Notícia n. 7526 - Boletim Eletrônico IRIB / Maio de 2005 / Nº 1722 - 02/05/2005
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
1722
Date
2005Período
Maio
Description
Reconhecida a personalidade jurídica do condomínio edilício para adjudicação de imóvel de condômino inadimplente Dalton A S Gabardo * - Com o advento da Lei nº 4.591/64 e com a proliferação dos grandes edifícios, principalmente em função da criação do Banco Nacional da Habitação, que deu novo impulso para a construção civil para atendimento do déficit habitacional brasileiro daquela época, trouxe, também, no bojo dessa legislação, a falta de um regramento específico necessário para atribuir ao condomínio a mesma personalidade jurídica mencionada no artigo 63, § 3º da citada lei. Neste caminhar, a doutrina e jurisprudência puderam trilhar nesses 40 anos de vigência da lei, diversos entendimentos, uns favoráveis e outros não, quanto à possibilidade do condomínio poder comprar, vender, arrematar, adjudicar imóveis, principalmente nos casos de inadimplência dos condôminos, em edifícios já construídos, portanto fora da reconhecida personalidade jurídica atribuída ao condomínio para aplicação do art. 63, § 3º da referida lei. J. Nascimento Franco, em artigo publicado na Revista de Direito Imobiliário do IRIB, em 1982 , já defendia, mesmo na falta de um regramento claro, o reconhecimento da personalidade jurídica do condomínio em edifício para os direitos decorrentes de sua atuação no campo do direito material, já que consagrado o direito processual, destacando: “Em suma, não se justifica mais a obstinação em se negar ao condomínio em edifício, cujo instrumento de instituição esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o direito de adquirir bens imóveis, notadamente quando a assembléia geral autorizar o síndico a celebrar os contratos e a assinar a respectiva escritura. Por igual, não se justifica a relutância em se proceder o registro do título aquisitivo a pretexto de que inexiste lei conferindo personalidade jurídica ao adquirente. Para determinar o registro do título, em situação análoga (aqui o autor se refere ao acórdão do CSMSP na Ap. Cível 975-0 , publicada na página 113 da mesma revista) o 3º Grupo de Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça da Guanabara ponderou que também não são pessoas jurídicas tipificadas a herança e a massa falida, o que nunca impediu o registro das escrituras em que figuram como alienantes e adquirentes. O instrumento de instituição e convenção, uma vez registrado, equipara o condomínio, quando mais não seja, às sociedades irregulares, que praticam centenas de atos no mundo dos negócios. Na realidade, o condomínio em edifício distingue-se perfeitamente da pessoa de cada um dos condôminos. Conseqüentemente, nada mais razoável do que considerá-lo com personalidade jurídica para as aquisições de que necessite e autorizadas por sua assembléia geral”. A posição do citado autor como tantas outras em defesa da personalidade jurídica do condomínio, fora o contido no art. 63, § 3º da referida lei (inadimplência na fase de construção do edifício), acabou por ter reflexos na recente decisão do Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, conforme Acórdão na Apelação Cível nº 273-6/7, de 23.02.2005 , com a seguinte ementa: “Registro de imóveis – Dúvida julgada improcedente – Registro de carta de adjudicação – Condomínio Especial como adquirente – Ausência de personalidade jurídica – Viabilidade de aquisição, em tese, mediante aplicação analógica do artigo 63, § 3º da Lei nº 4.591/64 – Necessidade de aprovação da aquisição, em assembléia geral dos condôminos – Recurso Provido”. A decisão deu-se em suscitação de dúvida em face da Carta de Adjudicação passada a favor do Condomínio Edifício Mercúrio oriunda da Ação de Cobrança e Execução contra condômino inadimplente, em que o oficial registrador não concordou em registrar a referida carta, entendendo que o condomínio não tinha personalidade jurídica para adquirir imóvel. Portanto, pela decisão, a tese do oficial não prevaleceu, nascendo, entretanto, o reconhecimento da personalidade jurídica do condomínio, permitindo, assim, o registro da carta de adjudicação, na forma do art. 167 da Lei 6.015/73. A par dessa importante e inovadora decisão o MM. Juiz Corregedor da 1a. Vara de São Paulo baixou o Comunicado 02/2005 , nos seguintes termos: “Visando, em caráter normativo, conferir aplicabilidade e efetividade ao precedente concebido pela decisão prolatada na apelação cível nº 273.6/7, que cuidou da questão dos condomínios edilícios, DETERMINA: 1.Os condomínios edilícios poderão arrematar e adjudicar, no interesse do condomínio, unidades autônomas internas. 