Notícia n. 7822 - Boletim Eletrônico IRIB / Agosto de 2005 / Nº 1890 - 02/08/2005
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
1890
Date
2005Período
Agosto
Description
EXAME – 6/7/2005 Os bancos querem emprestar mais Por que, depois de anos sendo visto como um mau negócio, o crédito imobiliário volta a interessar o sistema financeiro? - Cláudio Gradilone Ao longo dos últimos anos, a maneira mais eficaz de arruinar um relacionamento com o gerente do banco era um financiamento imobiliário. Para os bancos, esse crédito era considerado uma fonte de problemas. Inadimplência alta, rentabilidade baixa e pesados custos operacionais faziam com que as instituições financeiras limitassem seus empréstimos ao obrigatório por lei: um percentual de 65% dos depósitos em caderneta de poupança. Hoje isso mudou. Os bancos estão destinando mais dinheiro para o crédito imobiliário do que seriam obrigados a fazer. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o total de novos empréstimos imobiliários concedidos pelos bancos, entre janeiro e maio deste ano, cresceu 60%. Em comparação, as cadernetas de poupança perderam 0,4% de seu saldo. “Financiar imóveis está se tornando um bom negócio”, diz Décio Tenerello, presidente da Abecip e vice-presidente do Bradesco. “Isso aproxima o Brasil dos países desenvolvidos, onde essa é uma das mais importantes atividades dos bancos”. A principal causa dessa reversão abrupta foi uma atualização das leis. Financiar a compra de um imóvel é uma atividade de longo prazo por excelência. O banco tem de esperar dez ou 15 anos para receber o dinheiro de volta e pode ser surpreendido pela inadimplência a qualquer momento. Além disso, o comprador pode questionar na Justiça os juros cobrados pelo banco. Essa contestação é legal. “O problema é que o comprador também deixava de pagar o principal da dívida”, diz Tenerello. “O resultado é que surgiu uma indústria de contestações”. Como a legislação favorecia o mau pagador, os bancos hesitavam em emprestar. “O risco jurídico sempre foi o principal entrave para a concessão de empréstimos imobiliários no Brasil”, diz Teotônio Costa Rezende, gerente nacional de crédito imobiliário da Caixa Econômica Federal. Ele fala do assunto com conhecimento de causa. A Caixa transferiu 28 bilhões de reais em créditos problemáticos para a União em 2001. pelas contas do setor, 51% dos empréstimos concedidos antes de 1998 hoje estão encalhados em algum escaninho da Justiça. Os problemas não são apenas amplos, mas também de solução lenta. “Na lei velha, se o comprador não pagasse, o banco demoraria sete anos para reaver o imóvel”, diz Luiz Antônio Rodrigues, diretor de crédito imobiliário do banco Itaú. O resultado foi que os créditos disponíveis se tornaram escassos e caros, prejudicando os clientes honestos e desonestos. Agora, a lei facilita que o banco retome o imóvel em caso de inadimplência e limita o questionamento jurídico aos juros – o comprador tem de continuar pagando o principal de sua dívida enquanto as enferrujadas engrenagens do Judiciário se movem. Essas duas mudanças foram suficientes para fazer os bancos voltar a emprestar. Houve também uma alteração na forma como eles enxergam o cliente, que deixou de ser um transtorno para tornar-se um alvo para novos produtos e serviços. “Como esses empréstimos são longos, é possível cativar o cliente”, diz Rogério Braga, diretor executivo do Unibanco. Com o aumento do interesse, as construtoras passaram a procurar os bancos em busca de parceria, algo quase impensável há um ano. A incorporadora paulista Even Engenharia, por exemplo, está premiando os corretores que convencem o comprador a financiar sua compra. “Chegamos a dobrar a comissão”, diz Carlos Eduardo Terepins, diretor-coordenador da Even. “Metade dos apartamentos vendidos hoje é financiada por bancos. Antes da nova lei, eram só 20%”. Outra construtora paulista, a Company, não repassava quase nada de seus compradores para os