Notícia n. 6848 - Boletim Eletrônico IRIB / Dezembro de 2004 / Nº 1455 - 02/12/2004
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
1455
Date
2004Período
Dezembro
Description
SFI. Alienação. Unidades autônomas. Hipoteca. Incorporadora. Não oponível a terceiro adquirente. - Sérgio Jacomino, seleção e verbetação. Decisão. O Banco Itaú S.A. interpõe recurso especial pelas letras a e c do permissivo constitucional, contra acórdão assim ementado: “Apelação. Falência. Sistema Financeiro Imobiliário. Adquirentes promitentes de unidades residenciais dadas em hipoteca mesmo sendo público que a incorporadora passava por enormes dificuldades financeiras. Ofensa aos princípios da boa-fé consagrados no CDC. Não prevalece diante do terceiro adquirente de boa-fé a hipoteca constituída pela incorporadora junto à instituição financeira porque a estrutura não só do Código de Defesa do Consumidor, como também, do próprio sistema habitacional, foi consolidada para respeitar o direito do consumidor. O fato de constar do registro a hipoteca da unidade edificada em favor do agente financiador da construtora não tem o efeito que se lhe procura atribuir, para atingir também o terceiro adquirente, pois que ninguém que tenha adquirido imóvel pelo SFH assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a dívida da construtora perante o seu financiador. Apelo improvido". Alegou o recorrente contrariedade ao disposto nos artigos 677, 755, 758, 811, 848, 849 e 850 do Código Civil; 5 o e do Decreto-Lei n o 58/37, 23, § 4 o da lei 4.864/65, 535, II do CPC e 5 o , incisos XX e XXXVI da Constituição Federal, além de divergência jurisprudencial. O recurso foi admitido apenas com base na letra c, III do artigo 105 da Constituição Federal. Nesta instância, manifesta-se a douta Subprocuradoria-geral da República pelo desprovimento do recurso. A matéria já é conhecida deste Tribunal, que, por ambas as Turmas que compõem a egrégia 2 a Seção, já decidiram no sentido do acórdão recorrido. Vejam-se as ementas desses julgados: “Civil e processual. Empreendimento imobiliário. Hipoteca incidente sobre a totalidade do imóvel. Venda anterior de unidades autônomas. Construtora que não honrou seus compromissos perante o banco financiador. Exclusão do gravame real. I. O adquirente de unidade autônoma somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o banco financiador do empreendimento, posto que, em face da celebração da promessa de compra e venda, aqui, inclusive, em data anterior à constituição da hipoteca, a garantia passa a incidir apenas sobre os direitos decorrentes do contrato individualizado, nos termos do artigo 22 da lei 4.864/65, não podendo subsistir se o débito já foi quitado pelo comprador junto à vendedora. II. Precedentes do STJ. Ill. Recurso especial não conhecido " (RESP 433.688-DF, relator ministro Aldir Passarinho Júnior, DJ de 28/10/2003) "Contratos para aquisição de unidades imobiliárias. Encol. Gravame hipotecário. Código de Defesa do Consumidor. Prequestionamento. 1. Já decidiu a Corte que o Código de Defesa do Consumidor incide nos contratos de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção das unidades imobiliárias, mediante financiamento. 2. A identificação da abusividade da cláusula que impôs a possibilidade do gravame hipotecário sobre os imóveis vendidos tem força para impedir o conhecimento do especial, considerando a jurisprudência da Corte. 3. Sem o devido prequestionamento da lei 4.591/64, não passa o especial sobre o tema dos documentos necessários como condição prévia à negociação das unidades autônomas. 4. O dissídio, apenas com a transcrição das ementas e sem a confrontação analítica, não revelando se tratada a questão da abusividade das cláusulas, sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, não pode colher êxito. 5. Recurso especial não conhecido." (RESP 555.763-DF, relator ministro Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 22/3/2004) "Recurso especial. Processual Civil e civil. Ministério Público. Legitimidade. Ação Civil Pública Encol. Hipoteca. Promessa de compra e venda. Cláusulas contratuais. Interpretação. Vedação. Reexame de prova. Inadmissibilidade. Honorários advocatícios. Critérios de equidade. Revisão. Impossibilidade. O recurso especial não se presta ao reexame da matéria fáctica probatória constante das autos nem se predispõe à interpretação de cláusulas contratuais. Os contratos de promessa de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção de unidades imobiliárias, mediante financiamento, enseja relação de consumo sujeita ao CDC, porquanto a empresa enquadra-se no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e prestadora de serviço (construção do imóvel nos moldes da incorporação imobiliária). Detém o Ministério Público legitimidade para ajuizar ação civil pública em que se postula a nulidade de cláusula contratual que autoriza a constituição de hipoteca por dívida de terceiro (Encol), mesmo após a conclusão da obra ou a integralização do preço pelo promitente comprador. Não se admite, em recurso especial, a revisão do critério adotado pelo Tribunal a quo , por eqüidade na fixação dos honorários advocatícios, em vista da impossibilidade de, nesta via, se reexaminar provas. Recurso Especial não conhecido." (RESP 334.829-DF, relatora ministra Nancy Andrighi, DJ de 4/2/2002) "Direito civil. Hipoteca constituída sobre imóvel já prometido à venda e quitado. Invalidade. Encol. Negligencia da instituição financeira. Inobservância da situação do empreendimento. Precedente. Recurso desacolhido. I - Os artigos 677 e 755 do Código Civil aplicam-se à hipoteca constituída validamente e não à que padece de um vício de existência que a macula de nulidade desde o nascedouro, precisamente a celebração anterior de um compromisso de compra e venda e o pagamento integral do preço do imóvel. II - É negligente a instituição financeira que não observa a situação do empreendimento ao conceder financiamento hipotecário para edificar um prédio de apartamentos, principalmente se a hipoteca se deu dois meses antes da concessão do habite-se, quando já era razoável supor que o prédio estivesse concluído, não sendo igualmente razoável que a obra se tenha edificado nesse reduzido período de tempo. III - É da jurisprudência desta Corte que, "ao celebrar o contrato de financiamento, facilmente poderia o banco inteirar-se das condições dos imóveis, necessariamente destinados à venda, já oferecidas ao público e, no caso, com preço total ou parcialmente pago pelos terceiros adquirentes de boa-fé" (RESP 329.968-DF, relator ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 4/2/2002) Incide in casu , o disposto na Súmula 83 desta Corte. Ante o exposto, com base no artigo 557 do CPC, nego seguimento ao recurso. Brasília, 14/6/2004. Relator: Ministro Antônio de Pádua Ribeiro (Recurso Especial n o 547.649/GO, DJU 23/6/2004, p.218).
Direitos
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Article Number
6848
Idioma
pt_BR