Notícia n. 6272 - Boletim Eletrônico IRIB / Agosto de 2004 / Nº 1231 - 12/08/2004
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
1231
Date
2004Período
Agosto
Description
VALOR ECONÔMICO – 3/8/2004 - Cessão de superfície incentiva mercado - Imobiliário. Legislação ainda é pouco conhecida mas pode estimular investimentos em certificados de recebíveis Josette Goulart `O direito de superfície é ainda uma legislação pouco conhecida, instituída com o novo Código Civil, mas que poderá dar um novo gás ao mercado de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) – em que investidores compram títulos com garantias de aluguéis futuros. A essência desse direito é muito similar ao conceito de aluguel, mas a cessão de uso de superfícies traz diversas vantagens sobre a Lei do Inquilinato, o que pode ser uma garantia extra aos investidores. A operação consiste basicamente em uma compra e venda de espaço, que terá que ser devolvido depois de um prazo acordado. Por isso, confunde-se com o aluguel. A advogada especialista em direito imobiliário, Angela Di Franco, sócia do escritório Levy & Salomão, expIica que um indivíduo que tenha um vasto terreno, por exemplo, mas não possui recursos para empreender, pode se beneficiar da nova lei. Ele vende o direito de uso da superfície para um terceiro, que constrói no local, e, com o fim do contrato, terreno e edificações voltam para a mão do dono original. Os contratos podem ser dos mais variados e estabelecer as mais diferentes regras. É aqui que reside a grande vantagem, segundo os advogados Flávio Gonzaga e, Fábio Castejon, do escritório Machado, Meyer, Sendacz e Opice. Eles contam que a legislação que regula o direito de superfície (artigo 1.369 do novo Código Civil e Estatuto da Cidade) é resumida e permite que todos os pormenores sejam estabelecidos pelos contratos. Já a Lei do Inquilinato é extensa. "É por isso que um contrato de aluguel pode ser revisto depois de um tempo ou o inquilino pode até rescindi-lo", diz Gonzaga. Para um investidor que compra os títulos de recebíveis imobiliários este é um detalhe importante. Isso porque é o risco do inquilino que o investidor está assumindo e se ele deixar de pagar ou rescindir o contrato é prejuízo para quem comprou o papel. O advogado José Barreto Netto, do Levy & Salomão, explica que alguns contratos de aluguéis até prevêem que o inquilino não pode fazer a rescisão unilateral. Mas a Lei do Inquilinato prevê que o locatário tem esse direito, sob pena de multa. E a jurisprudência mostra que essa multa não excede três aluguéis. Já no direito de superfície, quem compra o direito precisa ter certeza de que vai ficar o tempo estipulado em contrato, diz Barreto. Luiz Antonio Ferraz, superintendente do Grupo Walter Torre Jr – uma das principais emissoras de CRIs no Brasil –, diz que sua empresa patrocina diversos estudos sobre essa nova legislação, tamanho o interesse. Ele conta que o direito de superfície é um aperfeiçoamento do aluguel e que vai fortalecer as emissões de papéis de longo prazo. Ferraz diz, entretanto, que faltam ainda normas que estabeleçam a forma de tributação. Hoje, uma empresa arrendatária pode lançar o aluguel como despesa em seu balanço, e assim deduzir do Imposto de Renda. "A legislação tributária não usa o termo direito de superfície e deixa as multinacionais um pouco desconfortáveis para usá-lo", diz Ferraz. Uma operação conhecida que fez uso do direito de superfície foi a da Basf com o banco de negócios Pátria neste ano. O advogado Vladimir Abreu, do escritório Tozzini, Freire, Teixeira e Silva Advogados, e que ajudou a estruturar a operação, diz que um fundo imobiliário do Pátria comprou as instalações da Basf por R$ 60 milhões e cedeu o direito de superfície de volta à empresa, por dez anos. A Basf paga anualmente para fazer uso desse direito e os créditos foram objetos de um lançamento de CRI, por meio de uma securitizadora. Os investidores compraram R$ 40,7 miIhões destes papéis e terão um rendimento anual de 9% ao ano, que foi a taxa de desconto aceita para antecipar os créditos ao Pátria. (Valor Econômico/SP, seção Legislação & Tributos, 3/8/2004, p.E1).
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
6272
Idioma
pt_BR