bancos. Agora, transfere 10% e planeja elevar esse percentual para 40% até o fim do ano. “O repasse libera capital de giro para o construtor, o que permite acelerar obras e crescer sem fazer dívidas”, diz Luiz Rogelio Tolosa, diretor de relações com investidores da construtora. Fim da corrida imobiliária Os países emergentes devem ser beneficiados com o término da euforia nos Estados Unidos Giuliana Napolitano Não dá para saber o que impressiona mais no mercado imobiliário americano – se o seu tamanho de 1 trilhão de dólares, cerca de 10% do produto interno bruto (PIB), ou se o fantástico crescimento dos últimos cinco anos. Desde 2000, o setor cresce a taxas anuais de dois dígitos. Os preços também estão em alta – subiram 50% nesse período. Em média, quem investiu em imóveis nos Estados Unidos ganhou 15% no ano passado, o dobro do retorno obtido nas bolsas. Toda essa exuberância, entretanto, pode acabar em breve. Cada vez mais especialistas admitem que os Estados Unidos estão vivendo os últimos momentos daquela que tem sido considerada a maior bolha imobiliária da história. De tão intensa, a especulação que tomou conta do mercado americano tem se espalhado por vários países do mundo. Na Espanha, por exemplo, os preços subiram 30% entre 2003 e 2004. No Reino Unido, a alta foi de 25%. O início do descontrole imobiliário americano coincide com o fim de outra bolha, a da Internet. Para conter o desaquecimento gerado pela queda das ações de tecnologia entre 2000 e 2001, o Federal Reserve (Fed, o banco central americano) baixou os juros para o menor nível em décadas. “Isso fez muitos investidores migrar para ativos reais, principalmente imóveis”, diz Luis Suzigan, diretor da LCA Consultores. “A partir daí, os preços começaram a subir”. Em 2004, um terço dos imóveis vendidos nos Estados Unidos foi comprado para investimento, não para uso – um claro indicador da febre especulativa. Há alguns meses, porém, o Fed voltou a elevar os juros, atingindo em cheio o mercado imobiliário. Um relatório da Associação Nacional dos Agentes de Imóveis dos Estados Unidos indica que as vendas devem cair 2% neste não. Parece pouco, mas é a primeira queda desde o ano 2000. “Já desaconselhamos nossos clientes a investir em imóveis nos Estados Unidos, porque os preços vão cair”, diz Paul Weeks, diretor da consultoria Cushman & Wakefield Semco. Para países como o Brasil, as conseqüências do fim da bolha imobiliária ainda são uma incógnita. Um primeiro impacto – negativo – decorre da provável desaceleração da economia americana. Poucos apostam numa recessão profunda como a que se viu após o fim da bolha da Internet, já que o desaquecimento tende a ser gradativo e, ao contrário das ações de empresas de tecnologia, os imóveis conservam parte de seu valor. “O Fed está aumentando os juros de forma lenta para evitar um colapso”, diz Suzigan, da LCA. Ainda assim, o consumo privado, que responde por 70% do PIB, deve ser afetado. Ou seja, inevitavelmente a economia sairá arranhada. Problemas para o mundo inteiro, especialmente para países como o Brasil, que fazem muitos negócios com os Estados Unidos. Mas há um segundo impacto – esse positivo – para alguns dos emergentes. Isso porque outra possível conseqüência da baixa dos preços é a saída de grandes investidores – como os fundos de pensão – do mercado americano. “Eles vão procurar oportunidades em outros países, principalmente na China e na Índia”, diz Weeks. Na comparação com os asiáticos, os efeitos no Brasil devem ser limitados. Pode haver maior entrada de recursos na bolsa de valores, mas o setor imobiliário receberá pouco dinheiro novo. “Os estrangeiros não costumam aplicar em imóveis no Brasil, porque falta segurança jurídica”, diz Weeks. “As quebras de contratos ainda são muito freqüentes”. (Revista Exame /SP, seção Imóveis , 6/7/2005, p.96 a 98).
Direitos
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7822
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