Notícia n. 5488 - Boletim Eletrônico IRIB / Fevereiro de 2004 / Nº 1012 - 06/02/2004
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
1012
Date
2004Período
Fevereiro
Description
Promessa de CV. Rescisão. Restituição da quantia paga. CDC. - Sérgio Jacomino, seleção e verbetação. Ementa. Civil. Promessa de compra e venda. Restituição das parcelas pagas. Retenção de parte do preço pela vendedora. Contrato anterior ao Código de Defesa do Consumidor. Artigo 924 do Código Civil. Precedentes. Em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em razão do inadimplemento do promitente comprador, deve o juiz reduzir proporcionalmente o valor da cláusula penal, com o objetivo de evitar o enriquecimento ilícito de qualquer das partes. Recurso especial parcialmente provido. Relatório e decisão. Cuidam os autos de ação de rescisão de contrato de compra e venda proposta por Construtora Bandeirantes Ltda., contra W.L. O pedido foi julgado procedente em primeiro grau, para declarar rescindida a avença, com a perda, pelo réu, das importâncias pagas, conforme previsão contratual. Apreciando apelação do réu, a Sétima Câmara Civil do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, deu-lhe parcial provimento, para determinar a devolução ao comprador das parcelas pagas. Opostos embargos declaratórios pela autora, visando ao prequestionamento dos artigos 920 e 924 do Código Civil, uma vez que o contrato havia sido celebrado antes da entrada em vigor do Código de Defesa do Consumidor, foram rejeitados. Por força do provimento do Recurso Especial no 138022/RJ, relatado por meu ilustre antecessor, Ministro Waldemar Zveiter, no qual se reconheceu a violação ao artigo 535 do Código de Processo Civil, foi anulado o acórdão dos embargos, outro tendo sido proferido, com o suprimento das omissões anteriormente apontadas. Contudo, manteve o decisum a devolução integral das parcelas pagas ao promitente comprador. Daí o presente recurso especial, interposto pela Construtora, com fulcro em ambas as alíneas do permissivo constitucional, no qual alega violação ao artigo 924 do Código Civil, bem como divergência jurisprudencial. Sem contra-razões, o recurso foi admitido. É o relatório. Com razão o recorrente. A jurisprudência desta Corte assentou entendimento no sentido de ser válida a cláusula de perda das prestações pagas, nos contratos celebrados anteriormente à vigência do Código de Defesa do Consumidor, como na hipótese dos autos. No entanto, mesmo nesses casos, pode o juiz reduzir proporcionalmente a pena convencional, com o objetivo de evitar o enriquecimento ilícito de qualquer das partes, aplicando o artigo 924 do Código Civil. Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes: “Civil. Promessa de compra e venda. Contrato firmado anteriormente à vigência do Código de Defesa do Consumidor. Devolução de parcelas pagas. Artigo 924 do Código Civil. Precedentes da Corte. I. Celebrado o contrato antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, válida é a cláusula que prevê a perda das prestações pagas de um contrato de promessa de compra e venda. II. Todavia, tal direito não é absoluto, havendo que conformar-se às particularidades de cada caso concreto e consideradas as custas administrativas, operacionais e de corretagem da empresa construtora, sob pena de injustificada redução patrimonial. Retenção fixada em 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas. III. Recurso Especial conhecido e parcialmente provido.” (Resp no 59.626/SP, relator Ministro Aldir Passarinho, DJ de 02/12/2002); “Civil e processual civil. Compromisso de compra e venda de imóvel. Devolução das prestações pagas. CC. Artigo 924. Orientação da Corte. Recurso desacolhido. I- Mesmo celebrado o contrato antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, o que impunha considerar eficaz previsão contratual de perda das quantias pagas pelo promissário adquirente, pode o juiz, autorizado pelo disposto no artigo 924, CC, reduzi-la a patamar justo, com o objetivo de evitar enriquecimento sem causa que de sua imposição integral adviria à promitente vendedora. II- No caso, a redução da pena estipulada foi observada pelas instâncias ordinárias, ao terem estabelecido que das parcelas a serem devolvidas pelos vendedores seria deduzida quantia correspondente à locação do imóvel no período ocupado pelos promissários-compradores, além das despesas havidas com a alienação do imóvel, inclusive corretagem.” (Resp no 299619/SP, relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 07/05/2001); “Código Civil. Compromisso de compra e venda de imóvel celebrado antes do advento da Lei no 8.078/90. Rescisão. Devolução das parcelas pagas pelo comprador. Possibilidade. Código Civil, artigo 924. Aplicação. Dissídio jurisprudencial. I- Nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, pode o juiz, ao determinar a devolução das parcelas pagas e com fundamento no artigo 924 do Código Civil, reduzi-las ao patamar mais justo com o objetivo de evitar o enriquecimento ilícito de qualquer uma das partes. II- Precedentes desta Corte. III- Recurso Especial não conhecido. “ (Resp no 155313/MG, relator Ministro Antônio de Pádua Ribeiro, DJ de 02/10/2000). E, ainda, entre outros: Resp no 186.009/SP, relator Ministro Waldemar Zveiter, DJ de 29/11/1999, Resp no 330.017/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, DJ de 18/02/2002, Resp no 358.444/PR, relator Ministro Ruy Rosado de Aguiar, DJ de 20/05/2002, Resp no 248.157/AL, relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 02/04/2001, Resp no 331.330/RJ, relator Ministro Antônio de Pádua Ribeiro, DJ de 28/06/2002, e Resp n 151.527/PA, relator Ministro Ari Pargendler, DJ de 11/06/2001. Posto isso, dou provimento parcial ao recurso para, aplicando o direito à espécie, reconhecer devida a retenção por parte da recorrente de 30% (trinta por cento) do que foi pago pelo recorrido, a título de indenização pelo descumprimento do contrato, considerando as particularidades do caso concreto. Mantenho a sucumbência fixada pelas instâncias ordinárias. Brasília, 23/4/2003. Ministro Castro Filho, relator (Recurso Especial no 250.019/RJ, DJU 2/05/2003, p.279/280).
Direitos
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Article Number
5488
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pt_BR