Notícia n. 8267 - Boletim Eletrônico IRIB / Novembro de 2005 / Nº 2156 - 18/11/2005
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Notícia
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Edição
2156
Date
2005Período
Novembro
Description
FOLHA DE SÃO PAULO – 1/11/2005 ITBI maior poderá aumentar os ‘contratos de gaveta’ Marcos Cézari - A nova regra adotada pela prefeitura de São Paulo para calcular o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), tributo devido na compra de imóveis, poderá levar muitas pessoas a fazer o chamado “contrato de gaveta”. A avaliação é de especialistas no setor imobiliário consultados pela Folha sobre as perspectivas do mercado após a mudança na forma de cobrança do imposto feita pela prefeitura, que está em vigor desde 5 de setembro. Com a mudança, o imposto (2%) incidirá sobre “os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no cadastro imobiliário municipal”. Antes, a base de cálculo era o valor venal (em geral, o do IPTU) ou o valor da venda, o que fosse maior. Segundo os especialistas, as vendas de imóveis não vão diminuir por conta do pagamento maior do ITBI. Entretanto, eles são unânimes em dizer que muitos compradores poderão não fazer a escritura em cartório de notas (a chamada “passagem da escritura”) e, em conseqüência, não registrarão a compra no cartório de imóveis para evitar gastar mais. Com isso, haveria mais “contratos de gaveta”. A Secretaria de Finanças informa, por meio da assessoria de imprensa, que não acredita que a preferência dos compradores de imóveis seja pelo “contrato de gaveta”. A secretaria lembra, por exemplo, que os imóveis adquiridos utilizando financiamento – que são a maioria na capital paulista – têm de ser registrados obrigatoriamente. Logo, não há como deixar de pagar as despesas de cartório e o ITBI. Menos receita O presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo), José Augusto Viana Neto, prevê uma conseqüência ruim para a prefeitura por causa da mudança no cálculo do imposto: a queda da arrecadação do tributo. O motivo, diz Viana, é simples: “uma venda não registrada significa menos dinheiro no caixa da prefeitura e também para os cartórios de notas e de imóveis”. Será o chamado “tiro no pé”, ou seja, a prefeitura alterou a regra objetivando arrecadar mais, mas a receita poderá ser menor pelo fato de que os contribuintes, ao não registrarem os imóveis, não pagarão o imposto. Viana lembra de um detalhe econômico-tributário elementar: toda vez que um tributo é reduzido (seja por alíquota ou base de cálculo menores, por anistia parcial etc), mais contribuintes pagam ou põem em dia seus débitos (se for o caso). Resultado: a arrecadação cresce, porque as pessoas querem ficar em dia com o fisco. Quando um imposto sobe, geralmente ocorre o inverso. Essa possibilidade é maior no caso do ITBI porque nada obriga o comprador a fazer o registro nos cartórios de notas e de imóveis (à exceção das compras com o uso de financiamento), embora isso possa trazer-lhe sérios transtornos. Avaliação injusta Segundo José Roberto de Toledo, diretor-presidente da Imobiliária Lello, é muito comum as pessoas deixarem para registrar o contrato anos após a compra. Com o ITBI maior, ele prevê que esse número de contribuintes crescerá devido ao custo-menor. A avaliação do imóvel autorizada pela prefeitura não é correta, pois não leva em consideração o valor efetivo do mercado. Muitos não farão o registro em cartório.” Toledo cita como exemplo a compra de uma casa, em Moema, feita pela Lello para montar um escritório. No caso, o imposto subiu de R$ 6.000 para R$ 9.000. Toledo diz que não compensava ficar discutindo o valor na Justiça, pois demoraria tempo e ele precisava legalizar a compra para iniciar a construção. E assim fez. Ele afirma que “não adianta nada aumentar um imposto se as pessoas não têm dinheiro para pagá-lo”. Seria melhor cobrar menos para que todos pagassem. Toledo também concorda com a opinião do presidente do Creci: se o valor do imposto caísse, mais pessoas pagariam, aumentando a receita do município. A corretora Marisa Lamounier Maschietto Almeida está intermediando