Notícia n. 5294 - Boletim Eletrônico IRIB / Dezembro de 2003 / Nº 940 - 02/12/2003
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
940
Date
2003Período
Dezembro
Description
Promessa de CV. Inadimplemento da promissária vendedora. Indenização. - Despacho. S.A. Indústrias Votorantim apresenta embargos de divergência ao acórdão assim ementado, da 4a Turma, relator ministro Ruy Rosado de Aguiar: "Promessa de compra e venda. Inadimplemento da promissária vendedora. Indenização. Valor atual do imóvel. Lucros cessantes. Dano positivo. O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por parte da vendedora leva à indenização do promissário comprador, que tem o direito de receber além da devolução do preço, a diferença atual do imóvel. No caso dos autos, a expressão contida no artigo 1059 do CC, incluindo nas perdas e danos “o que o credor razoavelmente deixou de lucrar", compreende a indenização pelo dano positivo, isto é, aquela suficiente para colocar o credor na situação em que estaria caso o contrato tivesse sido cumprido. O fato de ter sido pago apenas 10% do preço não permite seja calculada a indenização na exata proporção entre o acréscimo do patrimônio auferido pela vendedora com a valorização do bem e a quantia efetivamente paga pelo comprador, embora tal circunstância sirva como fator redutor da indenização. Recurso conhecido e provido em parte." Diz, em resumo, que esta decisão conflita com o entendimento explicitado no REsp 151.306-PR, da 1a Turma, rel. Min. Demócrito Reinaldo, com este substrato à fl. 523: "Direito Civil e processual civil. Venda pelo Estado, a terceiro, de imóvel pertencente à União. Comprador que não se empossou do imóvel adquirido, nem dele auferiu lucros. Indenização. Exclusão dos lucros cessantes. Recurso Especial. Ausência de prequestionamento. Não conhecimento. (...) IV. Se o recorrente, malgrado tenha adquirido terreno a "non domino" nunca ocupou, nem o utilizou de qualquer forma, o "quantum" da indenização em decorrência da ilicitude, deve corresponder à devolução do preço pago, com as correções devidas, não se havendo de cogitar de lucros cessantes." Conjugando-se os arestos tidos por conflituosos, vê-se, claramente, que as hipóteses fáticas não são idênticas. Do acórdão embargado, extrai-se às fls. 499/500: "A situação tem a peculiaridade da extrema valorização da gleba, com a construção do Rodoanel na Rodovia Fernão Dias, na periferia da cidade de São Paulo. Se a promessa era irretratável e sem previsão para a arrependimento, a frustração do negócio por culpa da vendedora dá origem à reparação do dano sofrido pelo comprador. No caso, o cálculo desse valor pelo que hoje vale o terreno não é nada mais do que a verificação do que o comprador razoavelmente deixou de lucrar com a extinção do contrato, nos exatos termos do artigo 1059 do Código Civil. Para reforçar esse convencimento, lembro o caso de contrato de promessa de compra e venda com cláusula de irretratabilidade, sem antecipação de arras ou de qualquer parcela, com preço a ser pago integralmente no momento da escritura. O vendedor que voltasse atrás não teria – de acordo com a tese da proporcionalidade acolhida no v. acórdão recorrido - indenização alguma a pagar ao seu contratante, muito embora houvesse a resolução do contrato e a perda de Iucro que teria o comprador se o bem lhe tivesse sido transferido. Na indenização por descumprimento de contrato de promessa de compra e venda que se frustra pela ação do vendedor, o comprador tem o direito de ser colocado na situação em que estaria caso o contrato tivesse sido cumprido. Isto é, tem o direito a ver atendido seu interesse positivo, de ser indenizado pelos danos positivos, para o que interessa considerar qual o patrimônio de que disporia se não tivesse havido a quebra do contrato pelo promitente vendedor. E por inteiro, não por metade, ou em 10%. 4. É preciso ponderar, porém, mais um fator, que considero indispensável para uma solução justa e equânime em todos os casos. É o seguinte: se para o promissário comprador que pagou a integralidade do preço a sua reparação deve corresponder à diferença entre o que pagou e o valor atual da imóvel, ou o valor pelo qual o promitente vendeu a um terceiro, essa indenização, não pode ser igual para quem pagou a 10%, pois o sacrifício deste foi menor. O dado há de servir não para estabelecer a proporcionalidade exata entre o que foi pago e o valor indenizatório, mas certamente deve atuar coma redutor da indenização, que seria igual à diferença de valorização do imóvel apenas no caso do preço pago por inteiro. Apenas por isso, estou em reduzir de 20% o valor a ser pago, correspondente à diferença entre o valor contratado (R$ 172.934,00) e o valor atual do imóvel (R$ 704.965,00), quantias referidas no laudo e aceitas na r. sentença." Já do corpo do aresto exemplo, destaca-se à fl. 524: "Aqui, a indenização deve cingir-se, pois, ao princípio que norteia o art. 1109 do Código Civil. No caso consistirá exclusivamente na restituição atualizada do preço pago... Ora, os danos emergentes efetivamente houve, que são traduzidos pelos pagamentos feitos ao Estado... Lucros cessantes, cujo montante desde logo os autores estimaram pela valor atual das terras e aquilo que deixaram de ganhar, de forma razoável, mediante o aproveitamento da área respectiva, desde quando o deixaram de fazer, trata-se de pedido absolutamente alheio à realidade. Como já se registrou, a prova demonstra que nunca os autores... estiveram na posse física do imóvel... Logo, como nunca exploraram a terra, sem congruência o pedido de serem indenizados pelo que deixaram de ganhar, de forma razoável, mediante o aproveitamento da área respectiva..." Como visto, a decisão embargada ocupou-se de fixar os lucros cessantes em razão do percentual do preço pago (10%), na aquisição do imóvel, e da sua extrema valorização, com a construção do Rodoanel na Rodovia Fernão Dias. O paradigma versou tão-somente sobre compra de terreno a non domino sem se cogitar de qualquer das peculiaridades acima apontadas. Ante o exposto, inadmito os embargos. Brasília, 18/3/2003. José Arnaldo da Fonseca, relator (Embargos de Divergência em Resp no 403.037/SP, DJU 25/3/2003, p.192).
Direitos
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Article Number
5294
Idioma
pt_BR