de qualificação e registro: a) O Registrador deve ser um profissional do direito, dado que a avaliação que deve realizar para decidir o acesso do direito ao Registro é um trabalho eminentemente jurídico. A atividade do Registrador deve constituir uma carreira profissional que lhe garanta o necessário estímulo em seu exercício, mediante a formação de escalões de antiguidade ou outros sistemas. Mesmo quando a um organismo tiver sido atribuída a organização do serviço, os Registradores que nele prestam sua atividade de qualificação devem pertencer à carreira profissional de Registrador. b) O acesso ao cargo se dá mediante um processo de concurso público de caráter objetivo e que esteja ao alcance de todos que reúnam os requisitos previamente estabelecidos, de modo que se cumpra o princípio de idoneidade. O sistema deve proporcionar a capacitação contínua do Registrador. O direito registral deve formar parte do ensino universitário. c) O Registrador realiza sua função com independência e imparcialidade. O exercício da atividade de qualificação é realizado levando-se em conta, como único parâmetro, o ordenamento legal vigente. A imparcialidade deve ser entendida como a não-sujeição ou vinculação aos interesses das partes e a independência como a não-sujeição a ditames de superior hierárquico ou qualquer terceiro que afete a livre decisão no âmbito da qualificação, sem prejuízo das reformas derivadas de procedimentos de recurso. O ordenamento jurídico deve garantir a imparcialidade do Registrador, impedindo as situações de conflito de interesses. O sistema deve garantir a transparência da atuação do Registrador. d) O Registrador deve desfrutar de estabilidade, garantidas especialização e capacitação contínuas; como conseqüência lógica, seu afastamento somente pode ocorrer em virtude de causas objetivamente consideradas e deve estar sujeito a um prévio procedimento administrativo, dotado das garantias do devido processo. 2 – O Registro deve gozar de autonomia econômica, o que implica que deve contar com recursos próprios e que tais recursos, obtidos por meio de honorários, emolumentos ou taxas, pagos pelos usuários do sistema, sejam destinados à prestação dos serviços registrais de forma eficaz, ou seja, o Registro aplica os recursos com os quais conta para dotar-se de recursos humanos e materiais necessários e, especialmente, para realizar a reengenharia de processos, aplicação de novas tecnologias e demais projetos que propendam a melhorar e modernizar permanentemente a qualidade do serviço registral. 3 - Gestão do Registro com critérios eficientes, o que supõe a otimização dos recursos, buscando a máxima satisfação do usuário do sistema e oferecendo-lhe um serviço registral eficaz, para o qual devem ser implementados, entre outros, mecanismos que visem a redução de prazos, a melhoria e modernização da infra-estrutura e demais ferramentas necessárias para o excelente desempenho da função registral. 4 - Responsabilidade Civil dos Registradores que, dependendo do tipo de sistema acolhido, será assumida de maneira pessoal pelo Registrador nos sistemas de auto-gestão ou, naqueles no qual o Registrador é um funcionário público ou integra a administração, de forma compartilhada. O sistema deve proporcionar um seguro de responsabilidade civil, um fundo de garantia ou outro sistema similar que assegure, por um lado, o normal exercício do trabalho registral e seus efeitos e, por outro, a devida satisfação do prejudicado. 5 - Quando os Registradores não estão integrados em uma estrutura administrativa superior e exercem individualmente sua função é de todo conveniente a existência de um Colégio ou Associação de caráter obrigatório que represente seus legítimos interesses e que assegure que a prestação do serviço seja realizada de maneira homogênea em todo o Estado, assegurando o exercício ético da mesma. O Colégio ou Associação tem de ser regido pelo princípio democrático e ser financiado pelas quotas de seus membros. Quando o Registrador exerce sua função no âmbito de um órgão estatal tem direito à associação e à defesa de seus interesses. Neste caso, é o órgão estatal que assume a responsabilidade de velar pela homogeneidade da prestação do serviço e do exercício ético. 