a venda de um apartamento de 174 m2em Santana. A venda será por R$ 240 mil, mas o valor atualizado do IPTU é de R$ 322 mil. Para a Secretaria de Finanças, o imóvel vale R$ 499,5 mil. Ela diz que, como o ITBI será 108% maior – de R$ 4.800 para R$ 9.990 -, comprador e vendedor deverão fazer um contrato particular, mas sem registrá-lo. Três valores O diretor-presidente da Imobiliária Júpiter, Tuyosi Kuwabara, também prevê mais “contratos de gaveta”. Ele considera “um absurdo” a prefeitura arbitrar um valor maior que o de marcado apenas para cobrar o ITBI. Com isso, segundo ele, os imóveis na capital paulista poderão ter três valores: um para a cobrança do IPTU, outro para a venda (aquele acertado entre vendedor e comprador) e outro para o ITBI. Para Kuwabara, a Câmara Municipal deveria propor um projeto de lei com regras definidas para atualizar a Planta Genérica de Valores, base de cálculo do IPTU. Para Luiz Carlos Kechichian, diretor-presidente da Mirantte Imóveis, “muitas pessoas que compraram imóveis vão adiar o registro dos contratos e esperar para ver o que acontece”. Para o empresário, a aposta é que “isso (o novo cálculo) não vai vingar”. Segundo cálculos de Kechichian, compensa ir à Justiça para contestar o valor do imposto somente nos casos em que a diferença entre os cálculos seja superior a R$ 2.000, pois, segundo ele, esse é o valor mínimo que um advogado deverá cobrar. Com mudança, cálculo do imposto será o valor fixado pela prefeitura O decreto no46.228 foi o meio escolhido pela prefeitura paulistana para elevar o valor do ITBI no caso de venda de um imóvel. É que a alíquota de 2% incide sobre “os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no cadastro imobiliário municipal”. Os novos valores venais serão obtidos por meio de pesquisa e coleta permanentes dos preços dos imóveis à venda no mercado, inclusive com a participação da sociedade representada no Conselho de Valores Imobiliários. O valor aparecerá apenas quando o contribuinte preencher a Solicitação de Cálculo do ITBI, que resultará na emissão do documento de arrecadação (o site é www.prefeitura.sp.gov.br ). Pela legislação antes em vigor, a base de cálculo do imposto era o valor venal (em geral, o constante do carnê do IPTU) ou o valor efetivo da transmissão do imóvel (venda, permuta, doação etc.), o que fosse maior. Segundo especialistas em tributação, a forma de cálculo estabelecida pela prefeitura – quando superior ao valor da transação – é inconstitucional porque não foi definida por lei, mas por decreto. Além disso, ela não poderia valer já para este ano, mas apenas de 2006 em diante. Valor de referência” Em entrevista à Folha no mês passado, o secretário-adjunto de Finanças da prefeitura, George Tormin, refutou a tese da inconstitucionalidade. “A prefeitura indica um ‘valor de referência’ para cada imóvel, com base nos dados fornecidos pelos integrantes do conselho (Secovi, Creci, imobiliárias etc.). Se o comprador provar que a transação foi por valor menor, a prefeitura revê o cálculo.” Para isso, o comprador tem de ir à rua Pedro Américo, 32, 15oandar (centro), e pedir uma avaliação especial. Deve levar cópia e originais do CIC e RG e os documentos relativos à transação. Em alguns dias ele terá a resposta. A sistemática adotada pela prefeitura teve um objetivo: evitar a sonegação, muito comum nesse tipo de transação (comprador e vendedor combinavam registrar a compra do imóvel por um valor mais baixo; assim, o ITBI a ser pago pelo comprador era menor). Se a avaliação especial pedida pelo contribuinte tiver resposta negativa da prefeitura, é possível recorrer à Justiça, segundo o advogado João Victor Gomes de Oliveira, do escritório Gomes de Oliveira Advogados Associados. No caso, o recurso é o mandado de segurança, diz Oliveira. Nele, o contribuinte deve pedir liminar para que o tributo seja pago pelo valor estipulado por lei (o antigo critério) e não pelo decreto. O advogado Flávio Porta, do escritório Libertuci Advogados Associados, também é favorável à impetração do mandado de segurança para que o contribuinte pague o imposto pelo “maior valor entre o da compra e o do