2) As cartas de arrematação e adjudicação a favor de condomínio edilícios, quando expedidas em processo de cobrança de valores condominiais, poderão conquistar acesso registral, se acompanhadas de Ata de Assembléia Geral Ordinária ou Extraordinária, que haja deliberado e aprovado sobre a aquisição e/ou venda da unidade autônoma devedora. 3) A aprovação da compra e venda e/ou venda deverá ser obtida pela unanimidade dos presentes à assembléia. 4) A mesma providência poderá ser adotada para regularizar o acesso das Cartas Judiciais passadas, quando a Assembléia deverá ratificar a aquisição e/ou venda. 5) Distribua-se. Registre-se. Autue-se e comunique-se às serventias imobiliárias. SP 08.04.2005”. É importante observar, desde já, que a aquisição ou venda deverá ser colocada em pauta específica em reunião da Assembléia Geral dos Condôminos, em sessão ordinária ou extraordinária, que deverá ser aprovada pela unanimidade de presentes, portanto quorum mínimo dos presentes em condições de votar (vide Convenção de Condomínio), não necessitando, assim, de quorum legal de que trata o novo CC/02. Para evitar qualquer dúvida futura quanto a esse quorum, seria de bom alvitre que os condomínios procedam a alteração da convenção atual inserindo o quorum para tal desiderato. Vale aqui, também, enveredar, apenas em rápido comentário, que o Condomínio Edilício, detentor de imóvel oriundo de carta de adjudicação, terá que estar quites com as suas obrigações previdenciárias e fiscais, haja vista que no momento de alienação do imóvel deverá apresentar as certidões fiscais exigidas, ou seja, a CND do INSS e a Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições administrados pela Receita Federal, sob pena de não poder contratar a venda do imóvel adjudicado. Além disso, acredito que o condomínio deverá atuar com total transparência, desde o momento de convocação da assembléia geral para autorizar a aquisição, como também determinar a avaliação do imóvel, a preço de mercado e de liquidez, a situação dos impostos em atraso, tudo no sentido de permitir que o processo realmente seja vantajoso para o condomínio, tanto para a recuperação do seu crédito como no sentido de trazer um condômino adimplente, recompondo a situação de receita do condomínio. Feitas estas observações, entende-se que estamos num novo caminhar, sem a dubiedade do passado, reconhecendo definitivamente a personalidade jurídica do condomínio edilício, mediante aplicação analógica do artigo 63, § 3º da Lei nº 4.591/64, o que por certo fortalecerá a posição do condomínio exeqüente, eis que não precisa mais esperar o interesse de terceiro na arrematação do imóvel, para ver recuperado o crédito e o ressarcimento das taxas inadimplidas. É um grande avanço. A Egrégia Corregedoria de Justiça do Estado do Paraná poderia muito bem aplicar o mesmo procedimento do Juiz Corregedor da 1a. Vara de São Paulo, eliminando assim qualquer dúvida quanto à personalidade jurídica do condomínio edilício. * Dalton A S Gabardo é advogado no Paraná ([email protected]). O artigo aqui publicado foi originalmente divulgado no Jornal do Estado de 22/4/2005 e autorizada a publicação neste boletim. Consulte também: Adjudicação. Condomínio edilício - personalidade jurídica - ausência. Assembléia geral - aprovação. Registro de imóveis - Dúvida julgada improcedente - Registro de carta de adjudicação - Condomínio edilício como adquirente - Ausência de personalidade jurídica - Viabilidade da aquisição, em tese, mediante aplicação analógica do artigo 63, § 3º, da Lei nº 4591/64 - Necessidade de aprovação da aquisição em assembléia geral dos condôminos - Impossibilidade de complementação do título no curso da dúvida - Recurso provido. (Apelação Cível nº 257-6/4, São Paulo, D.O.E. 29/04/2005).
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
7526
Idioma
pt_BR