Notícia n. 6978 - Boletim Eletrônico IRIB / Janeiro de 2005 / Nº 1479 - 04/01/2005
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
1479
Date
2005Período
Janeiro
Description
Construtora. Compromisso de CV. Unidades autônomas. Hipoteca. Instituição financeira. Não oponível ao terceiro adquirente. - Sérgio Jacomino, seleção e verbetação. Ementa. Civil. Processual civil. Compra e venda de imóvel. Execução. Penhora. Hipoteca. Embargos de terceiro. Adquirente de boa-fé. I - A hipoteca concedida pela construtora em favor do agente financiador, sobre imóvel objeto de contrato de compra e venda, já quitado, ainda que não registrado em cartório, não alcança o terceiro adquirente de boa-fé. II - Agravo de instrumento desprovido. Decisão. Trata-se de agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundado na alínea "a" do permissivo constitucional, em que se alega ofensa aos artigos 458, 535, 515 e 655, parágrafo 2 o , do Código de Processo Civil e 530, 677 e 848, do Código Civil, para questionar acórdão assim ementado: "Embargos de terceiro. Súmula 84 do STJ. Hipoteca constituída sem consentimento do adquirente do imóvel. Apelo provido." Segundo o acórdão recorrido: "Observa-se que o embargante de terceiro adquiriu da construtora Marsiaj Oliveira Incorporações Imobiliárias Ltda., em 25/1/91 o apartamento n o 602 e o respectivo box de estacionamento n o 21 do Edifício Residencial Villa San Francesco, sito na Rua São Francisco, 409, nesta Capital. Concluído o edifício, entregue, pago preço integralmente à construtora, lavrando as partes o Termo Aditivo de Retificação e Ratificação, no qual se consignou expressamente que "o valor total da compra e venda está plenamente quitado, mais tendo o cessionário a pagar quanto ao preço dos mesmos imóveis o qual a compromitente dá plena, geral e irrevogável quitação” [...] Quando o embargante de terceiro foi ao cartório de registro de imóveis competente atualizar os dados registrais com a realidade fática é que se deparou com a seguinte situação: em 1994 foram liberadas as hipotecas passadas em favor do Meridional Crédito Imobiliário S.A., conforme averbações av. 9/82.961 e 10/82.961, mas naquela mesma ocasião, isto é, em outubro, a construtora Marsiaj Oliveira Incorporações Imobiliárias Ltda, deu esses mesmos imóveis entre outras unidades do Edifício Villa San Francesco, em garantia de outro financiamento, também concedido pelo Banco Meridional do Brasil S.A. [...]". O recorrente alega que "tendo em vista que a inscrição da hipoteca se deu muito antes da aquisição pelo promitente comprador, ora recorrido, seu direito resta afastado ante o direito real regularmente instituído”. Decido. Confrontado o argumento acima com a fundamentação do aresto, verifica-se que o recorrente, querendo ou não, estabelece uma controvérsia fática que não pode ser solvida nesta instância, dadas as vedações contidas nas súmulas 5 e 7, desta Corte. Assim, partindo-se dos elementos fornecidos pelo Tribunal a quo , deve-se ressaltar que, segundo a jurisprudência do STJ, a hipoteca concedida pela construtora em favor do agente financiador, sobre imóvel objeto de anterior contrato de compra e venda, já quitado, ainda que não registrado em cartório, não alcança o terceiro adquirente de boa-fé. Vejam-se os seguinte precedentes da Corte: "Direito imobiliário. Recurso especial. Ação de embargos de terceiro à execução. Construção e incorporação. Contrato de financiamento para a construção de imóvel (prédio com unidades autônomas). Outorga, pela construtora, de hipoteca sobre o imóvel ao agente financiador. Prévia celebração de compromisso de compra e venda com terceiro adquirente. Invalidade da hipoteca." - É nula a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda com o promissário-comprador. - Recurso especial a que não se conhece" (REsp 409.076-SC, relatora ministra Nancy Andrighi, DJ de 9/12/2002). "Compra e venda de bem imóvel assinada e paga antes do contrato de financiamento entre a construtora e o banco, mediante garantia hipotecária. Ausência de consentimento dos promitentes compradores. Cláusula que institui mandato para esse fim considerada abusiva, a teor do artigo 51, VIII, do Código de Defesa do Consumidor. 1. Considerando o acórdão recorrido que o bem foi comprado e integralmente pago antes do contrato de financiamento com garantia hipotecária, que os adquirentes não autorizaram a constituição de tal gravame, que sequer o mandato foi exercido e, ainda, que é abusiva a cláusula que institui o mandato, a teor do artigo 51 VIII, do Código de Defesa do Consumidor, não existe afronta a nenhum dispositivo sobre a higidez da hipoteca, presente a peculariedade do cenário descrito. 2. Recurso especial não conhecido." (Resp 296.453-RS, relator ministro Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 3/9/2001). "Processual civil. Embargos de terceiro. Financiamento para construção. Execução da dívida da construtora pelo financiador. Hipoteca do terreno onde construído o edifício de apartamentos prometidos à venda. Terceiros compromissários compradores. Súmula 84/STJ. Penhora. Bem de família. Lei 8.009/90. Impenhorabilidade. - São cabíveis os embargos de terceiro opostos pelos compromissários compradores de unidade residencial de edifício de apartamentos financiado, contra a penhora do terreno, efetivada no processo de execução hipotecária promovida pela instituição financeira contra a construtora devedora. - Os terceiros embargantes não firmaram os contratos que instituíram a hipoteca em execução, razão pela qual não respondem pela dívida assumida exclusivamente pela construtora com o bem imóvel destinado à moradia da família, prometido à venda, que se encontra imune à hipoteca instituída pela construtora em favor do banco financiador. - Incidência da Súmula 84 do STJ às hipóteses de bem imóvel sobre o qual recai hipoteca oferecida pela construtora para a garantia do financiamento, que traz o seguinte enunciado: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro". - A lei 8.009/90 alcança as penhoras já efetivadas, pois tornou inalienável o bem de família, sendo ineficaz e inútil a penhora já feita. Precedentes. - Recurso especial conhecido e provido.” (REsp 263.261/MG, relator ministro Asfor Rocha, DJ de 20/5/2002). Posto isso, nego provimento ao agravo de instrumento. Brasília, 2/8/2004. Ministro Antônio de Pádua Ribeiro (Agravo de Instrumento 326.944/RS, DJU 17/8/2004, p.278/279).
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
6978
Idioma
pt_BR