Notícia n. 7311 - Boletim Eletrônico IRIB / Março de 2005 / Nº 1624 - 17/03/2005
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
1624
Date
2005Período
Março
Description
Condomínio. Cobrança. Cotas condominiais. Responsabilidade do adquirente. Obrigação propter rem . - Sérgio Jacomino, seleção e verbetação. Decisão. Agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica Federal – CEF para dar seguimento a recurso especial assentado nas alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional. O acórdão recorrido, da Terceira Turma do Tribunal Regional Federal da Quarta Região, está assim ementado: “Administrativo. Cotas condominiais. Natureza da obrigação. Propter rem . Responsabilidade do adquirente. Ausência de posse. Irrelevância. Notificação. Multa moratória. Juros. 1. O adquirente, só pela assunção da titularidade do direito de propriedade, torna-se responsável pelas cotas condominiais vencidas e vincendas, porquanto o devedor do condômino participar no rateio das despesas do condomínio regido pela lei 4.591/64 constitui espécie de obrigação propter rem . 2. O fato do adquirente não deter a posse do bem não o exime de responder pelas cotas condominiais, porquanto a obrigação surge tão-só da sua condição de proprietário. 3. As cotas dos condomínios têm vencimento certo, sendo de conhecimento geral a necessidade de seu pagamento pelo proprietário do imóvel, que pode ser constituído em mora em caso de não-pagamento e responsabilizado pelo pagamento da multa e dos juros, independentemente de qualquer notificação. 4. Admissível a cobrança da multa de 20% sobre o valor do débito relativo a despesas condominiais, uma vez que autorizada pela lei 4.591/64, desde que prevista em Convenção Condominial devidamente registrada”. Decido. A agravante insurge-se contra a procedência da ação de cobrança de cotas condominiais proposta pelo agravado, alegando, em síntese, que a cobrança abrange período anterior à arrematação. A jurisprudência firme da Segunda Seção, entretanto, coincide com a orientação adotada no aresto recorrido. Vejamos: “Condomínio. Despesas. Obrigação propter rem . - O adquirente de unidade condominial responde pelos encargos existentes junto ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição. Incidência da Súmula 83-STJ. Recurso especial não conhecido" (REsp 536.005/RS, Quarta turma, relator o ministro Barros Monteiro, DJ de 3/5/04). “Condomínio. Adquirente. Cotas condominiais. Arrematação. Responsabilidade. 2. O adquirente, mesmo no caso de arrematação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel arrematado, ainda que anteriores à alienação. 2. Recurso especial não conhecido" (REsp 506.183/RJ, Quarta Turma, relator o ministro Fernando Gonçalves, DJ de 25/2/04). “Ação de cobrança. Cotas condominiais. Adquirente. Arrematante. Legitimidade. Obrigação propter rem . Para garantir o equilíbrio econômico e financeiro do condomínio, a cota parte atribuível a cada unidade é considerado obrigação propter rem . Por isso, o arrematante de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição. Precedentes do STJ. Recurso especial provido" (REsp 400.997/SP, Terceira Turma, relator o ministro Castro Filho, DJ de 26/4/04). "Civil. Ação de consignação em pagamento. Despesas de condomínio. Adjudicação. Execução extrajudicial. Obrigação propter rem . Lei 7.182/1984. I - Os encargos condominiais constituem-se espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade do imóvel, eis que a lei lhe imprime poder de seqüela. II - Assentado na jurisprudência da Terceira Turma o entendimento no sentido de que, ainda na vigência da primitiva redação do parágrafo único, do artigo 4 o , da lei 4.591/1994, a responsabilidade assumida pelo adquirente de unidade autônoma de condomínio não significava ficasse exonerado o primitivo proprietário (REsp 7.128/SP - DJ de 16/9/1991). Ill - Recurso não conhecido" (REsp 109.638/RS, Terceira Turma, relator o ministro Waldemar Zveiter, DJ de 27/10/97). “Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Cotas condominiais. 1. No tocante à prescrição, a recorrente não indicou especificamente o dispositivo porventura violado. De todos os modos, o posicionamento adotado no Acórdão recorrido harmoniza-se com o desta Corte quanto à incidência do prazo prescricional vintenário na ação de cobrança de cotas condominiais. Precedentes. 2. O entendimento desta Corte também é tranqüilo no sentido de que os encargos de condomínio configuram modalidade de ônus real, devendo o adquirente responder por eventual débito existente. Trata-se de obrigação propter rem . Precedentes. 3. Agravo regimental improvido” (AgRgAg 305.718/RS, Terceira Turma, da minha relatoria, 16/10/2000). Cediço, ainda, que possível a cobrança da multa de 20%, prevista na convenção do condomínio. Anote-se: “Convenção de condomínio. Taxas em atraso. Limite da multa. Lei 4591/64. Precedentes da Corte. 1. Já assentado nesta Corte ser possível a ‘cobrança da multa de 20% sobre o valor das contribuições em atraso, havendo previsão na convenção (REsp 62.559/RJ, relator o ministro Eduardo Ribeiro, DJ de 15/5/95; REsp 55.031/PE, relator o ministro Ruy Rosado de Aguiar, DJ de 20/2/95’ (REsp 203.254/SP, DJ de 28/2/2000). Aplica-se, no caso, a lei especial de regência que é a lei 4.591/64, não havendo relação de consumo a provocar a incidência do Código de Defesa do Consumidor. 2. Recurso especial conhecido e provido" (Resp 564.770/PR, Terceira Turma, da minha relatoria, DJ de 6/9/04). Ante o exposto, nego provimento ao agravo. Brasília, 30/9/2004. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, relator (Agravo de Instrumento 624.567/RS, DJU 19/10/2004, p.428/429).
Direitos
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Article Number
7311
Idioma
pt_BR