Notícia n. 6070 - Boletim Eletrônico IRIB / Junho de 2004 / Nº 1168 - 22/06/2004
Tipo de publicação
Notícia
Coleções
Edição
1168
Date
2004Período
Junho
Description
O LIBERAL – 15/5/2004 - Leilão de imóveis financiados pelo SFH - Última chance para o mutuário liquidar as prestações em atraso e boa oportunidade para quem quer comprar um imóvel. Ao aprovar um financiamento para aquisição de bem imóvel as instituições financeiras concedem o empréstimo, objetivando receber os pagamento, o que Ihe possibilita continuar concedendo financiamentos para aquisição de imóveis. Acontece que, algumas vezes o mutuário não consegue honrar o pagamento das parcelas ajustadas. Nestes casos, quando frustradas todas as tentativas de negociação para composição dos débitos, a instituição credora pode levar o imóvel do mutuário a leilão. Este leilão é feito extrajudicialmente, nos estritos termos do Decreto-Lei no 70/1966, legislação que dita os procedimentos pertinentes à matéria, que estabelece uma série de etapas, todas visando assegurar que o mutuário possa compor seu débito e manter a propriedade de seu imóvel. Somente quando esgotadas todas as fases do procedimento definido em lei, é que o imóvel vai à leilão. Compra de Imóveis através de leilão Adquirir um imóvel através de leilão tem como principal atrativo o preço, uma vez que os bens tem como lance inicial valores baseados em avaliações efetuadas pelas instituições credoras, na maioria das vezes abaixo da realidade do mercado imobiliário. Para o comprador representa um excelente negócio, pois os preços são muito interessantes. Além disso, o arrematante do imóvel através de leilão pode até mesmo utilizar-se de recursos provenientes de FGTS na composição do pagamento, dependendo do caso específico. Imóveis ocupados O aspecto negativo de tal aquisição é que muitas vezes o imóvel em questão ainda encontra-se ocupado, o que demanda tempo e alguns gastos para desocupação do bem e efetiva posse do imóvel. Ainda assim, a compra de imóvel em leilão pode ser considerada um bom negócio. Zuíla Almeida de Melo adquiriu em um leilão da Caixa um apartamento no Edifício Maestro Guilherme Coutinho, localizado na Avenida Visconde de Inhaúma. Ela conta que financeiramente foi uma compra satisfatória, uma vez que arrematou o bem por aproximadamente 60% do valor de mercado. Zuíla ingressou na Justiça para efetivar a desocupação do bem e receber as chaves. Além das custas judiciais, ela teve de arcar com as despesas de condomínio e IPTU. "Foi um bom negócio, mesmo computando o tempo e as despesas que tive com advogados para conseguir via judicial a desocupação do imóvel." Ela lamenta não ter utilizado a assessoria jurídica do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, que possui convênio junto à Caixa, o que reduziria gastos e pouparia tempo. "Mesmo tendo contratado advogado particular, fiquei feliz. O custo benefício foi satisfatório". Convênio O Creci 12a RG, possui convênio com a CEF, no sentido de, através de corretores de imóveis devidamente credenciados, proceder a intermediação para a venda dos imóveis de propriedade daquela instituição financeira. E em caso de venda de imóveis ocupados, o Creci 12a RG disponibiliza, através de seu corpo jurídico, composto pelos advogados José Rocha da Costa Júnior, Daniel Lacerda Farias e Firmino Gouveia dos Santos, assessoria necessária ao patrocínio de ação judicial objetivando a imissão do comprador na posse do imóvel adquirido, sem custos de honorários advocatícios, já que estes são repassados pela CEF através de parte do recurso depositado a título de caução do imóvel. Desocupação através de Ação judicial Os advogados explicam, ainda, que em casos de venda de imóveis ocupados, a ação judicial a ser intentada é basicamente Ação Reivindicatória cumulada com Pedido de Tutela Antecipada ou simplesmente Ação de Imissão de Posse, levando em média 8 (oito) meses para ser julgada, mas, a desocupação propriamente dita, pode acontecer de 2(dois) a 3(três) meses, após o protocolo da ação, através de concessão de liminar ou antecipação da tutela pelo magistrado encarregado pelo processo. Por fim, a assessoria jurídica do Creci destaca que a falta de agilidade da justiça estadual em algumas demandas possessórias, é o principal problema enfrentado apesar de todo o esforço disponibilizado pelo corpo da Magistratura estadual em amenizar a questão. Compra de imóveis com contrato de locação vigente Antonio Rodrigues apaixonou-se por uma casa à venda no bairro do Umarizal. O imóvel estava bem conservado, e com o preço do metro quadrado aproximadamente 20% abaixo do mercado. Só que havia um pequeno "contratempo" a ser resolvido para a celebração do negócio: o imóvel estava com inquilino, e restavam ainda três meses para o término do contrato. O proprietário sugeriu que ele desse um sinal e na ocasião da desocupação do imóvel seria pago o restante do valor. Antônio optou por aguardar a desocupação do imóvel. Quando o objetivo da compra é moradia própria, é preciso que o adquirente se resguarde tomando alguns cuidados para não ser surpreendido e ficar perdendo tempo ao aguardar a desocupação do imóvel pelo locatário. Entretanto, a compra de um imóvel com contrato de locação vigente pode ser um bom negócio para pessoas que objetivam investir no mercado imobiliário. O bem proporcionará de imediato para o comprador renda mensal através da taxa de aluguel, sem preocupações em anunciar o imóvel, encontrar um locatário etc... ou tendo despesas com imobiliária para fazê-lo. Venda de Imóvel Alugado Gisele Maria Brito Batista, advogada responsável pelo departamento jurídico da imobiliária Garantia, explica que não basta apenas decidir pela venda, é preciso que as partes observem alguns procedimentos, para que a alienação seja legal e não traga transtornos futuros tanto para o vendedor quanto para o adquirente. "Fazendo concessões, o locador pode até negociar com o locatário uma desocupação do imóvel em prazo reduzido, sendo para isto obedecidas as regras da Lei das Locações, juntamente com o contrato de locação vigente", finaliza Gisele. Direito de Preferência Segundo Gisele, o primeiro passo a ser tomado pelo proprietário do imóvel em uma situação como essa, é oferecer ao locatário a preferência na aquisição do bem objeto da locação, em observância ao artigo 27 e seguintes da lei 8.245/91, que trata da locação de imóveis urbanos. O referido texto legal concede tal benefício ao locatário, que tem preferência na compra do imóvel sobre qualquer outra pessoa. Desta forma, caso o locador decida vender o imóvel, deverá antes informar ao inquilino sua intenção, assim como todas as condições do negócio que pretende fazer, tais quais: preço, forma de pagamento, a existência de ônus reais, entre outros afim de que este, em igualdade de condições com qualquer terceiro interessado, possa manifestar seu interesse na compra do imóvel. O locador é obrigado, nos termos da lei, a dar conhecimento ao inquilino da proposta, através de notificação, seja esta judicial ou extrajudicial, ou por outro meio de ciência inequívoca. "Caso o locatário não manifeste seu interesse na compra do imóvel no prazo de trinta dias, o locador estará livre para alienar o imóvel para qualquer outra pessoa," orienta Gisele. Antecipando a Oferta Este prazo para oferta do imóvel a terceiros interessados na compra do imóvel pode ser antecipado, desde que o proprietário tomando conhecimento que o inquilino não deseja adquirir o imóvel, peça que o mesmo assine uma declaração abrindo mão do direito de preferência e autorize o proprietário de imediato a fechar negócio com quem interessar. Nesse caso, sempre de acordo com algumas condições já previamente estabelecida entre as partes, como por exemplo, que seja respeitado o prazo do contrato ou estabelecido um novo prazo para desocupação do imóvel. Assim, com esta declaração o proprietário não precisará aguardar os 30 dias para iniciar a oferta do imóvel. Registro do contrato de locação em cartório de imóveis competente Tendo o locatário silenciado ou manifestado-se no sentido de não ter interesse pela compra do imóvel, o proprietário estará livre e desimpedido para negociar o bem com qualquer pessoa. Quando o imóvel é adquirido por terceiro estranho à relação locatícia, podem surgir duas situações distintas. De acordo com o artigo 8o da lei 8.245/91, tendo o imóvel sido vendido no curso da locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias para a desocupação. Entretanto, se o contrato contiver cláusula de vigência e estiver averbado junto à matrícula do imóvel, o adquirente é obrigado a respeitar o prazo do contrato. Walter Costa, titular do Cartório de Registro de lmóveis do 2o Ofício, explica que a grande maioria das pessoas não valoriza tal proteção e por isso não averba o contrato de locação no registro do imóvel. "O registro dos contratos de locação com cláusula de vigência assegura a respeitabilidade de tais contratos, ainda que no curso da locação o proprietário do imóvel deseje vender o bem. Apesar de tratar-se de uma proteção ao locatário, na prática percebemos que apenas as pessoas jurídicas efetivam tal registro, sendo pouco comum a averbação de contrato de locação celebrado entre pessoas físicas", conclui. (O Liberal/PA, seção Área Útil, 15/5/2004, p.3).
Direitos
IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
Article Number
6070
Idioma
pt_BR