6 - O Estado, centralizado ou federal, como titular da obrigação de prestar segurança jurídica, deveria dotar-se de um órgão regulador (Direção Geral, Superintendência, Subsecretaria ou similar) que exercesse as atribuições de vigilância e inspeção do sistema, a fim de garantir, a qualquer momento, o devido exercício do serviço público. III - SISTEMAS DE GARANTIAS HIPOTECÁRIAS E MOBILIÁRIAS 1 - A Hipoteca é, por excelência, o direito real de garantia e constitui o eixo central dos sistemas registrais. Portanto, o estudo necessário e a contínua revisão de sua normatividade legal são imprescindíveis para se obter um mercado hipotecário primário e secundário eficaz. A hipoteca é a principal fonte de financiamento e permite garantir a igualdade entre os cidadãos por meio do acesso ao crédito pela maior parte da população, impulsionando o acesso à moradia, inclusive à margem da solvência pessoal do devedor. Um sistema hipotecário eficaz permite que o mercado evolua da escassa demanda de crédito (o particular demanda o crédito) a uma oferta massiva (os credores oferecem empréstimos hipotecários a todo proprietário de um imóvel). 2 - A hipoteca é um direito real com peculiaridades jurídicas importantes, cuja correta formulação fortalece sua expansão e o acesso universal ao crédito: a) Não implica a desapropriação do bem por parte do proprietário, com o qual mantém os atributos da propriedade. b) O bem hipotecado se mantém no tráfico jurídico e tanto é possível sua transmissão quanto sua oneração consecutiva, permitindo otimizar seu valor de troca. c) O registro deve individualizar adequadamente a obrigação garantida, permitindo conhecer seus elementos essenciais, especialmente o valor e o prazo. d) Em matéria de execução judicial, é preciso implementar procedimentos expeditos que garantam a oportuna recuperação do crédito pelo credor. Desta forma, a outorga de créditos é incentivada em condições mais favoráveis aos devedores (juros baixos, prazos mais estendidos, entre outros). e) O princípio de prioridade deve garantir a prelação e a oponibilidade da hipoteca sem exceções, evitando a existência de hipotecas ocultas e créditos privilegiados. Em um sistema de garantias, somente é possível conhecer sua existência mediante a inscrição registral. O sistema deve evitar privilégios ocultos que minimizem a eficácia dos diretos inscritos. 3 - Levando em conta que a consolidação de um mercado hipotecário fortifica a economia nacional, os Estados devem atender aos seguintes requisitos: a) Deve fortalecer a regulação da hipoteca, tornando-a eficiente a tal ponto que resulte desnecessário recorrer a mecanismos alternativos adicionais, com aumento de custos e diminuição de eficácia do mercado. O registro da hipoteca, por si só, deve proporcionar segurança ao credor quanto à recuperação de seu investimento, ao menor custo possível. b) Incentivar a execução de programas de titulação e Registro de domínio, a fim de proporcionar o acesso ao crédito hipotecário à maior parte da população. c) Estimular o surgimento de novos produtos hipotecários, incluídos modelos de criação e execução de hipotecas homogêneas de âmbito supranacional. 4 - Deve prestar atenção à importância da garantia mobiliária, buscando implementar mecanismos que tendam à sua eficácia, tanto em sua constituição quanto em sua modificação e execução. Os bens móveis susceptíveis de uma correta identificação e individualização constituem uma garantia adequada, permitindo o acesso ao crédito a um amplo setor da população, sobretudo à pequena ou média empresa que não necessariamente conta com a propriedade imobiliária, além de serem idôneos para servir de garantia a operações de micro-crédito. Por meio do registro podemos assegurar a prioridade e oponibilidade da garantia mobiliária. Os ordenamentos jurídicos devem facilitar que os bens móveis identificáveis e individualizáveis sirvam de garantia mediante a inscrição no Registro, evitando enumerações fechadas de bens aptos. A especial natureza dos bens móveis permite flexibilizar os requisitos de documentação e registro. Corresponde a cada ordenamento legal determinar o grau de flexibilização adequado que permita estimular o crédito com garantia de bens móveis sem reduzir a segurança jurídica. Cidade de Lima, 24 de maio de 2007. (Tradução: Eloísa Cerdan. Revisão crítica: Sérgio Jacomino). Álvaro Delgado Schelje, Maria Delia Cambursano, Fernando de La Puente Alfaro na abertura do evento
Direitos
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Article Number
9936
Idioma
pt_BR