IPTU”. Segundo Porta, a existência de dois valores venais para o fisco municipal – um para o IPTU e outro para o ITBI – é inconstitucional, justificando o recurso judicial por parte do contribuinte. Segundo Tormin, há 15 liminares concedidas pela Justiça a contribuintes contra a forma de cobrança do tributo estabelecida pelo decreto municipal. A prefeitura vai recorrer de todas as liminares, segundo o secretário-adjunto de Finanças. Receita ficou estável, diz secretaria O secretário-adjunto de Finanças da prefeitura, George Tormin, informou ontem que a arrecadação com o ITBI em setembro e outubro permaneceu estável em relação aos meses anteriores. Segundo Tormin, a receita com o tributo fica entre R$ 20 milhões e R$ 25 milhões por mês, em média. Em setembro e outubro, ficou em R$ 20 milhões por mês. Tormin disse que houve queda no número de transações imobiliárias registradas nos dois primeiros meses de vigência da nova regra de cálculo do tributo. Na média, são registradas 10 mil transações por mês na cidade. Esse número baixou para 8.000 por mês em setembro e outubro. Para o secretário-adjunto, a queda pode ser atribuída ao fato de que muitas transações feitas naqueles meses ainda não forma registradas porque os vendedores aguardavam a aprovação da “MP do Bem” – a medida provisória 252, que previa, entre outros incentivos, a redução do ganho de capital na venda de imóveis. A MP não foi aprovada no prazo de 120 dias e deixou de valer. Mas o governo conseguiu incluí-la na MP 255. Assim, o ganho de capital na venda de imóveis ficará reduzido em 0,60% ao mês entre janeiro de 1996 (ou do mês da compra, se posterior) até o mês da transformação da MP em lei. A partir daí será de 0,35%. Tormin disse que houve apenas 50 pedidos para revisão do valor que serve de cálculo do ITBI entre as 16 mil transações registradas em setembro e outubro – ou apenas 0,3% dos casos. Comprar, pagar e não registrar traz altos riscos Quem compra um imóvel paga o valor acertado, faz um contrato de compra e venda mas não o registra nos cartórios de notas e de imóveis – para evitar pagar o ITBI (o imposto municipal) e outras despesas cartoriais – corre diversos riscos. Nesse caso, o comprador faz um contrato com o vendedor e guarda-o em casa. No cartório, o imóvel continua em nome do vendedor. No papel, pertence ao comprador. Para a prefeitura da cidade onde o imóvel está construído, ele continua pertencendo ao vendedor, e é em nome dele que será emitido o carnê do IPTU. Só que, nesse caso, a prefeitura deixa de receber o imposto que deveria ser pago pelo novo comprador. Em resumo, o “contrato de gaveta” provoca uma situação irregular perante a lei. O primeiro risco é se o vendedor morrer e o imóvel entrar no inventário para os herdeiros. Se o inventário tiver algum problema – disputa entre herdeiros, por exemplo – poderá levar anos para ser concluído. Mas o pior é que, se houver má-fé dos herdeiros, eles poderão recusar a transferência para o comprador. Outro risco é quando o vendedor muda para um endereço desconhecido. Nesse caso, a transferência se complica também, pois é necessária a sua assinatura no cartório de imóveis. Outro caso: se o vendedor tiver problemas na Justiça (dever para alguém), o bem poderá ser penhorado, sem o conhecimento do comprador, uma vez que, perante a lei, o imóvel continua sendo um bem do vendedor. Por todos esses problemas que podem surgir, o melhor que o comprador tem a fazer é registrar o imóvel em seu nome assim que pagar o valor ao vendedor. Como todos esses valores (do imposto municipal e das despesas dos cartórios) não podem ser parcelados, o comprador que tiver dificuldades financeiras deve tentar obter um desconto com o vendedor ou recorrer a algum empréstimo. Ainda que tenha de pagar juros elevados, valerá mais a pena esse gasto adicional do que correr o risco, no futuro, de ter sérios problemas para registrar o imóvel e não poder fazê-lo, mesmo dispondo de recursos nessa ocasião. (MC) (Folha de São Paulo/SP, seção Dinheiro, 1/11/2005, p.B-6).
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8267
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